在上篇中，我们分别从城市经济发展水平、居民可支配收入与房价收入比几个维度对长三角城市群10个三线、3个四线城市进行了第一轮指标横向对比和评测。其中扬州、盐城和芜湖三城房价收入比已经堪比区域内的二线城市水平；四线城市池州也赶超多数三线城市及绍兴、嘉兴、台州等二线城市。
今天，我们就再从13城城市居民的置业难度系数这一维度进行横向对比，以此考量城市房价水平，并从城市人口这一供需中的需方因素角度，看当前房价支撑力度如何。
PART 1 长三角三四线城市住户存款
上篇的房价收入比这项指标，主要反映城市当前平均收入水平情况下的未来购房能力，更多的是一项预期指标。也是基于此，可以看出国家“稳房价”的目的是通过降低房价涨速，加快收入增长，以时间换空间的方式，逐渐把房价收入比拉低，达到“降房价”的目的。
然而，远水难解近渴，更何况所谓“降房价”只是相对快速增长的收入来说的“相对降房价”，并非指住宅的“绝对房价”下跌。对于诸多的刚需群体来说，预期收入的提高只能在未来的日子里降低收入负债比，减轻负债压力。而当前的购房问题，只能靠家庭的“住户存款”实现，至少是解决“首付”问题。
可以说，住户存款直接反映的是“民富”与否。我们先看长三角13个三四线城市的住户存款总量，如下图：
可见，13个三四线城市从金融机构存款总量的角度对比，盐城、泰州、扬州和镇江稳居前四名，这与其城市GDP总量基本是匹配的。且存款总量与GDP总量指标类似，受到人口规模等一些因素的影响，因此我们消除这个变量才能更加准确地了解“民富”程度，再看下表：
我们看到，在消除了常住人口这个变量因素之后，人均住户存款与总量的城市排序发生了变化，盐城不再居前，反而落入了中下位次。为方便观察对照，我们将两个数据制图并叠加如下：
通过上图对照，原来各项存款总量与住户存款总量居后的舟山一跃冲天，成为13城首富；总量第5的湖州在人均数据上位列第二；镇江以人均7.56万元的存款占领第三高地。
上篇文章中我们重点关注的三城扬州、盐城和芜湖，人均住户存款分别为7.07、4.41和5.24万元，分列13城第4、11和第8位；而对应的城市房价，该三城却分列第3、5、4位。
扬州
由此，后二城的平均房价与老百姓民富程度不成正比的可能性初露端倪。
PART 2 长三角三四线城市居民置业难度系数
2018年4月央行货币政策委员会委员樊纲在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出的“六个钱包论”，虽然坊间褒贬不一，但却不失为衡量家庭购房条件很好的一项重要指标。
为更好地量化城市平均房价和老百姓家庭存款之间的关系，依照“六个钱包”所指年轻夫妻双方父母、祖父母和外祖父母六个家庭的“住户存款”，以90平米刚需住宅30%首付需要动用的钱包数量，即可以对城市居民购房的难度做出评测。我们将这项指标称之为“居民置业难度系数”。
据长三角13城上年末人均住户存款和当前平均房价数据，我们测算了各个城市的置业难度系数，如下图：
由上图我们可以发现，长三角的三四线城市购房难度并不弱于区域内的二线城市。尤其是盐城与芜湖，难度系数高达3.46和3.17，仅低于长三角城市群二线城市的宁波和温州，大大超过了其他二线城市，傲视新一线城市之苏州与合肥，并有试图挑战杭州之势。
可以想见，这样的买房难度，有哪个年轻人肯放弃苏杭，选择盐城与芜湖就业、买房、投资呢？
引起我们注意的，还有一个四线城市，它就是宣城。该城市以四线身家，既没有苏杭的地理位置优势，又没有更好的经济前景，在买房难度系数上却抢占了13城的季军位置。上面的问题，更值得宣城认真思考。
芜湖
此外，赶超多数二线城市购房难度的，还有滁州、扬州、舟山和安庆，以及四线城市池州，均不容小觑。
PART 3 居民置业难度系数与房价收入比的相互印证
我们从不片面的采信某一项指标妄下断言，必须极力避免主观性错误，导致盲人摸象、管中窥豹的出现。因此，我们的评测一般都要对城市经济总量、金融总量及其人均指标，城镇居民收入与存款，房价收入比与置业难度系数等综合观察，甚至居民杠杆率，以相互印证可信性。即使篇幅所限，我们也会最大限度地做好数据的相互印证。
这儿，我们再叠加13城的置业难度系数与上篇的房价收入比图表进行观察：
从上图我们看到，13个三四线城市中，两项指标均居前的分别是扬州、盐城和芜湖三市；反映了该三城城镇居民可支配收入、人均存款与当前房价相比已经偏高，与城市地位、经济状况、居民收入和居民家庭金融资产不相适应。
四线城市中，由于宣城的置业难度系数与房价收入比出现背离，故该市我们不予过多置评，但池州在这些方面与盐城、芜湖和扬州是基本相同的。
PART 4 人口数据对城市房价的支撑力度
关于城市人口对房价的支撑，我们考量的主要是源于2020年4月发改委532号文关于流动人口落户城市的政策，带来的限购制约突破或流动人口落户定居增量给房地产市场带来的房价支撑。
据各城市2019年统计公报中的户籍人口与常住人口数据，我们可以得出常住但未落户该城市的流动人口数量。对各城市的流入、流出人口测算数据，我们制图如下：
上图中，13个三四线城市人口流入的只有四个城市，分别是镇江50.19万人、 湖州38.43万人、舟山21万人、马鞍山6.96万人；其他城市均为人口流出城市。其中，人口流出最多的是盐城，人口外流高达100.46万，其次是安庆流出56.28万；另外两个城市泰州和芜湖，2019年末也分别流出人口36.94万人和12.04万人；池州等四线城市也呈人口流出态势。
可见，长三角三个确定的房价泡沫较大城市扬州、盐城和芜湖，以及四线城市中重点关注的池州，在住宅市场的需求这一维度上，并没有人口的支撑。随着长三角一二线城市经济的持续高增长和城市人口、人才政策吸引，这一现象大概率会持续。
【结语】
我们一直强调，在国家发展城市群战略的引领下，核心城市的吸引力将持续增加，外围城市或许在城市群的发展中也能享受到相应红利。但三四线如果没有足够的吸引力，无论哪个方面都难以与基础雄厚、产业优化、结构合理，医疗教育交通物流资源更加丰富的一二线城市竞争。
人，是生产力中最活跃的因素；居住，是乐业的前提。
所以说，三四线城市管控好房价，比一二线城市更迫切，更重要。这也是老百姓实现美好生活向往，增强获得感的必要条件。
盐城、扬州和芜湖，以及四线池州，亟需做好房价管控了。
热门跟贴