房产中介我们都不陌生，不管你是买卖房产还是租赁房产，大部分都是经中介来办理各项复杂手续和牵线交易。但由于缺乏统一管理，所以房产中介不按法律规定办事的情况也很多。
下面案件中的秦先生，就遇见了中介越权收取定金的行为。
以案释法
秦先生到房地产中介公司查看房源并对在该公司登记的一套商品房产生购买意向，商谈后签订房屋买卖（居间）合同，约定：
（1）买方不得以任何理由拒绝购买该房屋，否则所收定金将不予退还；
（2）卖方不得以任何理由拒绝出售该房屋，否则将双倍返还定金给买方........中介公司与秦某在该合同上签字，中介公司收取秦先生5万元定金，并出具收款收据一份，内容为：“今收秦某购买商品房定金5万元元整。”后来秦先生欲购买另外一处商品房，未购此处商品房，秦先生咨询能否要回定金？
秦先生与房地产公司之间是何种法律关系？
《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。本案中，售房人委托中介公司出售房屋，中介公司为秦某提供订立房屋买卖合同的媒介服务，双方之间系居间关系。
定金罚则是否适用？
《合同法》第115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
上述法律被称为“定金罚则”，但是本案定金罚则却并不适用，理由如下：
首先，于购房合同而言，定金双方指向的是房屋买卖的双方，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同，如果一方违约导致无法签订购房合同，定金是对守约方的保护和救济。本案中，中介公司作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金，在并未取得售房人授权的情况下，其不符合收取定金的主体资格，是一种越位行为。
其次，定金罚则是对违约行为的否定性评价，具有一定的惩罚性，定金合同在当事人之间发生的约束力是指当事人一方不能履行或不完全履行有效成立的主合同时才发生定金罚则的效力，也就是说主合同有效成立，且一方违反了主合同的约定，才适用定金罚则。定金合同不能单独成立，如果主合同未成立，则定金合同亦不成立，本案中，售房人未在合同上签字，主合同未成立，则定金合同亦不成立。
综上所述，中介公司未经售房人的授权收取定金错误，秦先生可以要回定金。
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文字来源 | 浩云律所
本文编辑 | 姜姜
图片来源 | Unsplash
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