西安楼市:新政剑指烂尾楼,旧账也需来个清算!

2020-12-02 13:52:08 秦风观察

2020年步入最后一个月,西安放了一个大招——西安市住建、金融、住房公积金、自然规划局等四部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,其中,二套房首付比例提高到了70%,从限售、限贷到加强监管,都做了详细规定。

一石激起千层浪,市民拍手称快,连涨55个月的西安楼市,迎来一大棒。但翻到这条新闻的王先生,五味杂陈,他喃语道,“要是早点这样管,也许我们这些人就能少受点损失。老百姓攒大半辈子钱,好不容易买个房,却被开发商和有关部门联合一起骗了!”

王先生家住韦曲北站的一个楼盘,2008年购入的,今年突然得知这房子的用地性质有问题,是开发商偷奸耍滑,把医院用地变更成了商品房用地,也不知是如何审批过的,竟然五证齐全卖给了这里的居民们。现在,清查下来,开发商跑了,房屋性质的烂锅,却甩在了业主们身上。“70年,变40年了,听说,谁能受得了。”目前,他们维权的业主已经来来回回申诉了三个多月了,有关部门甚至说:这个你们去找开发商去。“明知道我们找不到已经跑了的外地开发商···”

有理由相信,通过这次的最狠杀手锏,西安楼市将从很大程度上有所改观,老百姓的利益在日后的楼市监管里有了多层的安全阀,但西安楼市毕竟乱了很长时间,那些未“烂尾账”又该如何去算呢?

我们不妨先从新政要堵住的曾经的漏洞开始说吧。

剑指开发商与炒房团,烂尾楼 虚高价 该停

西安楼市监管的“欠账”太多了......首要一条的,便是针对建房者的管理,太松了!

与前文王先生的遭遇相似的业主,恐怕并不在少数。由于对开发商的监管和筛查的缺位,导致业主背锅的情况近年来并不鲜见。王先生好歹还是“住”进去了,要知道“住不进去”,甚至连楼的影子都没见就还了很久房贷的老百姓也不少。

有媒体报道:据统计,西安全市烂尾楼高达2000多个,“重灾区”中一个区烂尾楼数量就超过500个。

最大的问题,就是对楼盘的预售条件管理太任性!甚至有的开发商,就是通过项目去融资,而非盖楼。往往是老百姓交了钱,开发商资金断裂跑路,有关部门去追,一年两年甚至十年,房子没见着,还得月月还银行的钱,试问普通工薪阶层,又有谁等得起?

此次,新政最大的亮点之一,便是加强商品房的预售管理——“开发企业申请商品房预售许可,地上7层以下多层建筑,须主体封顶;7层以上的,须达到地上总层数1/3,不得少于7层。”

这条规定,便是针对开发商的建设进度的监管,希冀从源头就筛查掉不符合规定的甚至以项目薅羊毛的不良开发商,或可在一定程度上减少烂尾楼的现象。

引起轰动的第二条规定,便是针对购房者的需求的——从公积金贷款而言,要求“结清首次贷款后,再次申请使用购房的,144㎡≧二套面积,首付不低于5成;二套面积 > 144㎡,首付比例不低于5·5成。”而商业贷款的二套“大房”,更是将首付比例最高提高到了70%。

很明显,本条政策是以144㎡为分界线,提高购买门槛。加高的首付,或可在一定程度上毙掉借机炒房的“投资者”。

“一觉醒来,没了购房资格”,这两天网友如是自嘲,同时也对如此挤压炒房者空间的做法纷纷点赞。媒体分析称:结合西安目前实施的限购范围,西安城六区、长安区加上高新、经开、曲江、浐灞、航天、国际港务区、沣东新城和临潼等,全市核心的利益所在,给投机炒房的空间越来越小。要满足自己改善需求,要么等一等,要么钱多,或者买其他区域。

当然,除了这两块“大骨头”,西安还需要治疗的是“房价过快上涨”。据统计,截至2020年11月,西安新建商品住房销售价格连涨四年半,一些非限购区域的房价亦水涨船高。

于是,也有业界人士担心:首付款提高,意味着只有资金更充足的人才有资格购入房产,他们比资金不足的人掌握了更多“上车”机会。以144㎡为界限,或许抑制了大房购买需求,但溢出需求是否会冲向中小户型,在出清中小户型仓储的同时,是否会带来价格上的马太小样,尚未可知,却一定要警醒。

新政能否解旧账,还得接下这口锅!

新政所指,带给市民一番新期待。但历史遗留的老问题,不仅涉及到了小开发商,也有相当豪横的开发商,比如近两年208坊频频收到的留言、私信,业主集体状告的开发商大有诸如万科等这样“大品牌”的存在。

比如,最近西安万科翡翠国际发生多起业主维权事件。无独有偶,最近华润置地深陷“定价混乱”舆论沼泽地,一边的业主因为车位白菜价抛售集体维权,而另一边的购房者却挤破头想要抢占一张房票。更有甚者,有的开发商明明舆情缠身,多起维权事故不断,却依然准入多个项目建设,好似“带病上位”。

在常见的维权事件中,大大小小的问题,层出不穷:

长期办不了房产证,致使相关业主无法落户,进而影响孩子的上学等后续问题,严重影响业主正常生活;楼盘烂尾的更不用说了,好不容易攒的钱一朝掏空,有的业主在还月供的同时还要交房租;一房多卖,房款被骗的,专门的房产监管机构都找不到开发商,业主又到哪里去找,寻找开发商的时间、花销等成本最终又如何算?

有关部门和开发商、物业,将老百姓踢来踢去,此时“谁都不是管理者”。

可见,对楼市的调控和监管中,不仅要考虑“日后”,更得清算“从前”,要知道,很多开发商一边臭名远播,一边却风生水起!

建立对开发商的“负面清单”管理,其实尤为重要。

虽然房产乱象之“始作俑者”是大大小小形形色色的房产开发商,但是房产监管部门对房产销售乱象具有不可推卸的责任。对于楼市的监管,不仅要管住开发商、炒房团这样的“被管理者”;更重要的是,要管住了“管理者”。

无疑,此次新政颁布,以预售资金监管和首付比例调整,一定程度上加强了“事前管理”,提高了“准入”,但之后呢?

坊叔认为,拿到“门票”不等于“万事无忧”,对楼市的管控,更要加大“过程监管”和“结果管理”。比如,加大动态巡查,不仅要检查“五证”是否齐全、是否在销售场所公开,而且要仔细检查销售场所陈设的“五证”所许可的范围是否与销售楼盘实际情况相符;又比如,出现的业主维权事件,如何统筹解决,如何妥善安置,而非“九龙治水”,出事前,谁都在管,出事后,谁都“怂管”(陕西方言,不担责的意思)。

管好楼市,其实是管好政绩观

“他们明明知道问题出在什么地方,却迟迟得不到解决;他们明明知道要如何去做,却总是难免陷入各种陷阱,要么干脆在购房之路上踌躇再踌躇,眼看着房价一天天涨下去,却无所适从,始终长安居不易!”

这是一个外来人口面对西安楼市写过的一段日记,大概就是对之前乱象的一种侧写,我们希冀新政之后,有很大改观。但要真正管好楼市,又是一个全盘工作,尤其是在西部地区,土地财政依然很吃香,在这样的结构里,往往“心急的管理者”就会给想“跳墙”的开发商“最惠待遇”。

有媒体指出:自2016年3月以来,西安房价已连续上涨55个月。近五年来,西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%,位居70个城市第一位!

在土地市场方面,根据统计,今年前11月,西安土地出让金达到了972亿元,位居全国第12位,同比上涨了51.09%。

有目共睹的是,今年以来,各地纷纷开始加紧楼市调控,整体上趋于收紧。有人统计,前11月,全国房地产调控次数已接近500次。有的“限价、限售”,有的“打击假离婚”、“打击万人摇”,以期降低炒作热度。

之于西安,从2019年开始,就不断收紧调控,从限购令、打假团,到处遗办、协调部门等等,从事前、事中和事后,都开始了主动作为。就在此次新政出台前,西安市多部门也其实已经在一步步升级调控。比如,从10月26日开始,西安市商品住房价格调控工作由西安发改委移交由西安市住建局负责。原先由发改委负责的商品房价格备案,改由西安住建局审批。就是为统筹管理,扎好管理设计的篱笆。

当然,随着近几年西安风生水起的发展势头,房市火热是必然。但正因为人口涌入,才更要解决好“居不易”的大问题,让这座城市能乘着人才西迁的风口,得到长久发展。

不久前,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布,在房地产市场调控方面,继续强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

相信西安的楼市管理,已经找准了“节奏感”,也必将会管得住,管得好。

在文章最后,坊叔想起了那次去银川出差,出租车司机师傅听坊叔从西安过来,随口就说:“都是你们西安,把房价炒上去了,跟着一行行,往西边辐射,我们也涨了不少!”坊叔汗颜,又无言以对。

又不知前文所述家住韦曲的王先生,他的维权之路还会走多久,30年产权的损失,又该向谁去讨个说法......(来源:208坊 图片来源于网络)

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