万科楼盘将重演华润润玺中一套赚500万的盛况?深圳房产太烫了

2020-12-01 18:02:29 湾区财经港

前言:当楼市陷入“最后的疯狂”的时候,投资者和投机客们或许应该考虑其他比较合理的投资品种了!

华润润玺

楼市向来是大家最为关心的话题之一。今年以来,楼市最重要的新闻是深圳热,最热的楼盘是近期开盘的华润润玺。

根据房产开发商发布的消息:华润润玺项目销售方案会优先满足刚需无房户购房,也就是说该项目是“刚需房”!

而这个所谓的“刚需房”也不负众望,从11月开盘开始就吸引了无数眼球,甚至出现了“万人打新”的现象。

据统计:华润润玺项目从11月17日-11月19日共计收到诚意登记申请15036批。最终有9690批成功入围并完成认筹金冻结,每批认筹金为350万元,最终冻结资金高达339亿。

11月25日和26日,按公证摇号选房顺序,诚意登记人参加现场选房活动。

短短13个小时的时间,该项目凭借90%以上的选购率,百分百销售率,销售金额高达196亿,实现1171套房源清盘。

那么这个火爆的“刚需房”到底是什么情况呢?

根据华润公布的资料显示:该项目共有4种户型,分别是:

100平3房:总价1184-1371万

120平3房:总价1440-1755万

175平4房:总价2288-2530万

200平4房:总价2627-2984万

也就是说这个所谓的“刚需房”开盘均价每平方米13.1万元,单价区间大概在每平方米12万到14.4万元,整套总价最低为1184万元。

数据出来之后大家都被深圳土豪的购买力和执行力惊爆眼球。

刚需客还是投机客?

那么深圳人的购买力真的已经这么强了吗?千万级别的房产在深圳已经成为了刚需房,开盘短短13个小时就被抢光?

当然不是!据媒体报道:其实这些房子很多不是普通工薪族买的,而是富人通过找人代持,还有合伙买房。

那华润润玺为什么这么受投机客青睐呢?

其实主要原因就是两个字:套利!华润润玺的一手房价格比二手房还低,价格倒挂产生了巨大的套利空间,因此相当于谁买到谁赚到。

因为该项目是华润润玺4期,前3期的二手房早已经在市场上出现了。因此根据该项目的开盘价和目前市场上的二手房价格对比可以很直观地看出其中的套利空间。

数据显示:目前华润润玺二手房的挂牌均价近18万元,而该项目的开盘单价区间大概在每平方米12万到14.4万元。

也就是说即使买到最小100平的户型,一套也能赚500万元左右。

因此该项目一开盘就受到投资客的热捧,甚至越大的户型越受追捧!

从销控过程来看也确实如此:在开盘首日175㎡、200㎡的大户型就只剩下7套。到了第二天上午,大户型就已经售罄,紧接着120㎡户型也被清空;剩下100㎡选到1200多号以后也全部清空。

毕竟这相当于一个收益高,风险还比较小的投资品种,每多买一平都能赚到近5万元的差价。

此前甚至有人为了拿到靠前一点的号对500多号位的中签名额叫价200万元,这无外乎想加入套利大军分一杯羹。

因此在深圳的炒房无所谓刚需不刚需,本质上就是加杠杆套利。大家只要手头能拿得出这笔钱的都想搭上这趟车参与分成。

抑制楼市“打新热”

华润润玺只是深圳热比较有代表性的例子,除了这个项目外深圳其他房地产的套利空间也都比较大。

比如11月26日,万科瑧山海家园在深圳市房地产信息平台上公布了备案信息:该项目共有260套住宅,均价约为10.6万/㎡,单价区间为9.2-13.4万/㎡,总价区间约1174-2556万/套。

据报道:该备案价格要远低于此前的吹风价,也同样低于购房者的心理预期,并且与周边二手房单价倒挂约5万元/平米。

虽然万科针对旗下项目提示购房“代持”的风险、提倡“住房不炒”,但是面对这么大的套利空间吸引,炒房客们大概率仍然会“顶风作案”。

不过如果炒房客们不顾市场上“房住不炒”的呼声继续火热朝天地炒房,那么他们的下场应该不会很好。

为什么这么说呢?

其实从近期相关部门和高层针对深圳热的现象发声可以看出,国家已经下定决心要出手抑制楼市打新热了。如果目前市场上的呼声真正落实到政策那么炒房客们可能就真的会“偷鸡不成蚀把米”。

比如11月28日,新华社发布题为《抑制楼市“打新热”,需要“硬核”举措》的评论。

文章主要提出以下几点内容:

1.十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”,“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。

2.要加快推出保障房。比如制定长期住房保障计划,停止商务公寓审批,推进低价公共住房建设等。

3.提出政策建议,要更多地关注住房流向,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用,建立科学合理的房地产税制度。

其中第三点尤为重要,新华社无疑是直接呼吁要征收房地产税!

无独有偶,在新华社呼吁要征收房地产税的时候,近期一张截图传遍了深圳地产圈。

该信息表明:深圳将自明年1月1日起试点征收房地产税,拥有两套以上住房且人均居住面积超过60平米的部分将按住房市场评估价分别征收1.5%/年、2.5%/年、4.5%/年的房产税。

看到这则消息相信很多炒房客心都凉了,因为房产税是财产税。如果按照评估价征收,那么房产数量和住房面积超过限定范围的群体每年将支付数十万元的房产税。

虽然深圳市住建局的工作人员在11月30日晚表示:“外部流传的消息来源不明,我们目前暂未接到通知,一切以我们局发布的官方消息为准。”

但是我们都知道无风不起浪,以当前深圳热的现象国家出手是必然的事情,而这次传得有板有眼的房地产税无疑是能够最快见效在短期内降低深圳房价的有效手段。

不知道大家认为从“暂未收到通知”到“已收到通知”之后,房地产税会不会真正落实呢?

炒房套利的时代过去了

深圳的炒房客们顶风作案注定只能是“最后的疯狂”,这种不合理的套利行为必然会倒逼国家出手。

从目前的来看,想要有效抑制深圳房价最根本的方法有三个:1.扩大行政区划;2.学习新加坡增加保障;3.向上海重庆看齐征收房产税。

其中第一二点是形成闭环的,以深圳现有的人口和体量只有扩大行政区才能有效的推行新加坡的模式,保障“居者有其屋”从而降低房价,不过这不是一个短期就能够完成的事情。

而想要快速给深圳热降降温,投资者们最担心的征收房地产税就不得不被摆上台面来考虑了。

因此依靠新房和二手房价格倒挂套利的时代即将成为过去!国家即将出手的消息会成为悬在炒房客们头上的达摩克里斯之剑,随时会让他们在陷入最后的疯狂之后付出惨重的代价!

当然,可能还有很多将房地产投资当作保值投资的投资者们在这场风波中也会受到波及。

就像11月28日央行前行长周小川提到的:传统的通胀度量现在面临因为较少资产价格会带来失真、以什么收入作为计算通胀的支出篮子等方面的不足和挑战。过去投资品价格和资产价格可另行考虑,现在再这样做恐怕已经不行了。

也就是说未来资产价格可能也将要纳入通胀考虑,这代表着过去属于投资品种的住房有可能会被纳入CPI(消费者物价指数)统计,即房价与国家的宏观调控发生关联!

如果这些想法最终落地,那么被投机客当作套利投资品种、被价值投资者当作保值投资品种的房产将会发生巨大的改变。可以说房子将成为真正用来住的东西,而一个以房产为投资中心的时代就将真正结束了。

因此在房产投资风险加大的今天,或许我们应该转变投资理财思路、通过树立正确的投资理财观念和学习系统的理财方法去实现自身投资目标了!

财经无小事,慧眼辨其理

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