王健林清空海外地产项目,梦碎or转型?

2020-11-26 22:33:12 大白财经观察

■ 撰文/谭丽平

● 统筹/张喜斌

万达酒店发展11月25日发布公告,已完成出售美国芝加哥物业项目。至此,王健林已将其海外的地产项目全部清空。

7年前,万达大举进攻海外地产,然而却让万达的负债率高居不下。2017年万达危机之后,为防止资金链断裂,万达开始时不时大幅出售旗下资产。

此次出售,万达酒店发展称,将有助于降低集团现在及未来的债务,并可借此加强集团财务状况。据此前万达酒店发展公告,位于芝加哥的Vista Tower物业项目将以2.7亿美元出售,预计实现收益约9400万港元。

根据万达酒店发展财务数据显示,2020年上半年,公司共实现营业收入2.27亿元,同比下降36.53%;实现扣非后归属母公司股东的净利润为-3305.37万元。

(图片来源于网络)

出海梦碎

2019年6月,万达开始着手出售芝加哥项目,如今总算靴子落地。

公开资料显示,芝加哥项目紧邻芝加哥CBD,原计划打造一座高350米、地上93层,拥有193间客房及高级公寓的五星级酒店,建成后将成为芝加哥第三高楼。项目正式于2016年8月开工,目前高档公寓部分已预售出大半,但仍在进行主体结构施工,此前预计2020年底完工。

万达酒店发展11月25日晚间公告显示,出售完成时,公司间贷款的本金额约2.81亿美元,目前已向卖方支付约3.499亿美元。该等递延金额(当中第一批递延金额已因递延金额调整增至1.04亿美元)仍未偿还并须由买方根据该协议向卖方偿还。

公司在公告出售芝加哥物业项目初期曾指出,出售事项预期产生收益约9400万港元(除税前)。

据了解,这次出售之后,万达酒店发展不再拥有海外资产。也意味着,王健林的“出海梦”彻底破碎。

万达首次出海是2013年6月,斥资9000万英镑收购了位于伦敦西二区九榆树一号地块。那时,王健林正处在人生的高光时刻,在全球范围内也雄心勃勃。

2014年7月8日,在万达集团第三次出海,宣布将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座300多米高的五星级酒店及公寓项目时,王健林曾表示,投资建设芝加哥项目只是万达在美国不动产投资的第一步,一年内万达还将在纽约、洛杉矶、旧金山等美国主要城市进行五星级酒店投资。到2020年,万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店。

然而,现实往往没有理想如意。在此之后的一段时间,万达负债率居高不下。伴随着2017年的大危机,万达开始频繁变卖资产,13个文旅项目的91%股权打包卖给融创,旗下77家城市酒店的全部股权卖给富力。

与此同时,王健林的出海梦也被迫破灭。早在2017年11月,就有消息称,万达计划将海外位于英国、美国与澳大利亚的五个项目以50亿美元打包出售。

也在这之后,万达就陆续开始变卖海外项目,直到这次出清。

改善财务状况

万达此次出售将要完成开发的芝加哥项目,理由也似乎很简单,改善财务状况。万达酒店发展表示,目前出售芝加哥项目变现是一个良好的机会。由于芝加哥项目仍在建设中,出售事项将有助于降低集团现在及未来的债务,并可借此加强集团财务状况。公司此次出售芝加哥项目,与公司去杠杆化及改善现金流的策略一致。

王健林曾在2018年1月20日的万达年会上明确表示,万达要逐步清偿全部海外有息负债。王健林称:“万达过去几年在海外投了一批项目,现在我们决定清偿海外债务,卖一半资产就能把全部债务清偿。”

2018年,频繁“瘦身”的万达酒店商业终结四年连续亏损,实现营收10.19亿港元,同比增长55.37%;实现归属母公司拥有人应占溢利7.66亿港元,2017年则同期为净亏损2.85亿港元。

不过,整体来看,万达酒店发展自2013年借壳恒力商业地产上市以来,发展一直不尽人意。万达酒店发展年报显示,2015-2019年五年间,除2018年外,其净利润均属于亏损状态,2019年净亏损达到1.5亿,同比大降119.61%。

此外,近三年万达酒店发展的经营现金流也处于“入不敷出”的状态。据财报显示,2017-2019年,万达酒店发展的经营性现金流持续净流出,分别达到-16.59亿元、-4.87亿元、-8.18亿元,累计净流出高达30亿元。

值得注意的是,2019年全年,万达酒店发展录得短期负债41.96亿元,同比增加178.91%,而期末现金及现金等价物仅有24.22亿元,现金短债比仅0.58,无法覆盖短期债务。加之,2020年新冠疫情突发,酒店行业受到了前所未有的冲击。

万达酒店发展财务数据显示,2020年上半年,公司共实现营业收入2.27亿元,同比下降36.53%;实现扣非后归属母公司股东的净利润为-3305.37万元。

业绩颓势难挡。自2018年7月起,万达酒店发展股价长期低于1港元成为“仙股”。今年以来,该公司股价表现依旧低迷,截至11月26日收盘,公司股价收报0.32港元,其市值仅15亿港元。

在胡润百富榜上,王健林的身家从2016年的2150亿元缩水至今年的1100亿元,曾经的“中国首富”排名已经掉到了第30名。

转型轻资产

对于这次转让,接近万达的知情人士曾向媒体回应称,此前,万达集团海外业务一直在万达酒店发展这一平台,近年来开始压缩并出售海外业务。此次出售的芝加哥物业项目还在建设中,属于重资产类。未来万达酒店发展会专注酒店管理、酒店设计及建设等主业发展,以轻资产形式运营。

万达集团于2015年首提轻资产模式,标志事件是万达商管与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。

2018年万达年会上,王健林宣布正式成立商管集团。而后,万达商业地产股份有限公司更名为万达商管,另立商业地产集团以消化商管集团的地产业务,及重资产开发万达广场。

具体数据上,2018年、2019年万达新开轻资产项目分别为23个、29个。而至今年9月底,万达商管公布的2020年已签约轻资产项目53个,为上年1.3倍,预计今年底此数字将达65至70个。

按照规划,从2021年开始,万达商管不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业;且今后每年签约轻资产万达广场将不低于60个,彻底轻资产化。

业内人士指出,轻资产化靠管理本身并不是特别能赚大钱的,但轻资产模式现在是商业地产最大的风口,资本市场的估值给的较高。

不过,轻资产运营起来也并不容易。知名地产分析师严跃进曾表示,绝对的轻资产本身要依赖企业较好的品牌。这方面万达商管本身底气还是比较足的。但是品牌运营方面,也要注意很多问题,尤其是要防范各类合作中,经营不上心,最后影响了企业的品牌和价值。

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