房价从2.5万降到1万左右,销售经理:2015年买的都亏本了

2020-11-27 04:00:02 房产新谈

马上就要进入12月了,2020即将开始倒计时。对于房地产行业来说,2020年的楼市已经差不多有了定局,不少房企已经开始做最后的销售冲刺和对2021年的布局规划。

回顾2020的房价,虽然全国平均房价在一直平稳上涨,并且在今年7、8、9连续3个月突破万元大关,但是今年的楼市行情对于房企来说却不容乐观,不少城市房价在今年都出现了明显的下跌。比如天津、青岛、哈尔滨、郑州、太原、石家庄等北方城市,这些城市今年的房价都出现了较为明显的下跌。在今年楼市的“金九银十”,房企们开启了降价促销潮,更进一步地让人们意识到房价也会下跌,并不是只涨不跌。

可能也会有人反驳笔者,说我们这里的房价一直都在上涨,并没有下跌,房价不可能下跌,就算下跌,下跌一点有什么用?确实,全国今年很多城市的房价也在上涨,不然全国平均房价也不会一直上涨了。但是这些房价上涨的城市大多都是南方经济发达的区域的城市,居民收入高、人口流入多。而房价不会大跌,确实也有这种情况,比如一些经济不发达而且人口不断流失的小县城,房价高达七八千。按照正常情况这个县城的房价应该下跌,而现实情况就是不但没有下跌,反而房价还小幅上涨。其实这也正常,因为县城的房地产市场小,流动性不足,开发商可以死撑着不降价。这也就出现了就算是小县城房价也上涨或者跌幅不大的情况。但是如果一个城市房地产市场很大,房价很高,又没有产业和人口支撑的话,就算是开发商想死撑不降也没有这个实力。

就比如河北的涿州市,也算是一个小城市,但是其对应的房地产市场的规模完全和涿州市的经济体量、人口规模不匹配。涿州房地产市场是规模大、楼盘多、房价高、库存高、空置率高,但是涿州本地基本上没产业,也没有多少人口。但是由于涿州楼市傍上了环京房概念,所以已经不能用看待小城市的眼光看待涿州楼市了。

笔者曾去过涿州工作过一段时间,正好经历了涿州楼市最为疯狂的一段时间。其实涿州楼市在2013年就已经初露锋芒,其房价已经高达四五千元,已经比周边的县城房价要高,而从2015年下半年到2016年中,涿州房价也快速涨到了七八千的价位。但令人意外的是,这只是涿州房价上涨道路的起点。在2016年的下半年,随着全国房价,特别是北京房价的大涨,涿州房价也受北京房价的影响开始再度大涨。2016年9月以后,由于以北京为首的一二线热点城市开始了新一轮的限购政策,大量炒房客从北京以及全国各地涌入了北京环京楼市,涿州也在其中。

当时涿州房价在八九千左右,比其他环京区域的价格低很多,比如燕郊当时的售价已经突破两万,所以涿州的房子格外受炒房客的欢迎。在当时,卖房子的置业顾问只需要在下涿州高速的路口拦车,基本上很快就可以拦到北京过来看房的购房者。由于大量的购房者和炒房客的涌入,涿州楼市开启了房价上涨最快的时代,房价一天一个价,甚至上午和下午的房价都不同。一套房子十几个置业顾问带着自己的客户看,谁先交钱房子是谁的,购房者根本就没有选择的余地。在不到一年的时间里,涿州房价从七八千元的价格涨到了2017年6月份最高时两万五的价格,平均一个月涨了近2000元。如果当时买一套100㎡的房子,相当于一个月赚了20万,在这样的暴利下,炒房客前赴后继地涌入了涿州楼市。

房价的上涨和带来的收益让什么失去了冷静,也失去了对风险的判断,当时没有人相信涿州的房价会下跌,都认为涿州房价要追赶燕郊,对标北京房价。其实,早在2017年的3月份,涿州市就出台了调控政策,开启了限购、限售、限贷等等调控政策。但是很多人并没有觉得限购有什么影响,反而是加快了涿州房价上涨的速度,很多人都抢在限购之前买入。但是随着涿州市严厉打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为。在2017年6月涿州房价涨到了历史高点以后,涿州楼市在调控政策下慢慢冷落下来,房价也就此开启了慢慢下跌之路。

最开始很多人以为涿州房价也只是暂时下跌,所以有购房者不断抄底,但是从2017年6月开始,房价一路跌到了现在,从25000元的高点跌到了现如今10000元左右,由于不少二手房已经过了5年的限售期,现如今涿州不少二手房售价都已经降到9000元左右。可以看出,涿州房价目前还在下跌之中,下跌幅度也已经非常之大。

笔者认识的一个房产销售经理给笔者说,在11月他们公司90多个人,目前就卖了6套房子,还没有他以前自己一个月卖的多。随着二手房中介也开始转入新房市场,涿州的房产销售越来越不好做了。

这个销售经理也在涿州投资了房子,在2016年底以1.2万元/平方米的价格购入的一套房子,目前来看已经亏本了。这个销售经理表示,他同事在2015年以8500元/平方米买入的房子,现在已经过了5年的限售期,但是现在二手房标价9000元/平方米也卖不掉。其实就算是以9000元/平方米的价格卖掉,其实扣除房贷利息、物业费、购房成本以及房产交易的费用后,还是会亏损不少。

既然卖了也亏损,所以这个销售经理和他同事现在都没有卖房子的打算,他们依然还看好涿州未来房价的走势,认为现在涿州这个房价真的已经很低了,继续下跌的可能性不高。涿州房价之所以在过去的两年多能够下跌这么多,主要是由于涿州限购之后,涿州楼市庞大,但是有没有人口和产业支撑,以至于开发商无法坚持不降价,只能够通过降低售价来吸引购房者,所以以前被炒作起来的房价现在又跌了回来。这个房产经理给我说,随着北京的发展,现在涿州已经开通了到北京的高铁,未来10年内还会开通通往北京的地铁,到那时,涿州将并入北京的通勤半径,房价未来还会涨回来。

在笔者看来,目前涿州楼市套牢了大量的炒房客,如果没有特别大的利好政策,这些炒房客等限售期过了后,可能亏本也要离开涿州的楼市。所以这个销售经理说涿州房价已经跌到了底部并没有任何依据,涿州的房价如果持续这样的走势,随着大量二手房没有了限售的阻碍流入市场,涿州的房价短期内走势依然不容乐观。就算以后有像开通地铁这样的利好政策,不说时间可能需要十几年,就是到了那个时候,可能楼市早就健康稳定发展了。

房价上涨时,人们只看到了房子给自己带来的收益,有时候这些收益可能只是纸面上的财富,却看不到一旦房价下跌,亏损的只会更多。就如涿州现在的房价比2015年的房价高,但是2015年在涿州买房的人现在也亏本了。买房和持有房产是有成本的,在房价上涨时人们会忽略这个问题。但是房价下跌时才会发现这个成本有点高。

对于涿州房价几近腰斩,大家有什么看法和见解呢?欢迎大家在评论区留言讨论!

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