人行原副行长吴晓灵:泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却准备

2020-11-26 07:51:42 楼市指闻

撰文/浅说楼市

面对买不起房的问题,很多人会痛斥房价过高,说高房价压抑了刚需的买房需求,导致大量的刚需买不上房子。

现实中,这样的人很多,10分钟之前在酒席大谈“房价过高,将来必然下跌”,10分钟之后一听说有了新楼盘的消息,立马开始托关系、找门路、交定金、削尖了脑袋也要扎进“日光盘”的购房大军,你身边有多少个这样的买房朋友?

楼市指闻始终认为,“刚需买房”其实是一个虚构的名词而已,实际上根本就不存在刚需买房这种情况,因为买房人多数都是为了追求投资而去的。根据西南财经大学发布的《城市家庭资产指数报告》数据显示,在买房人当中,出于自己住居买房的只占到15%,剩下的85%的购房人第一目的都是为了投资。

凯恩斯也曾明确指出,租房子是消费,买房子是投资。因为租房不产生任何实际性资产存留,仅仅是满足了居住需求而已,就像买了一块面包,消费了就没了。但是,买房则完全不同,买房之后会留下一套房子,即便是有30年的房贷债务,30年后买房人依然有固体资产存在,所以说,还有真正的购房刚需吗?

房价高涨20年,其实离不开“刚需买房人”的巨大功劳,房地产投资旺盛,是刚需们支撑起了楼市这片巨大的天空,炒房团从何而来,也是从刚需转化出来的。随着房地产被越炒越高,很多人关注的一个新问题出现了:楼市是否已经到了有大量泡沫的时候,今后的房地产是继续上行还是下行?

房地产有没有泡沫,根据国际判定标准,还得从房屋租金收益率、房价收入比两个方面说起。

1、我国城市的房屋租金收益率普遍偏低。

根据易居研究院《50城租金收益率报告》数据,2020年三季度,四大一线城市的租金收益率平均是1.5%,环比再度下滑6%,同比也下降了10%;31个二线城市的租金收益率是2.3%,不管是环比还是同比都下降了大约2%;同时15个三线城市的租金收益率是2.6%,环比基本不变,同比上涨2%。

租金收益率是啥呢?通俗而言是指买房之后,用出租的方式挽回购房成本,根据国际合理水平,租金收益率在3.3%以上较为合理,正常的范围应该是1:200至1:300之间,也就说如果把这套房子对外出租,那么200个月到300个月就能收回购房款项,这相对划算。

再回头看看我们的租金回报率,多数城市都在2%以内,可能需要60年的时间方可回本。这说明房价比起租金,确实偏高了,因为租金才是住房消费的表现,房价则是购房投资的表现,当购房投资价格远远高于住房需求价格,那说明这种资产的价值被过分抬高了。

2、房价收入比同样普遍偏高。

根据易居房地产研究院公布的《全国50城房价收入比报告》,让房地产业内人士一片唏嘘之声:我们的房价收入比也太高了吧。位居榜首的是深圳房价收入比35.2、三亚27.6、上海25.1、北京23.9和厦门22.8,这些城市的房价远远跑赢了收入的幅度,说明吸引的买房人太多,房子被抢购的太过分。

不仅是一线城市的房价收入比过高,即便新一线城市和二线城市,房价收入比也偏高,例如合肥、南京、杭州、武汉等城市的房价收入比也超过12:1。三四线城市会不会相对好一些,虽然相对较低,但也远远高于了9:1的基本值,而一般合理的房价收入比为5:1,可见我们的均值已经快要翻倍,多数城市是合理水平的3-5倍。

社科院曾发布过《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》,其中就提到,当房价收入比超过9之后,房地产对经济的贡献度就开始由正转负,在9之前是正向贡献拉动关系,超过9之后说明房价过高,属于负向扯后腿的关系,现阶段我国的房价收入比已经超过9:1,房地产对消费开始产生挤出效应。

说到这里,相信大家对于我国房地产有没有泡沫的问题有了大致的理解了。

根据查尔斯P金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对于泡沫的定义,资产泡沫是指这种物资在交易过程中,出现了价格快速上涨,进而吸引了很多人来购买,于是再度引起价格上涨,这种周而复始的循环,最终导致这个资产的价格已经产生虚高的现象,例如原本只值500万元的东西最后被炒到了1万元,表象严重脱离实际,这就是泡沫。

资产泡沫最终走向何方?借用人行原副行长吴晓灵的话:泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却破灭的准备。

住建部原副部长仇保兴对于房地产泡沫问题直言不讳并提出解决建议,仇保兴认为,冰冻三尺非一日之寒,要解决楼市泡沫问题,应该率先出台遏制投机的消费税、流转税和空置税等,通过这些手段有序烫平楼市泡沫。

对于仇保兴的“空置税”建议,你认为可行吗?

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