上海城市化的尽头——周浦,诱人「安家」也让人「逃离」

2020-11-25 12:27:40 财经火眼

从被人爱答不理,到最后让人高攀不起。

过去三十年,浦东完成了奇迹般的逆袭,也无限拔高了我们现在对它的期待,浦东未来的发展也好像变得没有天花板一样。

但世界尚且有尽头。

浦东,也不例外。

比如从陆家嘴一路向南飞,经过联洋、花木、北蔡、康桥,一路都有浦东城市化的浓烈痕迹,可是一旦越过秀浦路来到周浦。

我们就好像来到了浦东城市化的尽头,来到了世界的尽头——

周 浦

如你所见,这是外环线上最晚发展,也是城市化相对较弱的一个板块,但是如今它的房价和热度都不低。

所以周浦现状到底如何,值得你来买一套房吗?

在上海版图中周浦位于浦东外环外,北有康桥和张江、西临浦江、东临川沙、南边为航头和新场。

其实在十多年前周浦还属于南汇区,因为行政划分的原因,并没有在浦东发展初期赶上时代的东风,直到2009年南汇和浦东合并,才一跃成为浦东新区版图中的一员。

从板块地图上就能看出,整个周浦面积非常大,而且东西方向拉伸的很长,板块越大也就意味着内部不可能同时发展成熟。

按照目前城市界面的成熟度,周浦可以分为三大区域——

城乡结合区 、成熟居住区和产业区。

我们先从城乡结合区说起。

世界尽头虽然有点夸张的成分,但浦东浩浩荡荡的城市开发的确在这里突然走到了尽头。

这里更多的是城市中少见的农田,偶尔有一些散落的民居,证明这里还没有到人迹罕至的地步。

当然这块区域也不全是这么无聊,比如在最北边靠近康桥的位置就有很多商品房已经拔地而起。

其中保利首创颂是周浦的地王项目,当初拿地时楼板价高达5.36万/平,而首次开盘均价被限制在5.79万/平。

这个价格首开虽然没有火爆到日光,但也基本在一年不到的时候做到了清盘。

主要是因为项目拿出了优秀的产品,小高层加叠墅的产品配比,让整个小区容积率只有1.8。

中式的立面风格做到了独树一帜,整体品质感要强于周边的小区。

它周边另外三个项目世茂、中骏和阳光城都已经是二手房,这两年它们的价格非但没涨,反而在2019年出现了下跌

一方面是因为周浦近几年的新房供应络绎不绝。

其次呢周浦的定位并不算是一个中高端板块,无法支撑过高的房价。

根据二手市场的表现,周浦最畅销的还是总价在500万左右的刚需住宅——

在新房市场方面,25号刚结束认筹的仁恒珊瑚世纪虽然也把自己的最低门槛控制在500万,但单价已经来到了6.4W。

虽然一直以来仁恒的产品都有很高的溢价,也有很多忠实的粉丝,但如果看到周浦这样的环境,还是会怀疑他能否配得上这样的价格。

关于环境这一点真的很让人惊讶,在我们测评过这么多中外环板块中,周浦在观感上是最让人不舒服的一个人行道上不仅坑坑洼洼——

还到处都是垃圾——

说句不好听的话,可能小县城的环境都要比这里好很多。

再加上很多工地正在施工,所以未来这里长期会有重型工程车辆进进出出,噪音和粉尘污染也就无法避免。

而且这里目前除了菜市场真的没什么生活配套——

我们从渡桥路一直走到上南路,沿街两侧只有小型的超市餐馆,日常购物需求的确可以满足,但如果朋友家人一起聚个餐,你不可能选这里吧?

但是这里到永乐广场和周浦万达直线距离都在1.5公里以上,还是只能打车或者自驾,步行不仅很远而且体验非常不好——

你会看到上南路的这一段人行道,居然是被绿化占据。

包括非常重要的盲道都拐到自行车道上了——

这样规划上低级的错误,在我们之前走过的那么多板块里面我是第一次见。

周浦这样的环境,配上超过6万的房价,你认为值吗?

总之,上海郊区粗狂的三四线城市,整体的市政建设还停留在上个世纪。这就是周浦的城乡结合区给到我们的第一印象。

直到走到永乐广场,城市界面才开始有了改观,永乐广场位于周浦和康桥的交界处,这里到周浦成熟的核心居住区已经不远了。

商业建面大约10万方,是一个集购物餐饮以及儿童娱乐等功能为一体的商业体,商业有了居住人口密度也上来了,城市街道也干净了一些。

在盒马吃了一顿海鲜,拿着一杯星巴克咖啡,我才终于有种回到城市的感觉。

但是这个商场目前人气并不是很高,因为它开业没有很久,所以现在周浦真正的商业核心其实还是万达广场以及它周边的核心组团。

从09年万达广场开业起,大量品质不错的商品房借着它的人气拔地而起,所以目前周浦真正算得上繁华的地方也正是以万达广场为中心的核心居住区。

在航拍镜头下也可以清晰地看到,以沪南公路为界限西面的城乡结合区是这样的——

东面的核心居住区又是这样的——

而且周浦的学校以及医疗资源也几乎都集中在这片居住区内,再加上即将开通的18号线周浦终于将迎来真正属于自己的轨交线路,长年出行难的问题也会迎刃而解。

所以我认为,这一片相对成熟的核心居住区也同样值得想在周浦置业的你去关注。

当然因为周浦整个板块本身就很大,在核心居住区内部也是存在分化的,以万达广场为界,南边的这片住宅组团最为舒适,路面终于变得干净整洁。

街道在绿植和天空的映衬下,给人的感觉相当安逸。

在产品端这里有明天华城、御沁园、绿地梧桐苑,涵盖了刚需和中高端改善的住宅产品。

比如明天华城这个小区,别看是一个刚需楼盘但外立面很有品质感——

自带一排沿街商业——

学区还对口周浦最优质的澧溪中小学——

小区内部还特别建造了一个将近2000方的人工湖——

但主力两房的总价却不到500万,这样的性价比在浦东也算很高了。

而在它西侧的是李嘉诚投资开发的御沁园,产品类型是大平层和联排别墅,小区不但绿植覆盖率高,而且有河流从内部经过,观感上也非常舒适。

不过港资开发的项目都有一个通病,那就是户型做的不讨喜——

房间内狭长的过道浪费了不少使用面积,大面积户型还拉高了产品总价,所以最近几年御沁园的成交总价基本都在600万以上,总价过高也导致项目五期开盘非常惨淡,去化仅仅只有大约2成。

这也再次证明在目前的周浦市场上刚需还是最大的主力。

如果说南边的居住氛围让你感觉回到了小资的上海。

那万达广场以北的居住区又会让你穿越回小县城——

狭窄的道路,被车辆占据的人行道,乱七八糟的电线在你头顶放肆生长,虽然我个人并不讨厌这样市井的氛围,整体的生活也很成熟很方便。

但考虑到这里一线城市的房价,小县城一样的城市界面多少会让人觉得有点心理落差。

比如这个组团里的新城西岸公园就争议不小——

在2018年4月,这个项目成了当时周浦最贵的楼盘,开盘单价达到了5.8万/平,要知道当年热的发烫的大虹桥徐泾也不过是这个价格。

结果项目开盘272套房源只最后认筹103组,之后加推认筹量也是一直下滑,只能依靠时间的推移来慢慢消化库存。

但说实话,从外立面材料和施工质量来看,这个楼盘的品质并不算差——

可惜就是周边环境拖了后腿。

而和新城一街之隔的绿地东上海四期也即将入市,户型从80到165平,你认为它的开盘价定在多少才能打破周浦新房认筹率普遍比较低的魔咒呢?

看完万达以北,我们一路向东前往以绿地缤纷广场和周浦公园为中心的新兴居住区。

印象生活广场加上绿地缤纷城,这里有相当充足的商业配套,完全可以支撑起居民的日常生活,甚至你都可以不用再前往周浦万达。

而且城市界面看起来也不再像小县城,所以这里的小区也具有很高的人气,比如去年周浦二手成交量榜首的印象春城就在这里——

在套均总价接近400万的情况下一年时间就成交了123套。

这里还有2016年竣工的高品质楼盘,九龙仓兰廷。

人车分流设计,绿化覆盖高,而且对口周浦小学,近3年成交均价在5.4-5.6万/平。

项目两边在建的是周浦体育中心和陆家嘴锦绣御澜,周浦体育中心建筑面积将近9万平方米,从规模来看完全可以承接一部分大型赛事。

总之这个组团城市界面不错,未来也有成为核心商圈的潜质,但有一个致命缺点让这里目前还难以成为周浦置业的首选,那就是——

离地铁太远。

首先,这里到在建的18号线直线距离有2.6公里左右,步行的话绝对要走很久。

同时你也无法依靠东侧的16号线,因为那里正在建设高架大兴土木,所以南北双向的车流只能依靠一条很窄的小路,无论是骑车还是步行都非常的不便,再加上地铁站周边规划的混乱程度也让让人觉得匪夷所思。

而且16号线周浦东站的定位本身就不是为了居住区而生,而是为了在产业区上班的打工人。

不过在产业区的发展上,周浦最近还是有利好的,在2011年张江高科技园区获批扩大范围,位于周浦的上海国际医学学区也被纳入科学城范围。

并且2017年第一次出现张江科学城衔接范围的概念,总面积扩大到191平方公里,在规划里周浦东部被定位成国际医疗园区,承载张江溢出的医药产业,上海交通大学医学院也要马上落户周浦。

这里目前存在的大片空地,在未来也许又会成为一个个产业园区。

而且和张江相比,周浦先天就是产城分离的格局,未来城市化深入发展后也不会像如今的张江一样杂乱无章,当然这一切都要等到它的规划顺利落地。

总之呢现在的周浦二手房市场性价比不错,但大部分城市界面很像三四线城市,这个就要看你自己能不能接受了。

而新房市场一直有产品供应,同时相应的配套还需要时间才能落地,所以这里也不会出现像大虹桥、前滩那样被人疯抢的局面。

如果你预算有限,同时也不平添买不到房的焦虑,那世界尽头——周浦还是值得你去关注的。

当然,也许看完这期板块探秘你会觉得,拥有县级城市界面的周浦,怎么想也配不上一线城市的房价。

没错,现在的周浦也许还不是我们所期待的样子,但谁都不知道当时针转向下一个刻度,周浦又会迎来怎样的蜕变。

也许它会真正成为浦东城市化的一部分;

也许它的房价会再度颠覆我们的认知;

也许下一个世界尽头的标签会交给航头、新场...

总之不管怎样,我们无法阻挡时间,也无法左右上海的发展,它像一张大饼,无声地包裹了坚硬和柔软的一切,恒定地向前摊开着。

这是目前上海的发展逻辑,没有任何东西能够使它的行径产生丝毫颠簸,而它所产生的洪流却能轻易把我们推向现在未曾抵达过的地方。

这个趋势每个人都无力抵抗,而我们能做的就只有在浪潮之中找到属于自己的岛屿。

希望对你来说,周浦就是那个岛屿。

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