拆迁停止,国家敲定新规,老房一律“这样处理”2类人身价或上涨

2020-11-25 08:37:30 楼市指闻

撰文/楼市指闻

根据澎湃新闻数据,在2020年10月份,一线城市新房和二手房的销售价格分别上涨4.1%和8.0%,涨幅环比上月扩大0.2和0.6个百分点。二线城市的新房价格涨幅环比出现回落,10月同比涨幅4.4%,环比上月回落0.4个百分点,二手房价格涨幅2.1%,涨幅基本持平。三四线城市的新房和二手房同比涨幅分别为4.0%和1.5%,都呈现出不同程度的回落态势,分别回落0.4和0.2个百分点。

乍一看,房价都在不同程度呈现上涨的情况,然而仔细研究你会发现,三四线城市不管是新房还是二手房,都环比涨幅收缩了,这可极度不符合近些年来三四线城市房价的发展势头。原因是啥?社科院在《2020年住房预测》中给出了答案,社科院认为,三四线城市在失去了棚改政策托底之后,会进入下跌区间,个别城市由于购房需求过分透支,很可能跌幅不小。

这里就说到了,棚改、拆迁,这才是三四线楼市的主要诱因,三四线城市房价上涨因为棚改、下跌也可能是因为棚改。

数据显示,从2015年至2017年,全国完成的棚户区改造工程数量为601万套、606万套和609万套,2018年上半年又完成363万套,总量达到了2179万套,进度完成62%,如果按照房价上涨的37个月期间来计算,全国一共实际完成的棚户区改造任务应该在1900万套左右。

这么大批量的旧改工程,直接带动三四线房价上涨,最核心的原因还在于棚改货币化安置。在2017年期间,棚改的城市里,超过50%的选择货币化补偿方案,还有不少执行的是拆房补房的方式进行拆迁安置。50%以上的货币化补偿影响力度有多大?咱们举个例子:

张三原来的一套老房子120平米被拆掉了,然后并没有给张三分配新的房产,而是按照4倍左右的价值量兑换为300万元现金补偿。本来张三身无分文,也不可能走向楼市购买新房的,但现在他手握300万元,张三就有了买房的动力和信心。

圣胡安·德·阿利坎特的高楼。科斯塔·布兰卡。西班牙High-rise building of San

刚需买房往往依靠按揭贷款实现,所以张三必然也不会全款购房,而是拿出100万元,通过按揭贷款的方式购置2套100平米的房子,剩下的200万元握在手中慢慢偿还贷款。可以看出,张三本来只有1套房子,身上没有现金,也无买房能力,但拆迁补偿之后,张三不仅买了2套房,而且身上还有200万元现金。

在过去的几年里,像张三这样的人还有很多很多,甚至可以用不计其数来形容。

人们都说拆迁致富,这话从何说起?就是过去10年棚改拆迁带来的。数据显示,从2015年到2018年,货币化补偿比例分别为29.9%、48.5%和53.9%,2018年也在50%以上,例如江苏等城市2017年就实现了100%货币化安置措施。

当一变三、三变九的补偿策略越来越多的时候,人们都纷纷走向楼市买房,这就直接影响到三四线城市的价格水平,同时一二线城市受到调控加码的影响,炒房资金开始逐渐向三四线城市溢出,也变相增加了这些城市房价上涨的可能性。

正是由于这个问题的存在,从2018年下半年开始,棚改开始逐渐弱化,里程碑式动作为,国开行收回了棚改审批权限,同时住建部要求对于去化明显、房价上涨压力大的城市,要有序减少棚改比例,甚至是棚改有序退出。根据规划,2020年将是棚改的收官之年,“拆迁”停止,国家新规,老房统统按新规处理

住建部黄艳指出“今后城市发展,要避免大拆大建的方式。”那么老房子、旧小区如何解决?国家敲定新规,旧改取代棚改拆迁,成为了今后城市老房子的新解决方式。

住建部原副部长仇保兴指出,今后的5年时间里,棚改总投资规模预计将达到4万亿元。这4万亿的资金规模对楼市有多大影响?可以说,并无直接影响,旧改不会像拆迁那样直接给钱、更不会给房子,而是对居民们原有的房子进行修修补补,一方面资金并不会有一分钱流向房地产市场,另一方面也拉动了经济内循环下的内需提升,可以说是一举两得。

2020年需要改造的老旧小区达3.9万个,涉及居民达到700万户,比2019年要翻了一倍。老小区的改造涉及到很多个方面的内容,例如兴修小区停车场停车位、修建小区幼儿园、修建小区电梯、小区公共娱乐设施等,除此之外,还有软件设施的更新升级,例如对小区老房子进行引入光纤、增加天然气管道等。这都将直接提升城市老房子住户的居住体验。

旧改新规一方面为城市老小区解决了后顾之忧,另一方面也会让参与其中的人身价上涨,2021年起,老房一律“这样处理”2类人身价或上涨:

1、老房子的业主,特别是顶楼住户。旧改将提升老小区的居住舒适度,进而提升整个小区的升值潜力,同时顶楼的房子可能升值更大,专家预计,在安装电梯之后,顶楼的优势会被放大,房子升值30%以上,原本一套200万元的房子,或能升值到260万元。

泰国曼谷市主要花园Pumpnee公园Pumpinee park, main garden in

2、参与到旧改工程的供应商们。前文说到,旧改的范围很广泛,涉及到的行业很多,例如天然气铺设、小区管道翻新、小区的电梯安装等。咱们就拿安装电梯这件事儿来说,一部电梯40万元,如果小区有10栋楼需要安装,那这个小区电梯一项工程就达到400万元,更何况还有3万多个小区需要旧改,这就让参与其中的供应商们收获满满。

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