本月开始,楼市风向收紧!20天内,浙江、安徽、山东同时出手了

2020-11-24 23:56:45 小满说房

短短20天时间,楼市步入寒冬。

据中新经纬11月22日报道,本月以来,深圳、合肥、乳山、浙江及下属多个地级市均出台了规范楼市的政策。

因为新房限价,深圳一二手房的价格倒挂明显,由此滋生出很多“打新房”摇号一族,近期某盘认购时,不少购房者以30万的金额四处收购名额,只要该名额摇中号便立即付款,甚至手持10-15个名额入场。

根据公示,该楼盘完成诚意金冻结客户共9690批,若按照每批冻结350万元,合计预计将冻结约339.15亿元的巨资。

随后,11月20日,深圳祭出一项措施规范热点楼盘的交易秩序,购房者应该如实申报购房诚意登记信息,对所提交材料的真实性负责。若违反则需要承担三个后果:1,计入诚信,会面临多部门的联合惩戒。2,3年内无权使用购房诚意登记系统。3,交给开发商的保证金或定金,可能会被没收。

安徽合肥,滨湖区的业主甚至联合起来抱团涨价,他们准备到中介“只挂不卖”,单价都挂到3万以上。

对此,住房保障和房产管理局近日明确表态:市场管理处关注到部分自业主、中介炒作挂牌房价,下一步,将多部门对此采取“针对性措施”。

同一天,针对银滩房地产“乱象”等问题,山东乳山回应称,对属实的问题将依法依规严肃处理,切实维护消费者权益。这是近一个月内乳山市第二次通报相关问题。

当地的楼市炒作风气由来已久,据每日经济新闻的报道,10年前,威海乳山银滩海景房火爆的时候,房价均价约3500元/平方米,在2009年,一位购房者花了20万,在乳山银滩买了一套36平方米的小房,只卖了13万,不算房贷利息,明面上的钱就亏掉了7万。

每个周末,在河北、山西、河南、湖北等中西部省份,一辆接一辆的大巴开往渤海湾,退休没事干的大爷大妈们,在大巴车上颠簸十几个小时,在海边四处看房,开发商打着宜居的旗号卖海景房,置业顾问精心设计种种套路,最终演成了房多人少的“鬼城”。

除了上述地区,11月以来,浙江省及下属地级市丽水、台州均出台楼市规范政策,其中,浙江规范商品房委托销售行为,禁止变相捂盘宣传“售后包租”,购房定金、购房款应全部纳入监管银行账户。

还有海口,11月16日发布《关于规范申请购房资格的通知》,房产企业、存量房(二手房)出卖人不得收取无购房资格意向购房人任何费用,若收取则视为违规。

熟悉我国房地产调控规律的朋友应该了解,短短几十天时间内,波及全国的调控政策出现一致动作,往往昭示了楼市风向的改变。

比如,今年2月份停工休市,经济活动暂停,3月下旬开始复工复产、复商复市,房地产是经济最大的“启动器”,要给予支持,各地都降低了房屋预售的条件。

到了4-6月份,深圳、杭州、宁波多地重现炒作苗头,一二线城市量价齐升,京沪二手房蠢蠢欲动,开始重提“房住不炒”。

7月后,十多个城市密集发布调控措施,限购、限贷、限土拍、限价等措施频繁提及,加上房地产座谈会召开,提及“时刻绷紧调控这根弦”,继续强调房住不炒。

因此,11月份楼市风向的改变,决定了未来一个月房地产市场的基调:继续收紧。

一边是开发商的处境日益难熬。

在10月份,央行、住建部门对开发商规定了“三道红线”,按照有关方面的规定,一旦资产负债率、净负债率、现金短债比财务指标超过“三条红线”,就不能再随心所欲的发债借钱,这对高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。

恒大、融创、泰禾、富力、绿地等大型房企,“三道红线”全都越过了,扣除预收账款的资产负债率超过70%,净负债率超过100%,现金短债比也不到1倍。此外,阳光城、佳兆业等净负债率也较高,都超过了100%。

关键是,三道红线的过渡期是到2023年,明年开始将在全行业实施,这对所有开发商来说,意味着现金流的长期紧张。

另一边,买房的难度变得越来越大。

所谓“难度大”,分两个方面。

一方面,是楼市下行期,房产价值的分化和撕裂,越来越明显。

举个例子,上文提到深圳的新房依旧火热,北京和上海的二手房挂牌量只有几万套,杭州、南京等地的限价盘依然抢手,尤其是一二线城市核心城区的房子,只要房龄不老,户型、梯户比没有硬伤,房价上涨趋势没有任何改变。

但是,那些地处远郊,没有配套,基础设施几年内都无法落地的房子,还有市内非名校学区的“老破小”,接下来很可能“无人问津”。

在如此分化的市场中买房,对购房者的能力是一项极大的挑战。

另一方面,临近年底,房贷的审批、利率对购房者并不友好。

拿房产抵押贷款来说,证券日报记者走访称,深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件,商铺类房抵贷更是直接停贷。

中证报记者称,不少银行个人“房抵贷”业务收紧,审批几乎处于停滞状态。

个人房贷业务也是一样,据21世纪此前报道,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比要降到30%以下。

有机构监测数据称:近两个月以来,重点监测的41个城市674家银行分支机构全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,均与上月持平。

具体来看,13个城市利率水平环比上涨,占全部监测城市数量的31.7%;14个城市利率环比下降,14个城市保持不变。值得一提的是,这是房贷利率连续9个月下降后的首次持平。

划重点:13个城市房贷利率上升,也就意味着购房成本开始抬高,利率在九连降后戛然而止,这种现象尚属年内首次,对房地产市场来说有重要的信号意义。

房贷规模收缩,利率止跌回升,意味着购房者很难获得信贷资源支持,年底就算开发商降价,银行卡着不批房贷,照样没办法。

而调控趋严,会使更多的城市加入到限购、限贷、限售的队伍中来,一个年成交额达到十几万亿的市场,没了流动性,除了少数一二线城市外,其他地方的后果可想而知。

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