买房合同一行小字,防止烂尾楼?专家:这是救生衣,很多人忽视了

2020-11-24 16:48:14 楼市指闻

2020年,估计很多买房人收到了开发商发来的《延期交房通知书》,没错,这是一次合情合理的交房顺延,受到上半年“疫”事情的影响,在长达2个月的时间里,开发商原材料购买、建筑施工、工程验收等多个环节都不得不暂停,在这种情况下,受到不可抗力影响,确实可以延期兑付合同内容。

什么叫做客观不可抗力?根据《民法通则》180条明确规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能进行克服的客观情况。很显然,这一次的“疫”事完全符合法律对不可抗力的规定,其本质上确实属于不可抗力。

进入下半年,开发商赶工的情况越来越多,渣土车夜以继日地忙碌工作,但房地产开发的资金因素也相继出现了不同程度的问题,特别是随着三条红线的出炉,让90%的房地产开发商企业开始捉襟见肘了,有的甚至可能出现楼盘烂尾的可能性。

首先,看一下房企们的基本融资情况。

百强房企在9-10月份已经连续2个月发债规模低于到期债务规模,也就意味着房企们的债务压力和资金流动不畅性明显上升了。10月份境内外到期债务816亿元,但是单月发行债券才692亿元。通俗而言,也就是说房地产企业们发行的新债务不足以抵偿旧债务额度。

不仅是10月份新债不抵旧债,而且在现在的11月份和12月份,将是房企们一个新的偿债高峰期,克尔瑞数据显示,仅仅在11月份房企们就需要偿债达到1071亿元。资金流的考验越来越大了。在这种情况下,不得不进行多渠道的资金回笼动作,特别是在销售回款方面,需要格外加大力度。

其次,再看一下房企们的销售情况。

克尔瑞数据中心的报告显示,在1-10月份,百强房企全口径销售额达到102362.1亿元,同比增长10.0%,比1-9月份销售增加2个百分点,在Q1-Q3季度,有超过30%的房企没有完成销售目标65%,未完成目标的房企数量是近3年的最多数。

在已经过去的10月份,当月百强房企的销售额为13895.0亿元,增长24%,同比增速远高于前几个月的幅度。这足以说明,房企们在三条红线之后,对于销售的积极性越来越高了,这也就是我们经常见到的“花样促销术”,有的房企直接7折甩卖,有的房企推出“金秋购房节”等活动。

从10月份的开发商整体降幅而言,基本都降低了5%左右的价格。销售价格越低,资金回笼的速度相对越快。

不过,即便是这样,很多房企依然面临着现金流短缺的问题,根据人民法院的官网数据显示,截止到2020年10月份,与房地产相关的企业破产达到433家,而在这些企业中,多数的房地产企业都有一个共性特点,那就是近些年来都面临着资金流短缺和不畅的问题,2020年受到停工和三条红线等因素影响,直接加深了这些房企走向破产的速度。

只要资金流受到了影响,一个更加严峻的问题就应运而生了:烂尾楼和延期交房。很多房地产专家预计,2020年上半年开发商们销售不理想,下半年虽然迎来了一波销售旺季,但由于受到“新规”的制约,不能够放开手脚大干,超过80%以上的房企无奈地选择降价促销,但距离要偿债的规模依然无法企及,很多房企由于回款不足、销售无法达成的问题,直接影响到新开楼盘或者建设中的楼盘工程拖延、甚至出现停滞的情况。

要知道,现在的房地产都是采用预售制方式销售的,一旦房子预售出去,而因为工程停工导致烂尾或者延期交房的,开发商需要依据合同赔付违约金。还担心房子烂尾?开发商已准备救生衣,买房合同一行小字,别忽视。

现在的商品房买卖合同都是城市制式合同,但是这种制式合同有很多空白条款需要双方协商一致进行填写,买房人去售楼部之前,开发商已经把空白条款填写完毕,买房人只需签字就可以。在这些条款中,有类似这样的,如下图:

可以看出,如果开发商出现合同履行违约的情况,则赔付标准是万分之零点一每天,也就是说如果买房人购置了一套200万元的房子,那么由于开发商违约无法按时交房,开发商给买房人每天20元的补偿金额。

这个赔偿金额有多小?算一笔账就知道了,在200万元房价的城市里,月租金应该在3000元左右,也就是日租金100元,20元的补偿连零头都不到。

如果你的手中有这样的买房合同,并且房子还未交付,可以回家查看一下具体的延期交房补偿条款,专家:这一行小字,是开发商防止烂尾楼和延期交付补偿的救生衣,很多人忽视了。

最后谈一点笔者的看法,买房过程可以说是买卖双方平等协商达成一致性协议的过程,很多开发商想到了利用制式合同或者买房人不看合同的漏洞,玩一套猫腻,最后受伤的还是买房人。所以作为购房者,在交钱之前,一定要仔细研读合同内容,切不可马虎大意。

学习房地产知识,关注本号!

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐

热门新闻