开发商:实话实说,高层住宅30-40年后将成问题,有3大难题

2020-11-23 03:00:02 房产新谈

小时候看在家看香港电影,电影中的香港都是高楼大厦,作为农村出身的笔者,从小就对高楼大厦的城市充满了憧憬。现如今,随着城市的快速发展,全国各地到处都是高楼大厦。高楼也不再是稀罕的东西,在我们国家,越是经济发达的城市,高楼大厦越多,楼层越高。对于一个城市,土地是稀缺资源,所以在土地有限的情况下,楼层建设得越高,就可以容纳更多的人,这也是建设高楼最初的目的。但是随着城市的发展,建设高楼的初衷慢慢变了。

比如在房价不断高涨的大环境下,开发商楼层建设得越高,也就可以建设更多的房子,挣很多的钱。就连现在不缺土地资源的小县城,都已经开始建设高层住宅了;还比如,现在不少城市建设高楼的主要目的是为了攀比,比谁的楼更高,争夺全国第一高楼甚至全球第一高楼。

现在在城市买房子,基本上90%的小区都是高层住宅,特别是市区新建的商品房住宅,高层住宅甚至达到了100%。高层住宅虽然房价会相对于低层住宅高一点,但是公摊面积却比低层住宅高很多。比如33层的高层住宅一般公摊面积在27%左右,而7层的低层住宅的公摊面积在12%左右。也就是说同样是100㎡的房子,33层高层住宅只有大约73㎡的使用面积,而7层的低层住宅却有88㎡的使用面积。所以看似低层住宅的单价比高层住宅高不少,但是按照使用面积来算,其实并没有高多少。但是高层住宅相对于低层住宅却有很多缺点,问题很多。很多人和专业人士都表露过对高层住宅的担心,担心几十后高层住宅老化后该怎么办。另外也有开发商就曾表示:实话实说,高层住宅推倒重建不可能,30-40年后将成问题,有3大难题难解决。

第一个难题:高层住宅未来老旧难拆迁,拆迁成本太高,没有开发商愿意拆迁。

拆迁大家都很熟悉,在过去20年城市快速发展扩张的同时,一直伴随着拆迁,比如城中村拆迁和老城区的拆迁。老城区拆迁由于楼层低,所以对于开发商来说成本也不高,就算是城中村拆迁成本高一点,其实开发商也可以通过建设高层住宅获得收益。但是高层住宅以后老化后该怎么办呢?现在高层住宅一般都高达99米33层,开发商如果拆迁高层住宅除非再建60到70层的住宅才有可能获得收益,很明显这是不可能的事情。

所以未来高层住宅老化后拆迁会非常困难,开发商宁愿去郊区拿地盖房可能也不会去市区拆迁高层。开发商是拆迁是为了获利,所以就算以后高层住宅难拆迁也是非常正常的事情。

第二个难题:高层住宅老化后,维修成本太高。

高层住宅相比起低层住宅,机械设备会多很多,而且其机械设备的维修成本会比低层高很多。就比如电梯,高层住宅的电梯造价会是低层住宅电梯造价的几倍,而且由于高层住宅居住的人口多、楼层高,所以高层住宅的电梯更容易出问题。所以高层住宅的电梯以后维修更换的费用会比低层住宅高很多。高层住宅还有自来水加压设备,消防设备,这些随着时间的推移也都会慢慢老化,其维修成本也非常高。另外高层住宅的线路和管道老化后也比低层住宅更难维修。

最重要的是高层住宅如果出现了质量上的问题,其维修成本可就是天价了。比如高层住宅的墙体脱落,高空施工的人工费用就非常高,还有比如如果高层住宅的主体结构出现质量问题后,维修费用动辄就会是大几十万甚至上百万。可以看出,高层住宅在各个方面的维修成本都会比低层住宅高很多,所以以后高层住宅的业主居住成本会很高。

第三个难题:未来高层住宅的居住环境会变差,安全隐患会增加。

为什么说高层住宅未来的居住环境会变差呢?因为未来根据今年7月份住建部出台的“限高令”的规定中可以看出,未来新建的高层住宅会越来越少,多层住宅会越来越多。多层住宅的不管是居住舒适度还是小区环境都会比高层住宅上很多,所以以后经济条件好的业主为了改善自己家庭居住环境,会搬离出高层住宅,搬进低层住宅。那么对于原来的高层住宅的房子,业主会选择出售或者出租,这导致以后的大部分高层住宅的住户不是经济条件不好的就是租户,就如现在的老城区的老小区一样,居住人口复杂,存在安全隐患。

但是和现在的老小区的低层住宅不同的是,以后高层住宅的维修成本会非常高,可能经常会重新缴纳维修基金。但是对于已经搬离出去的业主可能不愿意交公共区域基金,所以未来的高层住宅维修基金可能不够用,这也会让高层住宅的居住环境变得更差。

另外,由于高层住宅慢慢老化,其消防设施也老化或者损坏。同时高层住宅的线路也会慢慢老化,如果这样都不能够及时维修或者更换,高层住宅的消防隐患就会大大增加。


以上3个难题就是未来高层住宅需要面对的问题,确实暂时没有解决的方法,但是对于高层住宅的业主们现在也没必要担心这些问题。因为现在还有几十年的时间,以后如果高层住宅大面积出现这些问题时,国家也会出台相关的政策和方案来解决这些问题,只要国家出手,这些问题都会立刻迎刃而解。

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