让租客还房贷,自己白赚一套房子?专家:这笔糊涂账,别再妄想了

2020-11-19 08:26:45 楼市指闻

泰国曼谷市全景Panorama view of Bangkok city , Thailand

这个时代最好的投资产品是什么?大家都有目共睹——是房地产,他成功跑赢了黄金和其他产品,稳居投资收益榜前列。

1、先说黄金的收益情况。

笔者找到资料,在1980年,国际黄金价格为600美元/盎司左右(1药衡盎司=31.1030克),当时的汇率为1美元=1.5元人民币,所以换算之后的黄金价格为29元/克。现在呢?黄金的国际价格为1600美元/盎司,现在的汇率大约为1美元=7.1元人民币(约数),也就是说,现在的黄金价格是365元/克。

从1980年至今,黄金的价格上涨了12.6倍,年化率是(1+x)^40=12.6,X=6%,6%的年化增值率,有没有对资产起到增值保值作用?还得看过去几十年的通胀率,根据估算,过去的年通胀率一般在5%左右,所以黄金稍微跑赢了通胀,确实对资产起到了保障作用。

2、再说房产的收益情况。

1980年我国房改开始拉开帷幕,但是公开的房价数据从1987年才开始,1987年深圳的一家楼盘售价为1600元/平米,当时全国商品房价格平均408元/平米。到了2019年,全国商品房销售均价到达9300元/平米,均价上涨23倍,年增长率大约为12%左右。上一段说道,过去几十年通胀率一般为5%,所以房子不仅成功跑赢了通胀,而且远远把通胀甩在了身后,带来居民收益增值。

正是由于这种“增值”的潜力,所以买房成为了每个人的必然之事,身边大量买房翻身人也无时无刻不在用亲身实践彰显着“买房增值”的美好故事。虽然房价越来越高,但丝毫没有影响到人们的买房热情。

经济能力强的人全款购房,经济能力稍弱的人就算是借钱、用6个钱包也要凑够首付款按揭贷款买房。随着买房的人越来越多,不少聪明人想出了一个奇妙的好主意:咱们买房目的是为了升值,但是每月偿还月供压力太大,是不是可以通过“以租养贷”的方式买房呢?这也是开发商经常向“摇摆不定”的买房人宣传的一件事。

【什么叫做以租养贷】简而言之,就是买房人通过按揭贷款的方式购房,买房之后自己不居住,对外出租,对外的租金等于或者高于月供,这就相当于租客在为自己承担按揭贷款偿还工作,自己分文不出,让租客还房贷,自己30年后白赚一套房。

举个例子:张三购置了一套房子总价80万元,按揭贷款70%,首付24万,贷款期限30年,月供3000元,张三这套房子纯粹是为了投资,所以也不打算自己居住,对外出租3000元/月,那么就相当于租客在帮忙张三偿还房贷,30年后张三可以无偿得到这套房。

月供3000元、租金收3000元,白赚一套房?专家:这是天大的笑话。

首先,从房价收入比方面而言,这个买房逻辑不可行。

一套3000元月供的房子,真的能对外出租3000元吗?实际上根本不可能。从房屋租售比就可以看出来,根据国际合理水平的租售比为1:200到1:300,如果一个城市的租售比高于1:200,那说明这个区域的住房需求很强,同时租房人群的住房开支能力旺盛,说明这个城市的房地产仍然有很大的潜力;相反地,如果一个城市的租售比小于1:300,说明市场上的住房需求不足,住房开支不旺盛,这样房地产市场的潜力就很小,房地产甚至存在泡沫问题。

根据易居研究院研究数据,2020年租售比(也被称之为租金收益率)排名靠前的5大城市分别是牡丹江(3.8%)、锦州(3.8%)、乌鲁木齐(3.6%)、宜昌(3.4%)和桂林(3.3%)。可以看出,在个别三四线城市,租金收益率相对较高。

而租金收益率最低的是北上广深,在2020年租金收益率排名靠后的城市依次是厦门(1.2%)、深圳(1.3%)、三亚(1.3%)、青岛(1.6%)和天津(1.6%)。这些城市的租金收益率非常之低,想要通过房子对外出租收回买房成本,需要的时间可能是60年-80年,也就是说,如果这些城市买房月供是9000元,那么这套房子估计租金为4000元-5000元。

50个典型城市租金收益率为2.4%,也就是说平均来看需要40-50年方可通过出租收回买房成本。所以楼市指闻认为,以租养贷只是开发商的宣传噱头而已,实际上根本不可能实现。

其次,租房人并不是糊涂人,也懂得算租购收益比。

除了租金收益比限制了通过租房挽回房贷成本外,租客们也不是糊里糊涂租房子的。现阶段我国租客人群2.2亿人,基本都是来自于刚毕业的大学生、在外务工人群和短期过渡人群,在传统观念里,有房才有家,特别是租房市场制度不健全的情况下,租房体验感并不好。所以如果租金到了与房贷持平的时候,相信90%以上的租客会选择买房,而非继续租房。

所以说,让租客还房贷这笔糊涂账,别再妄想了,是不可能的。

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