比起房价上涨,人口转折信号明年出现?银行行长:房子多成为负担

2020-11-18 08:12:35 楼市指闻

谈起房地产,不可避免地说到人口,因为房子是需要人来购买消费的,人口的变化,将直接影响到房价的起伏涨跌。

根据《资本论》对商品价格的论述,决定价格的有2个因素:价值量、供求关系

这个经济学理论放在房地产市场依然实用,根据《后汉书》记载,在当时一个看城门的人员3年的俸禄可以在长安城购买一套房子,而现在需要20-30年方可买得起,为啥?因为制造商品的价值量消耗不一样了,古代房子一个人用泥巴就可以完成搭建,而现在住房需要消耗3-4年时间。

前文说到,在《资本论》中,对于价格的决定因素有2个方面,价值和供求。建房成本、地价、设计成本都体现在价值量中,在一定的时期内相对稳定,对房价起到直接影响作用的当属供求关系。

所以说,看房价涨跌,关键还得看买房需求人口有多少。

数据显示,过去20年的房价上涨期,正是我国人口的快速壮大期、特别是具有买房需求的青年人口快速增多。1987年我国人口总量为9.63亿,到2000年已经达到了12.67亿,年均增速1.25%,在这其中,青年人口(这部分人对买房具有最大的需求和动力)增幅最大,从1987年的5.59亿直接增长到了2000年的8.89亿,青壮年人口年均增幅达2.11%,是总人口增幅的2倍。

表格供参考

在人口快速增长,特别是青壮年人口快速增长的几十年里,房地产呈现出与人口正相关系,过去20年也是房价快速增长的20年,1998年房改之初,房子均价2000元,而到了2000年房价已经到6000元左右,直接增幅300%,到了2020年10月份,新房销售均价10000元以上,直接突破万元大关。

正所谓成也萧何败也萧何,比起房价上涨,更危险信号明年出现?银行行长:房子开始成负担。

2021年(新的五年期间)将是我国人口的一个转折点。

建行行长刘桂平在2020年的一次演讲中,对人口结构的变化直言不讳,他分析,从2000年开始,我国其实就已经进入到了老龄化阶段,2019年底,我国60岁以上的人口达到2.5亿人,占到全国14亿人比例为18%,而65岁以上的人数达到1.7亿人,占比达到12%。银行行长预计,到2050年的时候,我国60岁以上的人口数量会到达4.87亿人,占比超过35%,届时将进入到超老龄化阶段。

与老年人数快速增加形成鲜明对比的则是新生儿的比例逐渐下降,人口出生率逐年出现新低水平,这就直接导致新生儿的数量逐渐减少,数据显示在2017年全国新出生人口1723万,2018年新出生的人口数量1523万,2019年新出生的人口数量下降到1100万左右。

在房地产市场,价格受到人口的影响非常直接,随着人口结构比的变化,青年群体减少的同时,购房需求也将大幅下滑,这对房地产或许影响不小。根据中国新闻网给出的预测数据,2021—2030年我国的45岁至59岁这个强有力的劳动力人口数会很快减少,预计到2030年,这个年龄段的人口数将下降到36%比例左右。

80后、90后都已经买房了,而且逐渐步入中老年阶段,00后、10后根本不需要买房,这种情况下,买房动力还有多大?可想而知。王石在一次采访中就说道,未来我国的房地产会过剩(供大于求),因为未来一对青年夫妇会继承超过4套房子,你的父母亲有一套,你的爷爷奶奶有1套,你的岳父岳母也会有1套,你的外公外婆也有1套。这些房子今后通通都是这对年轻夫妻的资产。

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其实,王石的说法一点都不假,央行在2020年发布的《城镇家庭金融报告》就亮出了数据,我国2019年底城镇普通家庭资产平均300万元,同时房产比例达到70%以上。在房产保有率方面,超过96%的家庭都有了房子,同时有40%的家庭超过3套房子,10%的家庭有2套房。另外,还有数据演算给出结论,现阶段存量房产高达3亿套,如果加上小产权房,数据将更庞大,这些房子全都住上人,可容纳40亿人居住。

【结论】一方面青壮年人口比例降低,这就直接从源头上切断了楼市的刚性购房需求量;另一方面新阶段我国的住房已经供大于求,两大因素加持之下,今后房子还有多少提升可能?为啥银行行长说,房子多或成为负担? 不难理解,当人人都有房住、家家都有4套房子的时候,房子已经开始烂大街了,这个时候房子还有多值钱?这是值得商榷的事情。

另外,随着房子的提升空间越来越小,房子持有越多财富损失或许越大,可以简单计算一笔账:2019年房价涨幅6.5%,一套300万元房子,增值19.5万元,很多人以为升值了,其实不然,专家预计资金成本年均8%左右,那么300万元资金成本就是24万元,最终19.5万元-24万元=-4.5万元。也就意味着房子越多,可能损失负担越大,这难道不是负担吗?

笔者认为,未来将非常考验买房人的智慧和决策水平,该继续持有还是售房?自己看着办!

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