谈起房地产，不可避免地说到人口，因为房子是需要人来购买消费的，人口的变化，将直接影响到房价的起伏涨跌。
根据《资本论》对商品价格的论述，决定价格的有2个因素：价值量、供求关系。
这个经济学理论放在房地产市场依然实用，根据《后汉书》记载，在当时一个看城门的人员3年的俸禄可以在长安城购买一套房子，而现在需要20-30年方可买得起，为啥？因为制造商品的价值量消耗不一样了，古代房子一个人用泥巴就可以完成搭建，而现在住房需要消耗3-4年时间。
前文说到，在《资本论》中，对于价格的决定因素有2个方面，价值和供求。建房成本、地价、设计成本都体现在价值量中，在一定的时期内相对稳定，对房价起到直接影响作用的当属供求关系。
所以说，看房价涨跌，关键还得看买房需求人口有多少。
数据显示，过去20年的房价上涨期，正是我国人口的快速壮大期、特别是具有买房需求的青年人口快速增多。1987年我国人口总量为9.63亿，到2000年已经达到了12.67亿，年均增速1.25%，在这其中，青年人口（这部分人对买房具有最大的需求和动力）增幅最大，从1987年的5.59亿直接增长到了2000年的8.89亿，青壮年人口年均增幅达2.11%，是总人口增幅的2倍。
表格供参考
在人口快速增长，特别是青壮年人口快速增长的几十年里，房地产呈现出与人口正相关系，过去20年也是房价快速增长的20年，1998年房改之初，房子均价2000元，而到了2000年房价已经到6000元左右，直接增幅300%，到了2020年10月份，新房销售均价10000元以上，直接突破万元大关。
正所谓成也萧何败也萧何，比起房价上涨，更危险信号明年出现？银行行长：房子开始成负担。
2021年（新的五年期间）将是我国人口的一个转折点。
建行行长刘桂平在2020年的一次演讲中，对人口结构的变化直言不讳，他分析，从2000年开始，我国其实就已经进入到了老龄化阶段，2019年底，我国60岁以上的人口达到2.5亿人，占到全国14亿人比例为18%，而65岁以上的人数达到1.7亿人，占比达到12%。银行行长预计，到2050年的时候，我国60岁以上的人口数量会到达4.87亿人，占比超过35%，届时将进入到超老龄化阶段。
与老年人数快速增加形成鲜明对比的则是新生儿的比例逐渐下降，人口出生率逐年出现新低水平，这就直接导致新生儿的数量逐渐减少，数据显示在2017年全国新出生人口1723万，2018年新出生的人口数量1523万，2019年新出生的人口数量下降到1100万左右。
在房地产市场，价格受到人口的影响非常直接，随着人口结构比的变化，青年群体减少的同时，购房需求也将大幅下滑，这对房地产或许影响不小。根据中国新闻网给出的预测数据，2021—2030年我国的45岁至59岁这个强有力的劳动力人口数会很快减少，预计到2030年，这个年龄段的人口数将下降到36%比例左右。
80后、90后都已经买房了，而且逐渐步入中老年阶段，00后、10后根本不需要买房，这种情况下，买房动力还有多大？可想而知。王石在一次采访中就说道，未来我国的房地产会过剩（供大于求），因为未来一对青年夫妇会继承超过4套房子，你的父母亲有一套，你的爷爷奶奶有1套，你的岳父岳母也会有1套，你的外公外婆也有1套。这些房子今后通通都是这对年轻夫妻的资产。
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其实，王石的说法一点都不假，央行在2020年发布的《城镇家庭金融报告》就亮出了数据，我国2019年底城镇普通家庭资产平均300万元，同时房产比例达到70%以上。在房产保有率方面，超过96%的家庭都有了房子，同时有40%的家庭超过3套房子，10%的家庭有2套房。另外，还有数据演算给出结论，现阶段存量房产高达3亿套，如果加上小产权房，数据将更庞大，这些房子全都住上人，可容纳40亿人居住。
【结论】一方面青壮年人口比例降低，这就直接从源头上切断了楼市的刚性购房需求量；另一方面新阶段我国的住房已经供大于求，两大因素加持之下，今后房子还有多少提升可能？为啥银行行长说，房子多或成为负担？ 不难理解，当人人都有房住、家家都有4套房子的时候，房子已经开始烂大街了，这个时候房子还有多值钱？这是值得商榷的事情。
另外，随着房子的提升空间越来越小，房子持有越多财富损失或许越大，可以简单计算一笔账：2019年房价涨幅6.5%，一套300万元房子，增值19.5万元，很多人以为升值了，其实不然，专家预计资金成本年均8%左右，那么300万元资金成本就是24万元，最终19.5万元-24万元=-4.5万元。也就意味着房子越多，可能损失负担越大，这难道不是负担吗？
笔者认为，未来将非常考验买房人的智慧和决策水平，该继续持有还是售房？自己看着办！
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