比起房价下跌,期待的“好信号”已经出现?专家:买房人有信心了

2020-11-17 19:32:57 楼市指闻

每当谈到房地产,房价是一个无法避开的话题。

经过20多年的买房实践之后,人们惊奇地发现:房价上涨期人们喜欢买房,房价下跌期,购房者们反而讨厌买房。这完全不符合市场经济条件下的基本价格规律,难道价值规律在房地产不适用了?

其实,房地产市场“买涨不买跌”的购房心理,与我国房地产的“投资”属性有莫大的关联。央行在《2019年城镇家庭金融报告》中给出数据,我国城市家庭资产平均300万,在300万资产中,超过70%的比例是房产,而在家庭负债中,大约80%的债务是房贷。总结为一句话:很多人的家庭财富就是一套房子、债务也是一套房子,所以人们对房价涨跌非常敏感,不买下跌房实属情理之中。

市场上房价的涨跌,由谁说了算?当然是来楼市政策方面:

楼市调控包括人口政策、金融政策、房产开发销售政策。在人口方面典型的例如关上落户限制、放开落户限制等,这一关一开都将直接影响到城市可买房人数。在金融政策方面,例如首付款的比例高低,首付款比例越高则买房人越少,首付款比例越低则买房人越多,还有房贷利率,房贷利率越高买房人越少,反之越多;在开发销售层面,主要有限购、限售、限价等因素。炒房者希望房价上涨,刚需者希望房价下跌。

楼市

总结起来,在过去10年,影响我国房价上涨的因素主要有3个:①棚改;②利率;③融资。2020年,比起房价下跌,3大“利好”信号已出现?

1、棚改逐渐淡出历史舞台,对房价刺激效果消失。

为啥过去的5年里,三四线城市房价高涨不止?其根本原因还在于棚改政策,棚改货币化安置直接给了老房子、棚户区、危房居民百万现金,让他们自己拿着钱去买房,一时间市场上买房人群众多,房地产需求旺盛的同时,房价也被快速抬升。

2017年,因为棚改货币化政策,导致整个楼市去库存量达到3亿平方米,同比提高迅速,直接道东房地产整体销售提升21%,拆迁的做法让很多家庭从原来的一套小房子,瞬间转换为身价上百万元的有钱人,买房这种事情根本不在话下,2016年房地产增长40%,2017年增长直接飙升至50%,可以说如果没有棚改措施,那前几年房地产市场是不可能出现这么大的“躁动”景象。

然而,随着国家对老城区、老破小房子改造政策的调整,棚改拆迁逐渐退出,取而代之的是旧改,虽然说旧改也有4万亿的投资规模,但并不是直接给房主发钱,这就不能让房主们有钱去买房子,所以旧改对楼市表现很温和。

2、利率一波三折,现在高位平稳。

从2015年至2020年,房贷利率出现了跌涨跌的发展态势,2015年初央行基准利率为5.90%,2015年10月开始调整为4.9%,随后便开始了一泻千里的利率下行之路,2015年末至2016年,各个城市、各大银行相继采取了房贷利率打折的方案,有的给出98折优惠,有的银行更是低至7折幅度。

房贷房贷利率

如果一套房子100万元,按照收入款30%计算,在4.9%基准利率之下,买房人月供4581.11元。但是如果利率为98折优惠,那么实际的个人房贷利率就是4.802%月供每月是4543.47元,70万元的按揭贷款本金,20年贷款周期,每年可以少还451.68元,20年累计节省9020元。在2015年至2016年前后,也正是受到利率折扣的影响,市场上的买房人鱼贯而出,抢房热、日光盘、万人抢房这些现象层出不穷,整个楼市热闹非凡。

随着房住不炒调控的出台,房贷利率也开始转变了,从打折取消,到利率上浮,现阶段利率基本维持在5.88%水平,一方面没有过度增加买房成本,另一方面也不会过度刺激买房需求。


3、融资禁令,避免资金流入房市。

房地产的资金来源于2个方面,第一个是开发商融资。开发商如果能大规模举债拿地建楼盘,那楼市开发就不缺钱,开发商会想尽办法营造出一种繁荣景象,进而激发更多的潜在购房需求走向售楼部。第二个是买房人投入。如果金融政策给了买房人非常低的首付款比例,非常便宜的利率折扣,那原来买不起房的人也会走向楼市买房,就会把更多的资金投向房地产市场。

只要这两个方面其中一个旺盛,那么整个房地产市场就不缺钱。

然而,时至今日,这两个资金渠道都被关闭了:根据21世纪财经报道,9-10月份,多个国有银行传出“暂停和收缩个人房贷”的信息,所以个人房贷受控已经是大概率事件。另外,央行划定“三条红线”,直指房地产开发商们的要害。剔除预收款后的资产负债率大于 70%;净负债率大于 100%;现金短债比小于 1 倍。据悉,现阶段超过80%的房企不能达到这三点要求。万科、恒大、碧桂园、世茂等都纷纷降价求存。

配图:中国人民银行、人行

期待的“好信号”已经出现,专家:买房人有信心了?

刚需买房人最期待什么?楼市指闻认为,比起房价下跌,无房人更希望见到市场平稳,毕竟大家都知道,房地产在经济的贡献度达到15%以上,牵动着50多个行业、200种原材料产业的发展,所以不可能大涨大跌,在房价平稳期,无房人更有机会上车,所以应该更加有信心。

学习楼市知识,关注作者!

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐

热门新闻