东莞和深圳之间,会发生什么关系?

2020-10-27 23:30:36 楼市最头条

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往返东莞时,眼前时常会浮现一片记忆:十几年前,一次乘坐同事车去东莞办事,回深圳路经收费站,他随手把过路费发票扔出窗外,神秘地说,别被老婆发现去东莞了……

这曾经是东莞和深圳之间的一种暧昧关系。

1988年,东莞脱离惠州立市,是因为东莞作为深圳经济特区的腹地迅猛发展之故,此后,东莞和深圳发展出不可分离的产业关系,导致这两座城市惊人地相似。

深圳和东莞,至少有三个异于其他城市的共同的特征:

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对工业依赖度极强

深圳第二产业在过去的十年里占GDP比重常年在40-50%左右,虽然十年来缓慢回落,直至去年达到了最低点39%,但仍比北上广高很多

东莞的第二产业占比仍然达到56%,相当于深圳九十年代时的高峰期。

深圳是GDP两万亿城市中工业占比最高的,东莞是GDP近一万亿城市中工业占比最高的。深圳、东莞依赖制造业,也靠制造业迅速在中国和世界上占据独特地位。

新冠疫情常态化后,制造业地位抬高,电子信息产业、互联网提升。再次高飞。在中国经济南强北弱的背景下,深圳和东莞的经济地位将再度提升。

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户籍人口占比极低

深圳实际管理人口2000万人(常住人口数据为1344万人),其中户籍人口495万人,占比仅24.8%,四个人中只有一个有户口;

东莞实际管理人口1000万人(常住人口800多万),户籍人口251万人,占比25.1%,跟深圳差不多。

这是两个中国户籍人口占比最少的城市,说明它们都是没有根的城市,在这座城市里的大多数人都在打拼、漂泊

买房子,是他们找到归属感的主要方式。

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人口密度极高

深圳人口密度全国各城市第一,每平方公里1万人(实际管理人口2000万人,1997平方公里); 东莞人口密度全国第三,每平 方公里4056人(实际管理人口1000万人,2465平方公里)。 夹在中间的是上海。

这三个特点是有联系的。制造业强大,工人就多,工厂流水线和工业宿舍区能够装更多的人;庞大的产业工人流动性强,入户意愿较低

先工业化,再城市化,是深圳和东莞共同的发展路径,两者间的矛盾令两座城市的未来充满变数。

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深圳和东莞又有很大的不同,其差异之大让它们变成两个完全不同的城市,这绝不是哪个更气派有钱、哪个更有科技竞争力的问题,而是城市化发展阶段和城市格局的不同。

深圳城市结构简单,前20年基本上是关内、关外的二元结构;近年来则呈现东弱西强的格局,深圳是一个既有集聚性又有弹性的城市东莞则是一个典型的分布式城市,全市一共28个镇4个街道,外加一个松山湖高新区。

很多年以前,东莞的长安、虎门的人口和经济实力都比市中心(东城、南城)更强,塘厦、厚街、常平也可与之匹敌,松山湖在华为迁入后如虎添翼,2018年就已经可以与长安虎门一较 高下,2019年又增长了11% 。

集中式和分布式的城市聚集模式,孰优孰劣?

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有一天,我跟滴滴师傅在车上聊天:他说家在东莞,但在龙华租房开滴滴为生。

“为什么,大老远跑到深圳来租房?”

“开滴滴车在东莞,载客从一个镇到另一个镇,很难有返回的客人,基本都要落空一趟。在深圳,开到哪里,都不会空跑。”

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这就是差别,东莞32个街镇加一个高新区的组合,以制造业为核心,各区人员往来密度不高

而深圳作为一个从制造业到金融、服务业全面发展的城市,人口的集聚度更高,除了大鹏、盐田等地,每个区域都相互形成了密集的线下社交网。

不同的城市发展形态和不同的频率,当然会产生不同的房价结果。

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分布式的东莞,最大的好处是能够抵御地价和房价上涨,因为房价高首先来自于人口的集中,人口分散,聚集效应就不明显了。

东莞的人口的另一个特点是增量并不大

2010年,东莞人口已过800万,十年后的今天,仍然是800多万,人口总量几乎没有增加,每年人口净流入低至个位数。

而深圳人口大增:近五年来,深圳每年人口增加40-60万人。东莞人口红利消失,更多是因为东莞制造业也在外迁,而第三产业的发展不足以成为新动能。 不过,东莞户籍人口增幅每年十几万,4年来增加了60万,这是东莞人口特征唯一的积极效应。

房价之高的另一个原因是城市资源的稀缺性。

公办中小学学位不足,是深圳学位房天价的主因,从而推动整个城市的房价上涨。那么东莞的学位是否紧张,决定了它未来房价的走势。

东莞的学生数量不少,这是这座城市的活力表现。东莞阳光网报道:数据显示,2019至2020学年,东莞中小学幼儿园(不含技工学校)在校生规模为161万。

从比较重要的小学生人数来看,东莞2019年有84万小学生,占常住总人口的比例为10%。

2019年深圳小学生107万人,占常住人口比例为8%,以此来看,东莞的学生数量更多。与深圳最大的不同,是东莞的公办和民办中小学数量较多,学位紧张程度不如深圳(东莞有小学331所,深圳340所)

从2018年起,学位并不紧张的东莞却比深圳至少提前一年推动教育扩容。官媒报道,东莞至2019年底完成25个,增加学位2.6万个。

2020年3月,市政府发布“一号文”,推动新建改扩建公办中小学231所,至2025年将增加学位34.24万个。

来自东莞市教育局的数据显示,2020年报名在东莞参加中考的学生为58057人,公办普通高中计划招生35322人(中职和技工学校计划招生29346人),公办普通高中录取率60%,而深圳的公办普高录取率仅43.8%

以此来看,如果东莞不会形成学位紧张和住房紧张的媾和,那么很难普遍出现天价学位房的现象,房价的大涨就先失去了一股强劲力量。

这就是分布式城市布局的好处,人口和学校等城市资源分摊在32个镇街,再大的涨幅都能够被长期抑制。

东莞的人口和学位数据并不支持房价大涨,那么东莞房价上涨的主要动力就可以断定是来自于深圳了。

随着深圳的膨胀、外溢,东莞的分布式格局将会发生明显的变形。

2019年到2020年上半年深圳强烈的扩容预期下,大大推动了东莞楼市的兴旺。

然而,10月14日深圳特区40年庆祝大会,并没有给出明确的纳入东莞的扩容计划,这使得深圳的影响力从“短期变现”变成“中长期变现”。

即使从短期到长期,东莞临深地区的南部九镇的地价、房价将“跳出”东莞,“接入”深圳。

今年以来,在凤岗、塘厦等地,多次出现面粉和面包一个价的现象,被深圳开发商拿下。

看起来,官方政府部门在迎合来自深圳的炒地风资金热

于是,我们将看到这样的一个场景:以华为为首的深圳制造业北上后,房地产也开始北上,其影响力和颠覆性比制造业更强。其结果是,东莞方面获得深圳外溢的巨大红利,而价格杠杆将把低成本的工厂和人“赶走”。可以想见, 6条以上的地铁连通后,东莞南部九镇将加速“深圳化”。

由此,东莞可能“一分为二”,南部九镇吸纳深圳资源,并与深圳发生更多的交互,而东莞的其他地方则可能被边缘化。

张五常说,深圳有了东莞,就能成为世界的经济中心。他所希望的是产业协同,而正在发生的是房地产协同,其结果难以想象。

好在,深圳扩权不扩容,减缓了这一怕人的趋势。

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那么,深圳的扩容梦为何难以实现呢?

深圳先行示范区实施方案中,看似扩权代替了扩容,以最为敏感和土地问题来看,已经很清楚了:先扩权,看效果,再扩容

为什么要留下悬念、留个后手?

其一、盲目扩容会导致土地资源被市场控制。同时房价失控,虽然有各种限购政策围追堵截,但限购5年来,其效果大家心里都清楚。

想当年,深圳关内外一体化之前,政府先在龙华收回了大量的土地储备,然后才实现关外的全面城市化。这个准备工作需要较长时间。

其二、假如深圳扩容,“粤港澳大湾区规划”就名存实亡了。大湾区规划的重点,是香港、澳门与广东的接入,这次深圳40年庆祝大会上,“主旨讲话”提到的三个区域前海、河套、横琴,都是接入港澳的要塞,要大力建设。如果深圳扩容,就意味着整个大湾区以深圳为主,港澳的接入逻辑将发生变化,因此会带来大量的不确定性,可能是个胜招但却先成了险招。

其三、深圳要为香港探路。香港乱象的一个重要原因,是房价高,大量市民居住条件恶劣,年轻人买房上车难。 其原因是土地为财阀控 制以及政府有意控制开发,其背后是利益机制,再往后。

深圳和香港面临的问题类似,因此,中央希望深圳社会主义先行示范区在与香港同样土地匮乏且不扩容的情况下,能够先行解决香港难以解决的问题,从而为香港示范、镜鉴,最终来证明我们的优势,以折服香港市民特别是年轻人。

当然,深圳之所以可能比香港先解决这些问题,是因为深圳有两个香港所没有的条件

一、深圳还有较为强大的制造业,没有空心化,因此房地产难以绑架政府和整个社会。

二、深圳背靠大陆腹地,特别是东莞、惠州能够为深圳的发展提供二元空间。

通过土地权的获取,深圳将在辖区范围内,通过调整农地、工业用地用途、调整生态线,来解决深圳的住房短缺、学校短缺和产业发展成本过高的问题。

向东莞和惠州的扩容,是后手

由此,逻辑就比较清楚了:深圳通过土地扩权,先行解决自身的土地稀缺和结构不合理的问题,小兄弟东莞惠州打边鼓,却先不上场。

先行示范区方案的目标是2025年。深圳是否扩容?从时间上看,至少要到那个时候了

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