脚踩红线、高债压顶、疯狂大甩卖:华侨城,你还好吗?

2020-10-27 22:58:08 包不同

感谢网友金石道人来稿

一个偶然的时机,一家企业诞生了。

1985年3月,全国侨务工作会议提出了一个建设“深圳特区华侨城”的构想。

同年8月,国务院领导就授权批准了——从沙河华侨工业区划出4.8平方公里,建设深圳特区华侨城,作为新时期侨务工作的窗口和基地。

这片4.8平方公里的土地交由新设立的华侨城建设指挥部进行统一规划和管理。

这就是华侨城集团的前身。自此,华侨城仿佛“开了挂”。

1989年开放的“锦绣中华”微缩景区,第一年便以接待游客超300万人次、9个月收回投资,轰动中国旅游界。

1994年,以5.8亿元打造“世界之窗”,3年便收回投资。

1998年,随着深圳欢乐谷一期开业,一个创新型连锁主题公园产品——“欢乐谷”品牌开始萌发。

……

从诞生之日起,华侨城就在不断缔造中国文旅产业发展的神话。

遗憾的是,如今,这个神话,要跌落神坛了。

根据华侨城半年报,2020年上半年末,公司剔除预收款后的资产负债率71.52%、净负债率为111.24%。

对照此前监管层出台的“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍),华侨城已经踩两条线了。

而另外一条,也徘徊在踩线的边缘——

2020上半年末,华侨城A短期借款和一年内到期的非流动负债合计为360.17亿元,货币资金为384.68亿元,货币资金勉强覆盖短期负债。

从文旅神话到“红线”缠绕——华侨城,到底经历了什么?

1

巨债压顶

华侨城的债务,不是一天借成的。

根据财报,2018年末,华侨城的负债总额为2170.05亿元,到了2019年9月底,负债就总额就变成2801.88亿元。——9个月时间负债总额增长了631.83亿元。

其净负债率也从2015年的61.33%逐年攀升至2019年9月末的71.77%,财务杠杆上升明显。

而到了2020年上半年,华侨城资产负债率进一步攀升到了77.16%,同比增加0.46%。截至2020年上半年,华侨城总负债达到了3195.7亿元。其中,短期借款281.08亿元,一年内到期的非流动负债79.09亿元,短期债务总计360.17亿元,货币资金余额384.68亿元,现金短债比约1.07。

与此同时,借的钱多了,赚得钱却变少了。

数据显示,2020年上半年,华侨城各项经营数据同比下滑,其中利润总额和净利润,跌幅最大。

营业收入171.08亿元,同比下降3%;
毛利率为55.3%,同比下降10%;
利润总额29.19亿元,同比下降29%;
净利润20.56亿元,同比下降29%;
归母净利润21.38亿元,同比下降 24%。

而且,2020上半年华侨城经营活动产生的现金流量净额-95.95亿元,同比下降12.30%。

作为文旅大户,疫情对华侨城的影响可想而知。

财报显示,华侨城旗下共有 21 家景区、25 家酒店、1 家旅行社及2家开放式旅游区,在2020年上半年共接待游客 829.7万人次,为去年同期 47%的水平。

但诡异的现象出现了——

华侨城旅游板块实现了73.79%的增长。

有点意思。

2

融资变难,开启大甩卖

华侨城债务捉急,很大的一个原因是过猛的扩张。

加速拿地,是华侨城负债飞涨的开始。

2017年,公司新增规划建筑面积580.12万平方米,2018年新增土地的计容建筑面积不少于1382.48万平方米,到了2019年,华侨城A新增土地计容建筑面积1208.07万平方米,2020上半年新获取土地计容建筑面积642.23万平米,已经达到上年的五成水平。

与之相对应的,公司债券评级报告显示,2016年年底,华侨城A全部债务为423.68亿元,较年初增长19.05%;2017-2019年年末分别为637.67亿元、924.6亿元和1179.03亿元,较年初分别增长了50.51%、44.99%和27.57%。

由此,急速扩张伴随着的是有息负债的急剧增长。

而拿地扩张的钱,又基本上借来的。据证券市场周刊梳理,在经营现金流连续大幅为负的同时,华侨城A的筹资现金流始终保持在高位,2017-2019年的净额分别为293.26亿元、233.71亿元和212.83亿元,2020年上半年是163.69亿元。

此前,华侨城A的筹资现金流净额很少超过百亿。

如今,在“三道红线”的重拳之下,踩线房企的融资渠道将进一步变窄,留给华侨城的路,不多了。

加快项目去化是一条,出售在手项目变现是另一条。

都是卖卖卖,但显然,第二条要相对容易一些。

有媒体大致统计过2020下半年华侨城挂出的出售项目——达到13个之多。

7月30日,北交所消息,太原侨辰置业有限公司60%股权及有关债权正式挂牌,转让底价96304.1814万元,该公司由华侨城持股60%、万达地产集团持股40%。

7月31日,重庆联合产权交易所显示,华侨城股份拟转让潮州华侨城实业有限公司51%股权及5455.947万元债权,转让底价6873万元。

8月10日,上海联合产权交易所显示,华侨城集团子公司华侨城华东投资有限公司拟以5136.06万元转让无锡兆禾文化旅游发展有限公司16%股权及4967.97万元债权;

8月24日,上海联合产权交易所显示,华侨城股份子公司深圳华侨城房地产有限公司拟以421.99万元转让东莞华实房地产开发有限公司10%股权;

8月,华侨城(亚洲)公告,拟出售其于港名有限公司的100%股权及转让对应债务。该司持有西安华侨城置地有限公司的全部权益。

9月4日,华侨城(亚洲)公告,拟出售成都天府华侨城50.99%股权及债务;

……

更早的时候,据不完全统计,仅在2019年11月,华侨城就已挂牌转让9家公司股权,总转让底价超过50亿元。更早的2018年,华侨城已挂牌转让了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重庆、成都等地的多个公司股权以及债权。

一边激进拿地,一边大肆甩卖资产,华侨城也上演了一场房企年度魔幻秀。

3

为过去的错误买单

华侨城走到如今的尴尬局面,很大程度上是在为过去的战略买单。

自己犯的错,只能自己咽下苦果。

2015年,华侨城宣布转型,从早期“旅游+地产”模式扩大业务范围,转向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式,着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

2016年,随着段先念入主华侨城,这一新战略正式落地,华侨城开始在全国大规模布局文旅项目。

据楼市头条统计,时至今日,华侨城文旅项目布局国内50个城市,大型项目数量达30余个,每个项目投资总额均超百亿,近两年文旅项目投资总额超万亿元。

当初段先念的构想,是“去地产化”,转向文旅产业,寻求新的突破。

但如今来看,文旅依然离不开地产的支撑,当初的美好构想正在往反方向走去。

在文旅行业整体保持高速增长的环境下,华侨城的增速反而持续下滑。

财报显示,2016-2018年,尽管华侨城的文旅业务保持同比增长,但增速逐年放缓。

与此同时,地产却依然是华侨城的业绩主力军。

2016-2018年,华侨城房地产业务营业收入占比分别为53.39%、55.17%、58.25%,旅游综合业务营业收入占比分别为45.17%、43.16%、40.83%。

——我本将心向明月,奈何明月照沟渠!

“跑马圈地”的战略布局、持续不断的大额文旅投资项目,已给华侨城带来了不小的资金及发展方面的压力。

如今,突如其来的疫情,更是狠狠地补了一刀。

华侨城未来的文旅之路,仍然是任重而道远。

4

尾声

眼看文旅突围无望,华侨城又把目光投向了老本行——地产。

加速融资、加速拿地、甩卖资产,都是为了加速扩张,追回失去的岁月。

但显而易见的,如今的房地产,不再是那个“遍地是黄金”的年代了。

房住不炒、融资收紧、三道红线……每一个,都能要掉房企半条命。

看着身后越来越高的负债,华侨城会不会再次感到后悔呢?

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