文：缪禾
20世纪50年代，霍英东率先在香港推行“楼花模式”，后来又移植到深圳，在内地遍地开花，造就了无数“宇宙级”房企。融创孙宏斌曾在2018年亚布力论坛上谈及当年做房地产的原因。他说"我出来后，就一直在想干点什么呢，衣食住行，哪个都挺贵的都干不起，后来我就想干房地产，因为房地产不用钱。
房地产开发商往往只需要准备10%的土地款，就连购地保证金也可以通过融资方式支付。对于那些令人咋舌，动辄几十亿的"地王"，其实开发商要出的土地款也只需要几亿而已，甚至很可能这几亿的买地保证金，也是通过融资获得。
以最典型的碧桂园为例，碧桂园在业内闻名的“456制度”：拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正。房企就是靠着预售制度，将资金效率用到极致。这其中的杠杆率，不用多说，买过房或者打算买房的朋友都门清。
商品房预售制度在房地产发展史上发挥了重要作用。《人民日报》指出：“当住房预售制度建立时，利大于弊。”在我们国家以外的其他地方也有一些预售系统，但是都没有我们应用的多，现在的商品房预售制占近100%的份额，开发商刚拿到地皮，先建售楼部，然后就可以开始买房子了。
在房地产发展史上预售制确实起到了很大的帮助作用，一方面缓解了开发商建房资金，疏通了开发商的血液，让其更有精力更有能力建造高品质的房子，也大大降低了楼盘烂尾的风险（房地产发展之初，因为开发商资金问题，发生或很多楼盘烂尾的情况），预售制实行之后，这一情况大大减少，既保全了开发商，也避免了楼盘烂尾带来的资源浪费。
另一方面预售制在10年前对购房者也是一个保护，在过去的10年里，房价快速上涨，几乎一天一个样，如果房子非要等到建好了才销售，那么很可能房价涨的购房者已经买不起了，刚拿地时候房价才5000元/平米，可能两年之后就达到了10000元/平米，对购房者是何等的伤害。所以说，所以，在房价上涨的时代，其实预售制度对购房者的财富增值起着很大的作用，也许当预售买房时，等到房子的价格翻了一番，你就可以直接出售来赚钱了。
然而，由于城市化的快速发展，人们现在意识到商品房预售制度的弊端，希望废除这一制度。在过去，实行商品房预售制度时，房地产企业甚至侵犯了购房者的利益。在这一“保护伞”下，商品房销售纠纷较多，如过度承诺、偷工减负、延迟交付等。从购房者的角度来看，希望取消商品房预售制度。现在，这个体制可能真的要消失了。
事实上，近年来，关于取消商品房预售制度的呼声一直很高，引起很多人的注意，而人民日报也转关了一篇关于取消商品房预售制度的文章，并表达了看法和建议，商品房预售制度与很多方面都是挂钩的，如房地产开发、土地制度，突然取消不可行，但这只是一个时间问题，取消商品房预售制度已成为一种趋势。
目前，海南省已经在改革商品房的销售制度了。紧接着，广东省也出台了相关文件，将会逐步探索和试点商品房的现房销售制度。此外，不少省份也对商品房的预售制度进行了评估，从这一点来看，取消商品房的预售制度可能很快就会在全国范围内实施了。
现房销售，对于我国目前的房地产市场销售环境可以说是一个比较大的影响，那么现房销售实施后，对于咱们的购房者以及开发商将会有什么影响呢？
对于购房者来说，在以前预售的情况下，大家对于房子的质量如何，有没有偷工减料以及相关配套设施等等一无所知，只能寄希望于开放商的业界良心，在交房的时候才知道房子的实际情况。有可能会买到质量不过关等一些闹心的问题。
现房销售后，房子的质量我们可以提前去了解，做一些功课，自己可以亲身体验，眼见为实，这样买到质量差的房子的概率就会低很多。开发商也不敢偷工减料，房子建得不好可能卖不出去。实行现房销售以后，对于开发商来说，现有房屋实施销售后，对于其抗风险能力是一个考验，没有预售给房企回笼的资金，现金流肯定会紧张一些，房地产企业可能需要做更多的准备。
那么，现房销售在未来会成为主流吗？
从发达资本主义国家成熟的市场历程来看，一个正常的市场应该是多元化和包容性的。有预售房，有现房销售的。预售的，由于开发商资金压力会小得多，所以价格相对于现房的销售会较低；而现房销售，房子可以看得到摸得到，质量等方面都有保证，价格可能会稍高。然后还要根据购房者和投资者的需要，根据情况选择适合自己的买房方式。
此外，政府和监管机构也希望看到一个稳定的市场。他们不会允许房地产市场大起大落，从而让经济大起大落，所以如果一个地方的房地产市场过热或过冷，政策就会干预。
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