降价30万!1年卖不掉!房子的流动性有多重要?

2020-10-24 12:02:03 直击成都楼市

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最近,在网上看到这样一个卖房故事。

女主30多岁,和老公在一个三线城市经营一家公司。

近几年生意不好做,公司业务几乎停滞,收入寥寥。

再加上3年内连续生了两个宝宝,基本是靠之前的储蓄生活。

坐吃山空的感觉让她非常焦虑,好在家里还有一套房。

机缘巧合下,一家人打算卖掉房子后移民。

offer、签证都搞定了,没想到在卖房这一步却卡壳了。

她发现,“已经降价30万了,还是没人买,而且越降价越没人买”。

就这样等了整整1年,也没有卖掉。

难道楼市已经惨淡到这种程度了么?

其实,很多城市的问题,并不只是房价下降,更重要的是流动性太差。

手握500万的房子,卖不掉就是500万的账面资产。

手握200万的房子,卖得掉就是200万的变现资产。

只有在房子卖出去的那一刻,才能知道真正值多少钱。

当下所有忽视了流通性的房产,将来势必会后悔。

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什么是流动性?

通俗来讲,就是指把资产变成现金的容易程度,简而言之就是变现能力。

一般情况下,越是供不应求的城市,二手房流动性越好,平均到每套房的变现能力就越强。

根据贝壳研究院的报告,9月全国33城二手房流动性指数排名如下。

——数据来源:贝壳研究院

其中,上海和北京的二手房流动性最高,这跟一线城市极度的供不应求有关。

本就是典型的存量房市场,二手购房需求动力足。

9月,上海二手房成交超过3.1万套,创下近几年来新高。从成交金额看,去年十一期间,上海商品住宅成交仅约3.55亿元,而今年同期已达约54.49亿元。

成交数据也印证了北京二手房市场的热度。

9月,北京二手房成交量17259套,创下今年月度次高,环比8月增加1202套上涨7.5%,同比大涨40%。

今年3季度,北京二手房网签量是4.97万套,达到了2018年以来的季度新高。

相比之下,一线城市中广州和深圳略低。

广州郊区新房供应量大,吸走了一大波购买力。

而深圳,只能说政策调控太严了。

自7月份以来,中央和地方纷纷加大调控力度,深圳更是接连出台政策抑制市场过热,相应的二手房交易活跃度也出现下降。

数据显示,8月深圳全市过户11322套二手房,环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性,8月过户量虽过万,但实际成交已有所下降。

二线城市中,成都、西安以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等,二手房交易也比较活跃,流动性指数都在85以上。

杭州、青岛、厦门、武汉、南京、重庆、天津等居中。

而廊坊、南昌、沈阳、郑州等的活跃度较低。

其中,南昌、郑州等城市,主要以新房交易为主导,二手房市场活跃程度相对较低。

而沈阳、长春等城市指数排名落后,与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。

特别是沈阳,目前二手房在贝壳平台的挂牌量已经接近12万套,超过郑州的10万套和北京的9.4万套。

3

二手房流动性低,不代表这座城市一定没有价值。

但反过来,没有价值的城市二手房流动性一定很低。

不过,像北京、上海这类一线城市,虽然流动性指数高,但房价不低,属于典型的高流动性+高房价城市。

但,对于大部分人来说,高流动性+房价友好型城市,才是好的选择。

比如说成都、西安、武汉、杭州、青岛等城市,二手房供应量大,价格又比较平和,同时因为需求旺盛,二手房流动性就高,所以价格是实打实靠成交量支撑起来的。

而在二手房流动性差的城市买房,选筹就变得非常重要。

一旦卖不好,不涨甚至下跌,折价也卖不掉。

就像崩盘的鹤岗,3、4万一套装修房,便宜到白菜价又如何?无价又无市,照样卖不出去。

现实中,这样的案例比比皆是。

同样是东北城市,辽宁铁岭网传一套学区房挂牌总价只要3.8万元,单价仅1000左右,堪称白菜价。

调查发现,白菜价学区房并非孤例,还有学区房80平总价只要7.2万。要知道,在北上深,学区房单价基本都要10万以上,反差太过强烈。

这些案例都指向了一点,房子的流动性比房价、增值更重要。

失去流动性的房子,不管房价高低,变不了现,兑换不成人民币,都只是一堆钢筋水泥。

这就是目前全国典型的资源枯竭城市名单及一二手房最新均价。

即便是那些目前市场看起来火热,开盘热度一日更胜一日的城市,只要经济在收缩、人口在外流、住房供应过剩、未来没人接盘,所有的价格就只是空中楼阁,没有多大意义。

4

如今是房产过剩的时代。

调查显示,我国家庭资产以实物资产为主,其中74.2%为住房资产。

其中,城镇居民家庭住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比58.4%,有两套住房的占比31.0%,有三套及以上住房的占比10.5%,户均拥有住房1.5套。

在这样特殊的时期,买房最重要的是什么?

不是抄底捡漏,不是加杠杆获利。

足够的流通性才是重中之重!

那么,具体该如何判断?什么样的房子流动性好?

记住,一定要去看城市的人口和供需。

人口才是城市活力的根本。有人口,才会有需求。有需求,才会有租房、买房,才会有交易。有交易,房子才会有流动性,才能变现。

所以,在选择城市时,要避开那些人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市。

有些人已经尝到了忽略流动性的苦,但有些人,还在开发商画的大饼面前,憧憬、心动,诸如郑州的绿博片区、武汉的长江新城……

最后的最后,强调两句话:

所有不考虑流动性的房产,都是炮灰!

未来10年,比房价和升值空间更重要的,是安全性和流动性!

END

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