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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：您好，新人首问。本人京籍，首套首贷。男方单位存在变动可能，目前在西北旺，未来在西北旺 中关村 望京之间，本人工作在车公庄，单位稳定。家里在海淀有房，可以不考虑学区，先在五环买房，但等孩子上小学，约十年，是否该搬回城里？ 目前我们考虑：1买新龙城，但考虑楼龄和周边环境，不知是否容易跌？十年后换房难。2买春风和院，男房通勤时间较长，但新房更舒适也更保值，3直接和家里人换房，给他们买个房养老，我们住在城里通勤方便，但面积不大，4孩子就在五环上学，5再租几年房观察观察，等待新楼盘或者房价跌。 请问您怎么看？有推荐的板块和楼盘吗？

回答：1. 你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。 2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。 3. 不知道你们的预算情况，新盘可以看 公园悦府和万象悦府。二手看下 国风美唐

提问：你好，房姐！本人疑问去下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过贷款记录，非首套，目前已可得北京房票，自住和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3 .如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京loft. 76平，700-720；万科星园，天畅园，国美第一城，天鹅湾loft,东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！

回答：总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井，这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美第一城整体更稳妥， 其他都溢价

提问：房姐您好，现在考虑在通州买房，sfsd。因为是音乐工作者所以想考虑别墅。请问您，九间堂和御世佳府这两个盘怎么样？升值空间有吗？您还有什么更好的推荐？谢谢您，期待您的回复！

回答：御世佳府 > 九间堂 九间堂房子密集间距太小，部分设计不合理，周边配套一般，潜力不大 相比推荐御世佳府 小区容积率合理，楼盘间距较大，采光较好，周边配套也挺成熟

提问：房姐，您好。虽然您还没回答我的问题，但我在学习您精华贴的时候看到了几个提及率比较高的楼盘，比如tty东三区，望京，国美第一城等等。您看现在我手头子弹375，还有额外150在信托（明年出来），现有月供1.9w，家庭税后月收入5w，年底奖金税后30w，您推荐哪个性价比高的区域或楼盘？您觉得如果爱这城与国美第一城相比，我的情况（有月供1.9w），哪个更适合？按照您的推荐，不考虑一居，主要看两居。感谢房姐！

回答：你的情况建议抵押爱这城，加手中资金能到900+, 以全款优势淘笋，做低网签减税解约成本。 这里推荐大面积标的，主要考虑能脱离红海区有利于淘笋，大面积租金也还可以作为防守资产，后期信托到位，可再选择抵押，拿下一套进攻型常营次新。可攻可守比较灵活 标的推荐 国美、九龙 、罗马嘉园 大面积盘。 爱这城经过上一波涨幅有明显溢价不推荐再入

提问：房姐，朝阳区看了一套五楼的老破小两居室，房东要价380万，谈到360万可以成交，但这个房子里面有两个户口需要等四年之后迁出，房东可以预留20万户口保证金。中介说如果迁不出，就相当于我340万买了一个有户口的房子。这种房子可以碰吗？有什么风险？求指点！

回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。

提问：房姐好，新人首问。 女朋友现在SFSD，首付200左右，想买一套500以下的纯投资用。请房姐帮忙出出主意 1.目前自己在看的区域是草桥和十里堡的二手房(晨光家园），中介一直在推荐亦庄和瀛海的新房。 东边繁华，基础设施建设好，交通便利，但人口密度很大，是否已经饱和了？草桥各方面适中，但是不看好丰台区的发展；瀛海亦庄那边听说新区建设不错，但是未来发展潜力不清楚。 请房姐帮忙分析分析哪个区域更适合投资 2.目前不自住，纯粹想投资，八年后才考虑学区的话。是应该一步到位考虑学区，还是买低价房等升值呢 3.目前所住的万柳桥离丽泽商务区，以及周边未来规划的地铁站距离都很尴尬，想请问升值空间怎么样啊

回答：1. 新盘佣金高中介更愿意推。是否买新盘要看你的首付和需求，低首付适合新盘因为贷款能拉高二手是有贷款限制的，其次如果是短期过渡就二手，看重品质自住就新盘，瀛海未来不错，但大部分盘有溢价，新盘可以看下 瀛海府 2. 不考虑学区 3. 丽泽商务区算是丰台的cbd, 但都这么多年了也没整出啥出来

提问：【新人首问】房姐好，请您指点。 目的：想婚前使用SFSD资格在北京买房，子弹160-180，自住+保值投资。 1.究竟要不要在北京买 男友在西安买了房子，计划六七年后回西安，觉得在北京是过客没必要买房，若投资还不如理财，我也担心经济不景气，若自己失业了，因为房子陷入经济困难，影响感情。 2.该买啥房 上班地点，三元桥望京东，北七家未来金茂悦沙河赢海中海寰宇，哪个更合适？新房有溢价，心动那个通勤方便，价格也能够着，很担心卖没了，尤其金茂悦清退那套5层77小两居，我该立刻下手还是看二手房下半年再入手？二手房，推荐哪儿呢？ 以上，请房姐指点，谢谢。

回答：长期看你的理财收益应该跑不赢北京房价的涨幅，担心失业影响就降低杠杆，尽可能房租能抵大部分月供（这涉及倒你的选筹） 以你的情况新房不建议看的，既然是投资为主，为何还要选择溢价标的，大概率也会跑输大盘。 建议看二手公房+高租金的标的，团结湖、劲松、北工大 紧凑两居 才是正确的选筹

提问：房姐你好！最近在买房还请指点，是这样：本人北京工作居住证（天津户口），妻子没有购房资质，小孩1岁半，有老人在京帮助照顾。我在朝阳光华路附近上班。最近想买一套两居室，区域想锁定在通州或朝阳，具体小区看了通州北苑地区的新华联锦园的330万左右顶层和朝阳的定福庄、垡头地区，我们想住的稍微好一点，面积、环境等等，因为小孩未来小学也许去天津，当然也看政策，所以学区没有特别强烈，但也考虑。目前首付凑了200左右，是在朝阳选择还是在通州选择，以及其他各方面，所以想问问房姐有什么好建议？目前我在天津有套房，我的贷款记录。谢谢房姐！

回答：通州涨幅来说没有朝阳好 朝阳推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 通州推荐看：DBC加州小镇 如果月供能力可以，可以尝试全款抵押，买入更大的标的

提问：你好，房姐，本人有五年以上北京社保，无房无贷，半年内能落户北京，近期想买房自住，单位在四惠，手上有200现金，最近看了两个房子，梧桐人家440（87平东侧），常营北辰415（88平南北通透），感觉最近房价在降，房姐给点意见，多谢！

回答：梧桐人家是2000年住总的公房小区，5万左右是正常价格，可以入但不送。常营还推荐看柏林爱乐。还有炫特区，石佛营西里也可以淘。房价是波动的，年底是一个相对的地点，也是一个上车的好时间

提问：房姐好，新人首次提问。 目前状况： 在合肥有一套学区房 大概价值160w 贷款还完了) ，手里大概有150w 现金 因为买合肥房子的时候用了我名字 所以用掉了首贷资格 如果卖掉合肥房子，一共有310万 再腾挪点 首付六成大概能买500万的房子 诉求是希望买一个居住环境还不错的房子，保值，如果有个还行的学区就更好了。自己工作是互联网，大概率未来跳槽也会在中关村 西二旗 后厂村路或者望京那边。 目前有几个选择： a 澳洲康都朝东一居室 大概60多平 有朝阳学区 距离地铁和商业都不远 小区环境不错 人居氛围浓 且之前房姐推荐望京片区。可是担心的是五年后如果要置换 房子略旧 会不会保值有问题，而且未来望京片区有很多更加新的房子出来 可能更不好出手 b 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 能买89平的。好处是新房 且亦庄之前去过一次觉得发展的真的不错 小区环境和物业 品牌都好 可是担心住不了，而且没啥学区 c uhn国际村的北向开间。优点是小区环境不错 缺点是朝向北 而且太小了 大概50平吧 也没学区 想咨询下房姐： 1 我这么操作 二套首付6成 按照房姐的说法不是好做法，那怎么操作更好呢？ 全款 再抵押贷的话 有没有垫资公司推荐 怎么操作抵押贷呢？ 2 选房这几个的话，abc房姐觉得哪个更好呢？ 非常感谢，期待房姐的指点，谢谢～

回答：5年内不需要学区的话，就不用考虑此属性 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 属于限竞房，7-8年不能卖，也不能抵押，离你上班的地方也有点距离。 澳洲康都会比较合适，5年后换房完全没问题。uhn国际村价格偏高 全款抵押的操作看下之前的回复，有过详细解答

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。