房段子 | 成都地铁与成都房价的微妙关系

2020-10-23 10:20:46 房段子


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如果不出意外的话,官方和坊间嚷嚷了那么久的成都地铁收获之年,即将在2020年的最后一个季度密集兑现。

届时,成都地铁里程将从目前的341km直接飙升到558km,也就是说增加了整整217km。

217km是什么概念呢?是过去10年来开通里程的6成多。如果在地图上作画,可以从成都直线拉到宜宾,拉到广元剑阁,又或者重庆铜梁。

△2010-2020成都地铁开通里程变化(via成都地铁)

这217km是由5条线路组成的,6号线一二三期、8号线一期、9号线一期、17号线一期以及18号线二三期。

△成都地铁2020年开通线路简图

它们选择在年底集中亮相,成功地向世人展示了东有“”深圳速度”,西有“成都速度”。

在全国各大城市的地铁比拼来看,成都也将由2019年底(303km,不含有轨电车,下同)的全国第8名,一举跃升至第4名。

而按照目前批复建设的里程来看,成都在2025年(798.6km)依旧能保持全国第4的地位。

△各大城市地铁里程变化表(图据网络,仅供参考)

时隔多年,再次石锤“第四城”的称号——至少在地铁里程方面。

成都地铁并非一味地新建来运椅子。在地铁客流量上,一直如“航空第四城”一样神奇地存在。早在里程排名全国第八九名的时候,客运量就挤进了前五。

根据中商产业研究院整理的数据,2019年,成都地铁客运量达到了13.99亿人次,仅次于北上广深,前一名是深圳17.8亿人次,后一名是武汉,12.3亿人次。同为西南双子星的重庆,地铁里程虽然超过成都,客运量却只有6.1亿人次。

官方喜欢刷的新高喜报,常见于节假日前夕/新开通线路/周五/大型会议。

比如为成都地铁开通十年献礼的18号线一二期,在2020年9月27日试运营。随后的30号,恰逢双节同庆,整体客流量再创新高,达到了555.25万人次,高居全国第五。

△9月30日,成都地铁客运量再破纪录。(图据@地铁客流及运输研究阿牛)

各种维度鲜明的数据对比,给了成都地铁无穷的发挥空间。国家发改委已经批复了成都地铁第四期规划,原文称规划包含8个项目,总长176公里,建成后,成都将形成692公里的轨道交通网络。

轨道交通加速成网后,既满足了市民的日常通勤需要,又极大地拓展了城市发展触角。换言之,成都人可以根据地铁的通达程度,更发散地选择住职场所。

很早以前成都的就业岗位聚集在一二环内,仅靠公交系统的上班族不敢住得太远,所以三环成为了人们最后的底线。后来成都地铁开通了,产业南移了,大家发现即便住在主城区,去南绕城上班也可以接受。再后来,成都地铁网络发散到了各中心城区,同样的通勤时间,可以选择的就业地点变多了,可以选择的居住场所也变多了。

地铁无疑成倍地扩大了成都的容量,这种容量带来了住宅的大爆发,这种爆发又加速了地铁的建造。

建造地铁是需要成本的,地铁线路给沿线带来的住宅“溢价”,往往足以弥补其“成本”。这里的成本,是开发商,也是购房者。

精明的购房者买下未来的地铁房,除了对通勤的期待,更有对房价的期待,今天我们就来聊下成都地铁与成都房价的微妙关系。

本想全盘复原成都地铁对成都房价的影响,但是由于个人精力和数据、来源建模的能力局限,以及不确定的因子变化对房价的数据影响,本篇只是拿部分案例来抛砖引玉,献丑了,还请大家见谅。

希望成都有相关的机构和人员来系统地研究此事——北上广深等大城市已经有人在做了。

我先举一个例子。

清华大学郑思齐教授曾写过一篇关于北京地铁13号线对沿线住宅价格和土地开发强度影响的论文。文中使用了特征价格模型和房产机构数据,过程就不赘述了,说一下文章的结论。

1、北京地铁13号线开通后,其对位于郊区的1km范围内的住宅产生了显著影响,涨幅达到20%,而对于市中心的价格影响却微乎其微。(成都地铁开通前还是开通后对沿线房价的影响大?开通后还能持续拉涨吗?

2、在北京地铁13号线开通后,郊区的交通网络逐步完善,对地铁的依赖程度达到饱和值,房价在开通2年后不再显著上涨。(成都地铁对沿线房价的作用是否有时效性,多少年?#第一条地铁红利的抢占#

3、北京地铁13号线给周边住宅带来了82.12亿的增值溢价,这足以覆盖当初的建设成本,这数据还是保守的计算。(成都地铁沿线楼盘对购房者来说是否是一种理财产品,本金给了谁?

4、在土地开发强度的影响方面,分为两个层面。第一是13号线成功地鼓励了土地开发向北部郊区跳跃式发展。从2002年开始,北部的新建住宅距离市中心越来越远,而且75%的郊区住宅,都密集环绕在地铁站2km范围内。第二是郊区地铁站点周边,项目的容积率体现出了圈层结构,即每靠近站点3.3km,容积率就提高1.0。(成都地铁会朝着无人区发展还是往建成区加密?改善大盘与地铁的距离关系?

回到正题,作为对成都地铁房的研究,应该至少有三个基础论调:

1、地铁对主城区楼盘和郊区楼盘的影响是否不一致?

2、楼盘距离地铁站的远近对房价的影响是否不一致?

3、地铁规划、审批、建设、开通等各个时间节点对房价的影响是否不同?

带着这样的认知,我们选取一些数据案例来分析。

1、主城区和郊区楼盘得选几个代表性的。2、正地铁房、准地铁房、和近地铁房也得有相应数据。3、选择一条合适的地铁线路,分析不同维度沿线房价走势。4、多重因子的存在使得干扰性很强,尽量选择相对类似,又不太受其他因子(尤其是政策及其时间)影响的案例。

从2010年地铁1号线1期开通以来到2025年底,预计有28次分阶段的地铁开通史。

除了早年沉默期(2010-2015)的人们对地铁无感(实际是对房价无感),随后的成都房价暴涨期(2016-2018),政策和市场风向对房价的影响远超过地铁因子,而此后的平稳期(2019-2020),则是适合当做分析的年代。

△成都地铁各线路开通时间及里程表(据@轨道图RailMao 仅供参考)

平稳期开通了三条地铁:2018年12月26日开通成都地铁3号线2、3期(军区总医院-成都医学院、太平园-双流西站)、2019年12月27日同时开通成都地铁5号线1、2期(华桂路-回龙路)以及成都地铁10号线2期(双流机场航站楼-新平)。

我们就把这三条线路杀了祭天。

那我们回过来看此前的三大基础论调并围绕这样的论点展开发散性思考。

我为此整理了这三条地铁沿线的115个楼盘,从2012年到2020年9月的9693条历史成交记录,涉及到57个地铁站(部分地铁站附近没有二手房源或成交记录未予以采集)。

一、主城区的地铁房与郊区的地铁房,涨幅是否一致?

这里主要讨论的是地铁开通后,主城和近郊的涨幅如何。如果我们把5+2看做主城区,把新都城区、大丰、双流城区、新津等区域看做郊区。

那么先来看3号线一二期,在2018年12月开通后一年的时间周期里,沿线的地铁房涨价了吗?

在新都城区,地铁房的涨价并不明显,如富豪公馆,基本在9500-12000左右徘徊;润扬北城1号也长期维持在10000-13000左右波动。

不止如此,附近的北欧印象、芙蓉名城三期、锦绣香城、麦田国际社区、传化国际新城等地铁房,都出现了不同程度的疲软效应。

△成都地铁3号线二三期开通后的一整年里,新都城区的地铁房没有涨幅较为明显的楼盘,地铁带动作用不大。

这种疲软的数据表现与前段时间刷屏的“魔幻城北”新都领涨中心城区第一名大相径庭。

或许新都城区的基数低,更容易领涨,又或者新都的上涨浪潮在地铁开通之前完成了使命。

新都城区是不是近郊的必然?我们再看看3号线西南段的武侯新城以及双流城区。

3号线在武侯新城设站不多,仅川藏立交、武侯立交、武青南路以及双凤桥。

他们附近的二手房,我们筛选了置信巴厘岛D区、置信丽都花园城D区、保利花园一期、华宇楠苑、首信首御和中铁金花国际城等6个地铁房。

△武侯新城地铁房价格走势

从走势图来看,武侯新城地铁房依然存在着较为明显的震荡,但置信巴厘岛D区(1.79万涨到目前2万出头)、中铁金花国际城(从1.3-1.4万涨到了目前1.6万甚至1.8万)有着较为明显的涨幅。

武侯新城作为西南四环内的明星板块,近年受到诸多开发商和媒体的聚焦,但交通一直是短板,自从3号线通车以后,解决了该片区的配套顽疾,地铁对此的拉涨是具有持续性的。

武侯新城继续往西南,到了双流街,我们选取了龙桥路、航都大街、迎春桥、东升、双流广场、三里坝、双流西站等7个地铁站作为研究。

△3号线双流城区二手房价格走势

双流的龙桥路站和航都大街站可视为双流城区较新的新城区,九龙仓时代小镇(1.35涨到1.4左右)和景茂名都东郡(维持在1.3左右)振幅较大,但都无明显的上涨潮。

反观靠近航都大街的北大资源燕楠国际,从最开始的1.35涨到了日前的1.57左右,基于此,很难界定燕楠国际的上涨是因为地铁的缘故,更多的因素在于楼盘本身区位和品质。

其余双流老城区和偏远区域的地铁房呢?除了半山卫城朴墅(案例过少)涨幅明显,其余均无较大的拉涨作用。

如果认为新都处于城北而涨势缓慢,而处于热门西南的双流为何却依然表现平平?主城武侯涨幅相对明显,近郊新都、双流却相当疲软,这与此前潜意识里的地铁房对郊区楼盘拉涨作用更大的认知产生了冲突。

那么在远郊呢?我们看看2019年12月开通的10号线二期。由于其他站点附近二手房楼盘或成交量较少,不足以分析数据,我们选取了花源、新津和五津的附近地铁房。

△10号线新津二手房价格走势

无明显涨幅的是汇祥华楠半岛和隆鑫印象城邦,有明显/偶发涨幅的是蓝泊湾以及金科廊桥水乡五期。

相对近郊,远郊楼盘的地铁房涨幅不一,对于新津来说,地铁是主要卖点,房价上涨符合市场预期,但仅依靠地铁因素来上涨又尽显疲态。

我们最后再来看看重头戏的5号线一二期,它不仅覆盖了近郊(大丰、北部新城),也涵盖了主城里的城北(金牛)、西门(青羊武侯)、高新以及华府新贵(天府双流)等区域,样本极具多样性。

△ 5号线大丰地铁房价走势(虚线为房价异动节点,下同)

由于地铁线路的走势,主要选取的是斑竹园、国际商贸城、北部新城以及大丰(不含大丰东)片区的楼盘。

从肉眼可见的走势图来看,只有保利春天花语这种品质和市场认可度较高的楼盘从最开始的一万三四涨到了目前的一万五六。

而源上湾万融城三期D区和北延风景的偶然单价陡增,分别来源于带平台的二楼以及带花园的一楼,上下文中很多节点上房价的陡增陡降也大多源于这种特殊原因。

△2019年12月,地铁5号线开通前夕,某网友对大丰房价的预测

对于5号线的开通,大丰居民渴望了太久,因此基于对地铁因素的过于看重以及对地铁周期的臆测,导致了上述预测的失灵。结论是,地铁开通后,大丰的房价和新都城区一样,涨幅均不明显。

△ 5号线金牛地铁房价走势

而在金牛境内的洞子口、五块石、西北桥等站点,也基本延续了大丰的风格。次新楼盘天悦城从最开始的一万五六涨到了目前的一万七八,而附近的蓝光花满庭一期房龄稍老,基本还在一万六左右徘徊。

而五块石的龙湖北城天街在房价的起伏上并无多大亮点,天街对面的华润银杏华庭反倒有两个高点。不过偶尔的高点都不太具备普适性:一个是带花园,一个是小高层洋房。

△ 5号线青羊、武侯地铁房价走势

随后的青羊、武侯区域,大多经过一二环等老城区,成交量较低,选取的楼盘价格走势,相当的平稳。

△5号线高新区地铁房价走势

5号线到了高新区,沿线的众多楼盘使得地铁元素变得复杂起来。整体来说还是趋于平稳,稳中有涨,但涨价大多是断断续续的,重复性的,滞后性的。

典型的楼盘有峰度天下、华润凤凰城二期、天府世家、文儒德以及仁和春天国际花园、人居天府汇城和南城都汇汇智园二期。

由于基数较高,所以小幅的波动带来的绝对值其实已相当可观,地铁对该片区房价的涨幅有所可见,但并没有市场行情异动带来的效果显著

同样的情况发生在了天府新区、双流华府楼盘身上。

△5号线天府新区、双流华府地铁房价走势

天新、华府板块的二手房大多数还是相对平稳,但三都汇朝外从一万五六涨到了一万七八,趁着锦江生态带春风和网红盘引流的鑫苑鑫都汇也从一万九,涨到了目前的两万一二。

地铁开通后,对成都二手房价走势起到了多大的作用,没有建模很难估算,但我们可以从上面的数据走势图粗略分析:

1、郊区地铁房涨幅不大;2、远郊地铁房涨幅忽高忽低;3、北部地铁房涨幅普遍不明显;4、西门老房子涨幅不明显;5、热门区域地铁房涨幅较大,但具有滞后性,与市场行情关联更大。6、地铁开通后的增值能力只能是锦上添花,而不是雪中送炭。

二、楼盘距离地铁站远近,对房价的影响是否一致?

关于地铁房有很多种解释,按照步行距离的远近,大多可分为正地铁房(步行5分钟,300米内)、准地铁房(步行10分钟,600米以内)以及近地铁房(步行15分钟,1000米以内)和远地铁房(步行30分钟,2000米以内)。

虽然共享单车确实在一定程度上改变了地铁房的定义,但千百年来最实用的交通工具还是人类的大腿,所以我们暂不缩放地铁房的距离标准。

由于某些楼盘虽然看着离地铁口挺近,但从小区大门绕行一圈,所以需要根据百度线路推荐小区步行到地铁口的实际距离,我们也把成都的地铁房按照这样的标准来予以划分,分析同一地铁站对不同地铁房的房价走势。

△地铁房以小区实际步行距离为准

我们先以5号线交子大道为例,分别选取了中海城南官邸【正地铁,150米】;中海城南华府【准地铁,350米】、中海九号公馆【准地铁,320米】、誉峰一期【准地铁,590米】、润富国际花园【准地铁,520米】;保利锦湖林语北区【近地铁,870米】;金房大榕湾【远地铁,1000米】。

△5号线交子大道附近地铁房价格走势

从交子大道地铁房来看,价格梯队分化明显,正地铁房的中海城南官邸一骑绝尘,虽然成交量少,但是涨势稳定(这个涨幅不一定是地铁带动的)。

第二梯队的准地铁房,中海城南华府以及誉峰一期涨幅不明显,而中海九号公馆以及润富国际花园在后期(2019年底开始)还有一定上涨。

第三梯队的近地铁房以及远地铁房,涨幅也很明显。保利锦湖林语北区从2019年初的2.4万涨到了目前的3.2万,金房大榕湾从2018年下半年的2.1万涨到了目前的2.8万。

地铁对于热门商圈里的饥渴区域拉涨作用明显,这在之前的武侯新城板块可以得到验证。

那么我们看看3号线锦水河站呢?

我们选取了雄飞北尚广场【正地铁,300米】;富力桃园B区【准地铁,600米】;澳洲湾【近地铁,970米】、富力桃园A区【近地铁,870米】;润扬双河鹭岛【远地铁,1200米】、万科双水岸【远地铁,1300米】、传化国际新城【远地铁1600米】。

△3号线锦水河站地铁房价走势

郊区地铁对1000米以内的楼盘影响不一,但可以观察到的是,富力桃园B区涨幅走势和房价绝对值都处于富力桃园A区之上,相同品质下的楼盘,距离地铁的越近房价涨幅越明显。

但同为远地铁房的范畴里,楼盘品质影响力大于地铁远近,万科双水岸因为其品质,整体涨幅均在其余两个楼盘之上。

那么地铁因素真的就那么弱化吗?其实不然。在成都,地铁房的作用既不能神话,也不容忽视。

我们拿同样的5号线来作为对比,一个距离地铁站200米(保利春天花语),一个距离地铁站2000米(绿地城)。

当然,在2014年预售的时候,5号线的最终走向还未定,同属大丰的这两个楼盘,预售单价都差不多在6000-6600元/㎡(这里就不再细谈楼盘品质定位等差异)。

绿地城78-88㎡主力户型 首付7万起

来源:房天下 2014-09-03 13:46:20

绿地城目前在售一期9号楼,主推户型面积为78平、88平,均价6500元/平,参加房天下团购可独享1.5万的优惠。

保利春天花语均价6000元/㎡ 支持公积金贷款

来源:腾讯房产·成都站 2014-11-20 11:11

动态:保利春天花语均价6000元/平,目前全款优惠4%,按揭优惠1%,分期优惠2%,金银卡优惠2.5万。支持公积金贷款。

△5号线地铁房和非地铁房价格走势图举例

从规划发展的角度来说,处于大丰老城区的保利春天花语地段上甚至还比不上3.5环北星大道“大天路F4”之一的绿地城。后者在城市中轴线上,属于大丰东新城区,是名噪一时的开发商聚集地和媒体宠儿。

但从成交价格走势来看,绿地城明显因为地铁的匮乏而被保利春天花语弯道超车。

这种差距,被拉大到了13.8%-14.1%。换言之,同样的100㎡,当初选择绿地城还是保利春天花语,意味着如今总价差到了十多万。

所以同属正/准/近/远地铁房的话,楼盘品质占主导因素。如果品质一样,那么距离地铁房近的上涨幅度大;如果品质不一,那么品质好的抵消地铁因素,上涨幅度更大。

如果不同属正/准/近/远地铁房的话,那么距离地铁距离占主导因素,同样品质距离地铁站越近涨幅越大。

三、地铁规划、审批、建设、开通等各个时间节点对房价的影响是否不同?

开工、封顶(后续还有洞通、轨通、电通)以及开通,可以看做一条地铁建设的三大关键时间节点。

1、成都地铁3号线2、3期

①、2015年11月,成都地铁3号线二三期正式开工

②、2017年12月1日,成都地铁3号线二、三期工程全线车站封顶

③、2018年12月26日,成都地铁3号线二、三期开通试运营。

2、成都地铁5号线1、2期

①、2015年9月,成都地铁5号线正式开工

②、2018年12月14日,成都地铁5号线一二期全线41个车站全部封顶

③、2019年12月27日,成都地铁5号线一二期开通试运营。

3、成都地铁10号线2期

①、2016年12月31日,成都地铁10号线二期工程正式开工

②、2018年10月,成都地铁10号线二期全部封顶

③、2019年12月27日,成都地铁10号线二期开通试运营。

经过汇总,可以把开工、封顶以及开通运营作为地铁建设周期的三大关键节点。

数据表明,成都地铁开工到封顶阶段,沿线楼盘涨幅最大;从封顶到开通阶段,涨幅次之;从开通到后期稳定运营后,涨幅低迷。

△成都地铁开工-封顶阶段部分楼盘房价涨幅

从上图我们可以看到,在成交价的角度来看,地铁线开工到封顶期间的涨幅最低是39.49%,最高则达到了170.65%。

因为无法量化它们本身就处于楼市上涨周期的原因,所以简单平均来看,这一阶段平均涨幅达到了105%。如果对应下来,可以和成都地铁第四期目前在建的地铁线路相匹配。

△成都地铁3号线封顶-开通阶段部分楼盘房价涨幅

△成都地铁5号线封顶-开通阶段部分楼盘房价涨幅

而在封顶到开通阶段,3号线(2017.12-2018.12)平均涨幅仅为1.3%,我们分析主要原因是处于515政策后的大衰退期,其次地铁溢价过早透支过多也是导致这一阶段上涨乏力的主要原因之一。

换做5号线(2018.12-2019.12),平均涨幅达到了15.6%,起点就是成都515后的大洼地,所以后续的小幅平稳上涨也符合预期。

整体而言,成都地铁封顶-开通阶段,涨幅已大不如前,但依然有一定的空间。参见成都地铁第三期也就是今年底开通的5条路线,预期涨幅已不大。

最后我们再看看地铁开通后到目前的平均涨幅。

△成都地铁3、10号线开通到现今阶段部分楼盘房价涨幅

10号线开通后,正如前文提到过的一样,一些无明显涨幅,一些有持续的涨幅,整体10号线二期开通后涨幅约8.2%。

3号线也非常相似,涨幅约8.4%,而5号线的涨幅大概是6.2%。

△成都地铁5号线开通到现今阶段部分楼盘房价涨幅

3号线于2018年12月开通,截至目前的涨幅与2019年12月开通的5、10号线相比,是略逊一筹的。

地铁开通后,地铁因素在对房价的推动作用,再次趋于平稳。对于买家而言,可以打压房东二次预期;对于卖家而言,也可兑换利好殆尽。

他山之石可以攻玉,我们借助前面的既有的地铁房认知,来窥探下未来的地铁房走向。

△成都地铁2020年网线图

今年开通的6、8、9、17、18号线,已经进入到了地铁封顶-开通周期的尾端,沿线的地铁楼盘,房价上涨已经提前预知。接下来的正式开通,以及开通之后的房价上涨,单纯从地铁因素而言,从投资角度考虑,已经意义不大。

购房者可以尽量避开这样的楼盘选筹,除非是纯粹为了自住,或者宁愿接受高单价,低涨幅的情况,享受当下成熟配套。

反过来,房东也可以在利好输出殆尽的当下,及时出售类似资产,使得收益最大化。其实这样的情况也很好理解,就像亲自插秧种稻,还是直接买袋装大米?总得拿金钱换劳动付出。

当然,我们也一直强调地铁只是房价涨跌的原因之一。当一个片区除了地铁开通的兑现,后期还有教育、商业、政策、产业等风口上的持续利好,又或者本就是自住属性居多,那么单纯因为地铁周期而出售,也明显是不理智的,这些情况都因人而异。

△成都地铁2025年网线图(部分站点有误,仅供参考)

在地铁房周期上,我更看好成都地铁第四轮批复的线路及其站点。

2019年8月21日,国家发改委在其官网公示了对成都城市轨道交通第四期建设规划的批复,这意味着第四期正式落地。

根据批复内容,2019至2024年,成都将建设8号线二期、10号线三期、13号线一期、17号线二期、18号线三期、19号线二期、27号线一期、30号线一期工程等8个项目,总长 176.65 公里。

这8条线路,目前已全部开工,基本都处于前文所述的开工-封顶阶段。也就意味着,沿线的地铁房,会进入一轮新的也是最猛烈的上涨周期

5年的建设周期,也是5年的房产投资周期,烂尾和拖沓的风险极低,成都地铁房投资的历史经验反复证明,买房就买“头道原香”。

但8条线路,110多个地铁站,都会具有明显的涨幅吗?

1、对于当前地铁路网本就很密集的区域,我们判断涨幅有限。

如13号线的东坡路、青羊宫、华西坝、新南门、三官堂、静居寺、四川师大等;10号线三期的高升桥、武侯祠、文翁石室、人民公园等。这些区域所处的均是老牌商圈,周边地铁路网已相当发达,新增的地铁因素不具有决定性的垄断地位。

2、对于当前线路延伸到的楼市真空地带,楼盘品质低劣的区域,我们判断涨幅有限。

如19号线的华兴街,17号线的高洪村,30号线的洪家桥站处于偏远荒芜地带,没有楼市概念(后期土拍除外)。另外,像30号线的洪河东、菱角堰,27号线祖蜀路、福源路等基本处于安置房、老破小包围圈的站点,因为其低劣的楼盘品质,地铁拉动意义也不大。

3、对于地铁沿线的品质差异化楼盘,我们判断具有马太效应,强者更强,弱者更弱。

前面我们提到过楼盘品质的重要程度大于距离地铁远近的程度,也就是说,可能品质好的准地铁房,反而比品质差的正地铁房涨幅更大。加之人员嘈杂,地铁共振等因素,楼盘并非距离地铁站越近越好。

在这样的情况下,地铁开通后的马太效应加强,房价差距拉大是大概率事件。如地铁13号线的龙华寺站附近的正地铁房云立方目前均价1.55万,而近地铁房龙湖三千庭均价1.95万。虽然目前有4K的差距,但后期地铁开通后,差距或将进一步拉大。

4、对于人口聚集,地铁需求迫切的区域,我们判断涨幅较大。

这也是应该重点考虑的地铁投资区域。如13号线的万家湾、内光华;17号线的八宝街、建设路、机车厂、龙潭新城;30号线的航天立交(东南侧)、天府长城、航空港;8号线的圣灯公园(蓝润V客尚东等)、龙潭寺(华宇旭辉锦绣广场)以及北湖片区(龙潭寺西);27号线的国际商贸城、北部新城(北星城、保利城等)、韦家碾、茶花片区以及内外金沙。

5、对于已建成站点的再次开发(换乘站),我们判断将作为新地铁站点,仍遵循上述思路。

已有的地铁站因为第四期规划继而变成换乘站,甚至三线换乘,将使得该片区地铁房能拓展的区域进一步扩大,也能更好地集约商业、医疗、产业等资源。

如武侯的机投桥站,在2020年底成为17号线一期和9号线一期的双线换乘站,随后第四期规划里,又成为17号线二期的起点站,意味着它在未来几年除了向南、西、北拓展后,还将向东直接与主城区紧密联系起来。

这样的站点,也引来了人才公寓,截至目前已有人居柏荟城荟澜阁和人居柏荟城荟瑞阁在此生根扎营。

类似的站点还很多,比如19号线龙桥路、怡心湖;13号线东坡路、烟草公司;17号线二仙桥、人民塘;30号线金石路、珠江路;27号线韦家碾、洞子口、金府、羊犀立交。

最后,鉴于部分读者还不清楚成都地铁第四期规划有哪些具体的线路和站点,特此汇总整理如下(站名有更新,仅供参考):

△成都地铁8号线二期

△成都地铁10号线三期

△成都地铁13号线一期

△成都地铁17号线二期

△成都地铁18号线三期

△成都地铁19号线二期

△成都地铁27号线一期

△成都地铁30号线一期

第四期谈完,那么成都地铁第五期呢?

△政府无明确的第五期规划时间表

政策规定前一轮资本金完成70%后才能批复下一轮的轨道交通规划,成都地铁第五期规划的批复预计要在2024年以后才能揭晓,而一些此前在第四期大幅被砍的路线也有望重新上马。

如9号线二期将经过3.5环一次成环,把国宾、大丰、北湖、龙潭寺、十陵、三圣乡串联起来;

12号线是贯通东西的一条快线,连接区域密集(解决电子科大谢老师诉求);

13号2期联通龙泉驿、简州新城、简阳市区以及天府国际机场,是成都东进大动脉,是成都向东发展非常具有战略意义的路线;

22号线可以有效的疏解城南交通压力,支撑东安新城建设,串联大面及高新区,有效解决沿途居民需求和带动新区发展;

33号线也可联通机投、武侯新城以及航空港对大源、世纪城、中和片区的衔接。

当然还有一些已建成线路的延线,如1号线何时冲出三环?2号线如何连上13号线?3/27号线能否拯救青白江?4号线怎么串联上洛带?

成都地铁的建成速度很快,但永远也远赶不上人们对地铁配套的渴望,各种官方和民间版本的远期规划图层出不穷,给了大家无限的遐想空间。

但这种遐想应该止步于遐想。情况好的话,对于2024年批复,2028年建成的线路,也有长达8年的等待期,这在房地产市场的变动历史上,足以白云苍狗,沧海桑田。

成都地铁第五期规划线路未曾确定,站点更是充满疑云,在这种情况下,大宗投资更应谨小慎微,不宜为之过早地投入,理性的市场也不宜为之过早地启动上涨周期。

当下对于成都地铁房的追捧,应该始于第四期线路,止于第四期线路。

本文完。

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