中国到底有多少个住宅小区？
如果你搜索百度后会发现没有一个标准答案，随着城镇化进程和20多年住房私有化的快速发展，新建住宅小区数量快速增多，加上原来一些老的住宅区改造，有人估算，全中国大概有100万以上的住宅小区。而根据链家网全国130个城市监测的新房楼盘和二手房小区数据，大概有29万个小区。
2015年高德地图通过大数据计算，对全国369个城市，100多万个小区中的30万个小区数据进行处理，展示，统计总结出2015年中国小区数据报告。其中，北上广深作为全国最繁华的地区，小区数量名列前茅，数据表明，上海小区数量最多，超过12000个，而北京则超过7200个，深圳为5700个左右的水平。
庞大的小区数量还在不断增长，有人的地方就需要管理，每个小区就像一个小社会，相应的物业管理的需求和要求也在不断变化。随着小区年份增长，经济发展带来的各种新生活方式和全新需求，以及人口流动，政策更新等原因，小区管理问题逐步凸显，各类纠纷，甚至维权事件不断。另外，小区问题的自治与解决涉及的实体也较多，有分散的业主以及业主代表，业委会，物业公司，居委会，街道，房办，甚至还有部分事件牵涉到居住地派出所，这就使得部分问题的解决更加复杂。
从我国现行有效的物业管理规定看，房屋的所有权人为业主，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主在物业管理活动中享有召开业主大会，制定议事规则，选举业主委员会的权力，而且实际操作中，很多问题的解决需要以业委会的名义代表全体业主与部分业主，物业，政府等相关单位进行交涉，以保护所有业主的合法利益，所以，能否成立真正代表绝大多数业主权益的业主委员会成为未来小区业主自治建设中的重中之重。
最近有很多读者向首席商业评论反映小区管理中碰到的关于业主委员会工作的很多困难或问题，首席商业评论（微信号：chreview）整理搜集了近十多年部分具有代表性的案例，希望能给读者实际解决问题中带来更多的参考和思考。
部分业主漠不关心，放弃投票反而被代表
2010年，新民晚报报道，位于浦东新区潍坊西路的世茂滨江花园素有“沪上第一江景豪宅”之称，现有业主近3000户。2006年11月小区曾选出首届业委会，由于投票权数遭开发商质疑，结果业委会备案时被房管部门拒绝受理。
2007年8月，在浦东新区建交委及潍坊街道政府指导下重新筹建业主大会。业主潘女士告诉记者，当时小区有60多人报名愿意参加筹备组工作，但如何从60多人中产生36个候选人的，又如何从36个候选人中产生17人筹备组的，业主都莫名其妙。筹备组中有的成员根本不是业主，有的是冒名顶替，有的是还在外地念书、从未来过上海的学生……然而，业主要求重选筹备组以保证业委会选举正常进行的诉求，几年来都被置之不理。
更令人惊讶的是，据业主反映，筹备组组长周某与在原组长辞职后未经任何程序，就自命为筹备组组长，还将原来约定由居委会保管的筹备组公章私自带回家，虽经规劝甚至宣布公章作废后仍擅自滥用。
后续业委会候选人产生过程中也出现了大量瑕疵，虽在2010年7月业委会获准成立，但共2583个业主选票中，有2262票因不反馈意见而被“视作同意”，而13名候选人获得同意票307票，变身为业委会成员，甚至还有业主都不知道自己怎么被选进业委会的。
部分世茂滨江花园的业主已将他们认为失职的街道房管办上级单位浦东新区建交委告上法庭，要求撤销给予世茂滨江花园业委会备案的行政行为，也有700名业主签名，要求改组业委会。
记者认为，“不反馈意见视作同意”———如今被不少小区接受为投票规则的政府示范性建议，有明显瑕疵。准确地说，应该是“不反馈意见视作同意多数人的意见”。同时还应有一些附加条件，如选票必须确保送达并有据可查，选票回收应达到一定比例……否则，难免会出现世茂滨江花园大多数业主“被同意”的荒唐一幕。
上海世茂滨江花园
无独有偶，2017年，现代快报持续跟踪南京市世茂滨江小区业委会选举，7月23日下午，小区在当地街道社区的监督下，业委会、小区管理规约的投票结果公布。但由于最终参与投票业主人数不足1/3，未能达到规定的小区总户数及总面积“双过半”，此次业委会选举还是以失败告终。南京世茂滨江12年没业委会的尴尬还在继续。
据现代快报记者了解，南京世茂滨江小区此次业委会选举，已是该小区第三次筹备业委会成立。7月23日下午，小区业主杨先生通过电话告诉现代快报记者，“当天下午的唱票环节，只持续了半小时左右就草草收场了。小区共2100多户业主，最终参与投票的业主户数只有609户。而按照规定，投票最终统计结果（不含弃权票），必须要达到全体业主、面积的半数以上。也就是说，此次业委会选举，依旧未能成功”。
得知该情况后，现代快报记者也第一时间联系了小区业委会筹备组的一位负责人，对方表示，此次选举失败很重要的一点，就是由于前期的宣传工作不到位，也有部分业主，对于这件事的关心程度还不够。对于此事，现代快报记者也采访了南京市阅江楼街道世茂滨江社区的一位负责人，对方表示，“此次业委会筹备的前期宣传引导工作，也许做得不是太到位；业主对于小区业委会选举一事，参与程度还是不够高。”对于小区下一步的计划，该负责人表示，关于世茂滨江小区业委会的成立问题，接下来几天还将与街道等方面进行磋商，下一步有可能会考虑先组建小区物业管理委员会。
选举前，南京世茂滨江小区业主对于制定小区管理规约中，关于公共收益资金使用方面，存在着不同意见。对业主来说，最好的方式是选出合法的代表其意见的业委会，并通过业委会行使权力，但很多业主认为对候选人不了解，也不清楚今后小区的管理细则，所以用拒绝投票来表示反对，但此也并非上策，因为不投票就会视作“同意多数人的意见”，所以行使好投票权是维护自己合法权益的重要手段。另外一方面，被选举人也要加强前期的宣传工作，本着公开公正公平的原则让更多业主了解候选人，以及日后的管理细则，激发更多业主关心小区实事，参与投票。
南京市城市治理委员会公众委员赵健表示，南京近年来有不少小区在选举过程中，遇到过业主参与度不高、参与投票业主人数很少的事情。“小区成立业委会是个很复杂的事，如果说参与投票者很少，基本上可以说是前期准备不足导致。在投票环节，有的小区采用的是将选票发给业主，让业主自己来投的方式，但这种投票方式的效率会非常低，经常会出现票数不足的情况。所以我们也建议在方式与方法上，尽量把功课做足，可以采用一些挨家挨户上门扫楼的土办法，虽然工作量比较大，但可以保证业主的参与度，当然，这么做所需的精力与花费也不一样；或者也可以采取纸质票结合短信、邮件等便捷化的方式，组织业主投票。”
根据现行有效的《中华人民共和国物权法》第七十五条
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
根据现行有效的《物业管理条例》第十条
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
首席商业评论（微信号: chreview）观点：综合所有政策来看，业主完全有权力设立并选举代表其利益的业主委员会，利用法律的武器团结起来，维护自己的权益，并通过业委会统筹处置物业管理中的问题，业主们千万不要漠不关心，反而容易被一些别有用心的业主“代表”，不仅损害了自己的利益，还间接影响了所有业主和小区的权益。
业主向监管单位“乱作为”提出行政复议
2008年房地产时报报道，2005年8月，上海市佳信都市花园的七位业主向上海市长宁区人民政府(以下简称“区政府”)递交了行政复议申请书。七位业主称，小区业委会未经合法的换届选举，房管局就直接颁发了《业主大会、业主委员会备案证》，该行为侵犯了广大业主的合法权益，故要求撤销该备案证。
区政府认为，依照《上海市居住物业管理条例》第十一条的规定，业主委员会每届任期为两年，佳信都市花园小区业主委员会应于2004年8月26日进行换届，但该业委会未在上述期限内以法律规定的形式进行换届选举，也未到相关的行政管理部门予以备案。区政府决定：撤销房管局发出的备案证。
记者点评：本案是典型的业主对监管单位“乱作为”行为的维权行动，这一案件主要反映了两个问题：一是业委会的工作不规范；二是政府主管部门的物业管理中行政行为不规范。就本案而言，主要原因是房管局执法不严而对未经选举的业委会备案。从责任政府的角度讲，对具体实施备案行为的行政人员，应受到政纪、党纪的处分，情节严重的，亦应受法律制裁。
在物业管理活动中，监管单位“乱作为”的形式主要表现在给违法的业委会进行备案，任何操控业委会的成立，以行政命令的形式更换物业管理公司，对物业管理公司越权监督等等。在物业管理中还存在一类因为监管单位的 “不作为”而产生的行政纠纷，这种不作为主要表现在对业委会的成立不指导、不监督，对合法成立的业委会不依法备案，对小区的违章行为不处罚，对物业公司侵害业主利益的行为不处理等等。业主向监管“发难”，主管部门要反思的是政府的在物业管理，这一涉及到每个百姓的行业中的定位。
首席商业评论（微信号：chreview）观点：监管单位有合法监督业主大会，业委会的权力， 需要对业委会的成立进行指导，监督，遵循公开公正公平的原则，保证业委会成立流程合法合规，并保证所有业主对所有人选，选举细节的知情权，参与权和质疑权。
业主对业委会日常工作不满意，如何有效行使监督权
同样是房地产时报报道，2007年，业主王女士将万通新世界广场业委会告上法院，原因是物业公司将万通新世界广场第25层的万通房地产公司的千余平方米面积计算成4.8万余平方米的票权，且决议涉及物业公司的利益，委托物业公司操作有失公正。她认为，业主大会决议虚假统计表决权票数，使损害业主利益的决议得以通过，要求法院撤销该决议。
法院审理认为，业委会未提供万通房地产公司所有面积的权属证明，而此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例。法院据此认为，王女士要求撤销万通新世界广场业委会决议的理由正当，予以支持。
也有首席读者反映，部分小区业主与物业公司发生纠纷或矛盾，寻求业委会统筹沟通解决问题时，业委会成员动力不足，声称自己是无薪义工，一再推脱致使业委会形同虚设，部分矛盾恶化，且部分业委会成员与物业公司关系错综复杂，导致部分问题解决有失公允。
《物业管理条例》第二章第六条中明确规定：
业主在物业管理活动中，享有监督业主委员会工作的权利。
《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
不过实际情况下，业主面临取证难，精力有限，缺乏相应法律知识等困难，业委会工作考核目前在制度上也并没有统一的量化标准，且又没有正式的报酬，业主很难及时有效地约束业委会的实际权力，部分业主只能通过找关系，拉横幅等方式表达不同看法，希望引起媒体和上级机关的注意。如果不见起色，又只能消极投票，或者卖房离场，而剩下的业主则陷入了维权困境。
因此，在前期选举业委会时每个业主应该要重视手中的选票和选举机会，不要到木已成舟时再来后悔，同时如果发现业委会日常工作中有问题，还是应该集中业主的意见与签名，向相关监管机构及时反映问题，引起关注，甚至通过收集20%业主签名召开临时业主大会向所有业主反映问题，推动换届。同时，也需要监管机构考虑未来创新性地推出一些奖励机制，激励那些主动为所有业主服务，并取得良好成果的业委会成员。
《物业管理条例》第十三条规定：
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业委会换届矛盾易发多发
2015年，上海市松江区人民法院受理了一项行政诉讼：原告庞星原诉被告上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称“泗泾镇政府”），要求撤销业主大会、业主委员会备案证。
根据当事人的诉辩意见以及上述有效证据，法院确认以下事实：
原告庞星原系上海市松江区泗泾镇横港路49弄祥和公寓小区的业主。上海市松江区泗泾镇祥和公寓小区业主委员会原主任为沈某。后因沈某辞去主任职务，该业主委员会于2013年5月29日召开“主任变更事宜”业主委员会会议。会议以“讨论”的形式决定朱某为主任，左某为副主任。该业主委员会于2013年6月17日持《祥和公寓业委会会议记录》、《业主委员会变更备案表》向被告办理变更备案手续。被告经审核后，于2013年6月25日向该业主委员会出具了《业主大会、业主委员会备案证》。原告不服，提起诉讼。
法院认为：被告泗泾镇政府具有出具备案证明的法定职权。《上海市住宅物业管理规定》第二十条第一款规定，业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。本案中，上海市松江区泗泾镇祥和公寓小区业主委员会于2013年5月29日召开“主任变更事宜”业主委员会会议，会议以“讨论”的形式决定主任与副主任的人选，在诉讼中被告亦未提供选票作为证据以证明业主委员会主任、副主任确实经选举产生。故被告作出的被诉行政行为，主要证据不足，程序违法。原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决：撤销被告上海市松江区泗泾镇人民政府于2013年6月25日作出《业主大会、业主委员会备案证》的行政行为。
上面这起行政诉讼以最终业主通过法律合法维护了自己的权益而结束，但业委会换届中矛盾冲突也在其他地区频发。
2020年，上海长宁区虹桥街道党工委副书记，办事处主任高峥在中国领导网上发表的《党建引领基层社区业主自治的虹桥实践》中提到，随着《物权法》的出台，在城乡社区催生了基于私有物权的业主委员会（简称“业委会”）这样的新型群众自治组织，随着业委会的诞生和发展，一些基层社区住宅小区出现治权争夺，业主维权不断等突出矛盾，一定程度上影响到所在地区的和谐与稳定。
他在文中提到虹桥街道小区业主自治存在问题，其中一项就是“业委会换届矛盾易发多发”，其中又分为三种情况：
1. 业主之间矛盾上升为业主群体之间矛盾，影响换届。
2. 业主群体与业委会之间的矛盾激化，提前换届。
3. 历史遗留问题涉及多方利益难以调和，重组换届。
文章中提到了虹桥绿景苑小区2018年换届改选时爆发了业主投票权认定矛盾，以及长发公寓小区车库和会所未纳入物业统一管理，业主权利未得到充分保障的问题。也提到了古北华丽家族小区创新性地聘请第三方作为业委会法务咨询与物业对接服务标准，以及古北强生国际花园业委会主任虽不是党员但已推选连任两届的成功案例。通过这四个案例，作者认为部分小区业委会依法治理能力不足，需自觉接受街道指导及监督，要求街道加强党建引领依法治理，而部分小区居委会，业委会，物业公司“三驾马车”能够协同，党组织和居委会把关的业委会人选发挥了关键作用，业主物权自治运行良好。
把好依法程序关，把好创新治理关，把好组织推选关，探索制度化与规范化，甚至引入专业社会组织参与指导业委会换届改选工作，早谋划，早商议，谋定而活动，是首席商业评论团队认为本文中体现的可以供全国社区管理借鉴的一些思路与精神。
文中也提到，实践证明，住宅小区特别是大型社区独立于党的领导之外是不可能的，但党建引领必须坚持把控而不包办，主导而不替代，理清三个边界：责任主体边界，权力约束边界，有效决议边界。
文中还提到，党建引领不能替代业主大会，业委会中业主或委员的表决权，不能替代业主的决策主体地位，监督主体地位和组织主体地位，即使居委会代行业委会职责，必须经业主大会表决同意授权。党建引领可以行使党组织对业主自治的参与权，建议权，指导权，监督权和法规规定的资格把关权，但是不能强迫业主或代替业主做任何决定。
此外，上海信访公开的回复选登中也看到，针对万科阳光苑换届改选工作中的问题，党组织需广泛听取广大业主意见，切实做好把关，提出若干建议人选，供业主参考，但最终业主代表的产生仍然是由广大业主通过投票选举的方式产生。
总之，面对业委会换届中的各类问题，党建引领必须起到一个带头作用，但既不能干扰业委会选举过程，从而保持民主与公平，又不能放之不管，缺乏监督与指导。不能只谈党建引领的前提和保障，而忽视了业主依法民主自治是目的。
同时，理解党建引领不能教条主义，基层监管单位还是要结合实际情况，以大部分业主的利益为重，听取更多意见声音，以公开公平公正的方式解决社区内重大决策。
尾声
《中国领导科学》总编认为，业主委员会作为一种新型群众自治组织，业主自治作为社区治理的新模式，都是社会治理创新中的新生事物。任何一个社会主体在自己生活的区域、工作的领域都应享有当家作主的权利。业主委员会是维护业主物权的组织，但是自身建设还不完善，与其他组织治理活动还不够协调；业主自治是群众自治的一种方式，但治理机制不健全，与传统的治理方式还存在一些矛盾冲突。显然这已成为新时期基层治理的难题。
针对很多业主反映的业委会相关维权问题，首席商业评论建议总体需要以党建引领为思想基础，促进业主依法民主自治为最终目的，以《物权法》《物业管理条例》等法律法规为武器与保障，维护好自身作为业主的合法权益。业主一旦发现实际利益受损，也可以向12345或者向信访，街道等政府监管部门反映情况，同时也呼吁更多业主可以多关心小区自治相关事宜，切莫让不法分子钻了空子，也别让热心，专业，挺身而出的业主代表们寒心。
参考资料：
《中华人民共和国物权法》发文字号主席令第62号，实施日期2007-10-01
《物业管理条例》发布机关：国务院，实施日期2018-03-19
《党建引领基层社区业主自治的虹桥实践》http://www.cnleaders.net/20200324/9732.html
世茂滨江业委会选举违规，浦东建交委被告上法庭
http://sh.sina.com.cn/news/s/2010-12-19/1854166427.html?from=wap
业主维权典型事件盘点：和谐小区还有多远？
http://www.chinanews.com/estate/kong/news/2008/12-26/1504587.shtml
世茂滨江业委会选举又黄了
http://dz.xdkb.net/html/2017-07/25/content_468313.htm
庞星原与上海市松江区泗泾镇人民政府要求撤销业主大会、业主委员会备案证一审行政判决书
https://susong.tianyancha.com/7c37071d1cb611e6b554008cfae40dc0
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