万科郁亮谈房地产称“从没说过不看好房地产行业”房地产还能赚钱

2020-10-19 18:32:59 庞明说房

房地产自从提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位就标志着房地产行业进入了一个新的时代,调控也到了新的阶段,你会发现一切都在围绕着房住不炒而展开。

10月17日,万科集团董事长郁亮在媒体交流会上表示,万科未来准备在房地产业里“一根筋”地发展下去,因为这个行业仍有很大的发展空间。

他表示,在房地产业的“白银时代”,土地红利、金融红利都在消失,管理红利兴起,行业将回归成国民经济中的一个普通行业,“就像制造业一样”。在这一阶段,企业将不再依靠杠杆,而是靠全面竞争能力获取竞争优势。

郁亮此前曾言,“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。这意味着房地产行业重大游戏规则的改变,对所有企业都有影响。房地产行业的土地红利、金融红利将逐渐消失,取而代之的是管理红利时代。“房地产行业至少有1000年的历史,是三个最古老的行业,但却能常做常有”,郁亮说,这是因为古老行业会不断地根据环境变化,不断适应、进化出新的东西。因此,万科准备在房地产的相关赛道,沿着城乡建设生活服务商的策略继续往前走,一根筋走到底。

而在当天的发布会上,郁亮在此强调,进入管理红利时代,企业就需要选择正确的赛道,对企业的战略规划能力、组织能力,整合社会资源和人才资源的能力就越高。“人们对外部环境变化过度关注。但人们对短期环境变化更敏感,市场各界应该更多关注宏观经济的‘慢变量’对行业的影响。”郁亮在谈到“一根筋”的企业品牌新口号时表示,这对地产行业的影响可能要超过短期政策的影响,因此万科对长期的行业变化更为关注。例如,当前中国的人口结构正在发生深刻变化 ,2025年25岁年轻人口比50岁人口以上人口少了1.39亿。 与此同时,中国房地产行业在多年发展后,在数量上已经得到巨大进步,可以说居住问题得到了很好的解决。但目前的现实是在居住环境、居住条件还需要有很大改善。而且随着人口拐点的出现,房地产业在数量上的空间正在压缩,年轻个人对产品的环境和品质比以往更高。

郁亮当日进一步解释说,新规告诉大家,房地产行业不应该占用整个社会太多的金融资源,但房地产业仍然是一个普通行业,“就像制造业一样”。在管理红利阶段,企业不能再依靠杠杆,而是靠全面竞争能力获取竞争优势。

郁亮认为,房地产进入下半场,只是过去“胆大为王,高端为上”,轻松赚钱的时代结束了。下半场对企业能力的考验会更加全面,不适应的企业会被淘汰,而优秀企业并不会缺少成长空间。他说,房地产虽然从“黄金”褪色到“白银”,但仍然是我国第一大产业,平稳增长仍然可以期待。“所以我觉得真的没理由特别悲观,城镇化还在进行之中,而且经历2008年以来多轮宏观调控后,这个行业越来越健康了,涨幅越来越缓,甚至出现个别的松动,而这不正是多年宏观调控希望看见的结果吗?有了健康的市场,今后发展的空间不就有了吗?”郁亮说。房企“白银时代”面临转型在对房地产业保持信心的同时,郁亮也认为和“黄金时代”相比,“白银时代”独有的特征正逐渐显现。精细化、平台化、金融化趋势将是未来房地产业的发展方向。郁亮说,首先,在“白银时代”,一招鲜不能再包打天下了。以前,一些开发商的理念是,我造出最好的房子就一定有人买,但现在这肯定不成立了,需要更为精细化的产品和服务。郁亮认为,未来的客户需求会有很大的区别,而移动互联网时代企业也需要更加善待客户。郁亮透露,万科未来将按照“好产品、好服务、好邻居”的总体思路,在产品性能、服务内容和社区氛围上努力,不断超越行业目前的范围和水准,始终保持行业领跑者的地位。

第二,郁亮认为,“白银时代”的房企将从开发商向平台运营商的角色进行转换,因为平台才是最符合互联网时代商业逻辑的形式。郁亮说,互联网正在影响经济社会发展的方方面面,传统行业都面临着互联网的改造,海尔、小米都是其中成功的典范。“今后的房企将不是靠资产去赚钱,不是靠拥有黄金地段的物业去赚钱,而是靠拥有经营物业的能力去赚钱,这才是靠谱的事情。”郁亮认为。

第三是房地产业的金融化趋势会很明显。郁亮说,房地产企业要发展,必须要能解决支撑发展的钱从哪里来的问题。找到什么钱,决定你能做什么事,这在以前“钱松”的时代根本不是房企需要考虑的问题。而现在,在社会信贷不那么宽松,房地产投资水平逐渐下降的大环境下,房地产企业采取入股银行、保险等金融机构拓展融资渠道的方式将成为必然的选择。

据郁亮介绍,除了对内部架构进行互联网思维的改造外,对外万科正在逐步转向更安全、效率更高的“轻资产、重运营”模式,通过“小股操盘”,让管理和运营产生价值。“虽然都是盖房子,但原来主要是盖有人住的房子,而现在要盖有人用的房子,有商业、购物中心等城市配套。当然并不是说万科自己要去做食堂、菜市场,我们是盖好了给别人来用,然后通过操盘来赚钱。”万科转型城市配套服务商的身影正逐渐显现。

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