停止拆迁?国家一锤定音,明年起老房子统统这样处理,又要吃香了

2020-10-19 05:00:02 房产新谈

谈到房价,最近一次房价大涨的时间是2016年到2018年,很多人由于在那时错过了买房的好时机,导致自己越来越买不起房子。要说起上一轮房价大涨,房价上涨幅度确实大,上涨的范围确实广。全国大部分城市的房价都翻了一倍,甚至不少城市房价还不止到了一倍,比如笔者的老家所在的地级市,房价从三四千短短两年多的时间就涨到了八九千元左右;比如武汉,笔者知道了一个楼盘,在2016年初时也就每平方米5000多元,但是到了2018年已经涨到了15000元/㎡左右;还比如深圳和北京这种一线城市,房价在2016年看起来已经是天价,但是在未来两年依然翻了一倍。在2016年到2018年,全国160多个三四线城市房价上涨幅度都超过了50%,经济不发达的三四线城市房价过万的楼盘也不在少数。可以说,上一轮房价上涨是无视经济、人口和地域的一次普涨。

三四线城市房价大涨的推手:货币化棚改

为什么会出现上一次房价全国性普涨的现象呢?之前房价上涨最快的都是一二线热点城市,而上一轮房价大涨中表现最亮眼的城市反而变成了三四线城市。这些经济不发达的城市在居民平均收入水平不高的情况下,拿什么支撑起了这么高的房价呢?有人说是炒房客的涌入,有人说是城镇化的建设,也有人说是当地居民经济条件变好了,还有人说是因为返乡创业的人增多了。但是这些都不是主要原因,明眼人都知道,导致三四线城市上一轮房价大涨的主要原因是“棚改”,“棚改”才是上一轮三四线城市房价大涨的主要推手。

大家都知道在2015年之前,房地产市场上库存积压太多,国家为此出台了“去库存”的救市政策。但是当时“棚户区改造”还在全面推进,棚户区改造建设更多的安置房和回迁房导致住房库存继续增加,和去库存政策相左。于是乎棚户区改造从赔房子转变成了货币赔偿,这些造成了大量资金流入了三四线楼市,拆迁户拿到了拆迁补偿之后,都选择去购买新房子或者大量投资房子。根据数据显示,2015年到2020年最后一批棚户改拆迁项目,全国开工的棚户改住房套数大概在3300万,而在2015年到2018年这4年的时间开工数据大概在2400万套左右,其中三四线城市棚户改项目占比在60%到80%之间。显而易见,棚户改项目导致了大量资金流入了三四线城市的楼市,使得三四线城市房价在短期内大幅上涨。

棚户改政策是三四线城市房价大涨的主要原因,这是一个毋庸置疑的事实。大量资金补贴,流入三四线城市楼市,彻底刺激和鼓励了开发商、炒房客们盖房买房的热情。又加上一二线城市的限购,大量炒房客涌入三四线城市,最终导致了三四线城市房价的暴涨。

4万亿旧改登场,老城区老房子将换“新装”,更“吃香”

当然,棚改政策的目的是好的,是一个实打实的惠民工程,通过拆迁安置的手段解决老城区的老旧危房问题,同时改善居民的居住环境。但是棚改政策确实也刺激了房价,抬高了房价,而且一刀切的拆迁也导致了很多还不需要拆迁的房子也拆迁了,造成了资源的浪费。为了解决这些问题,国家提出了旧改政策来取代棚户改政策。在今年7月份,国家一锤定音,住建部提出了全面推进老旧小区改造,2020年底最后一批棚户改结束。也就是从明年开始,旧改政策全面取代棚户改政策,拆迁停止,以后老旧小区只要符合旧改条件,统统进行老旧小区改造工程。

当然,旧改政策也不是一刀切,也不是所有的房子以后都不拆迁而进行旧改。对于危房不属于老旧小区改造范围,还是需要进行拆迁。还有一些房子所在地区以后有市政工程规划的,也有希望拆迁,比如现在很多城市为了修建地铁就拆了不少房子。所以,对于很多老小区业主、特别是房子质量存在安全隐患小区的业主,旧改也没必要担心,该拆迁还是会拆迁。

但是对于棚户改拆迁政策,国家已经一锤定音决定停止大面积棚户改拆迁,慢慢用通过老旧小区改造来解决老城区的居民的住房问题。其实在2017年时,老旧小区旧改工程就已经小规模开始了,到了2019年底,全国已经完工和开工的老旧小区改造数量已经高达1.9万个,涉及了352万户家庭。

在今年7月份,国务院发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,其中指出,2020将新开工3.9万个老旧小区,涉及700万户居民,这些小区大部分都是2000年以前建成的。同时也指出,在2020年底,最后一批棚户改项目将完工,旧改工程全面开始推进。根据住建部给出的数据显示。全国符合老旧小区改造的小区有17万个左右,涉及上亿的居民涉及面非常广。旧改并不是人们想象中的就是给小区刷刷外墙那么简单,老旧小区改造工程是对小区从内到外、从软件到硬件的一次彻底的改造工程。比如小区外观、绿化、基础配套设施、线路、管道、暖气等等,同时还会增加停车位、社区服务中心、幼儿园等等。针对老小区没有电梯,这次旧改工程还会给老房子加装电梯,当然,加不加装电梯,最终的决定权还是在业主手中。

同时国家预计投入4万亿资金进行老旧小区改造工程,对于大部分基础类的旧改项目基本上都有国家财政和地方政府财政补贴,居民基本上不用花钱。而对于装暖气、电梯、房间内管道更换等旧改项目,虽然需要业主们出一部分钱,但是现在也可以用公共维修金或者住房公积金来支付,现在很有不少城市的住房公积金已经开始支撑旧改工程。


对于老城区的老旧小区来说,优点非常多,比如位于市中心地理位置好、周边商业和基础配套齐全、学区房、低楼层等等。这么多优点,但是现如今年轻人却不喜欢这样老旧小区,其实就是因为老旧小区太破旧、没电梯,环境差、居住舒适度低。而老旧小区改造工程完工之后,老旧小区的这些缺点大部分都能够被解决。到那时,市中心的这些老房子和郊区洋房也没多大区别了,而地理位置却比郊区的洋房好太多。可以预见,随着旧改工程的结束,老旧小区从里到外焕然一新,这些老房子将会更“吃香”。

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