大而不倒,各显神通

2020-10-17 18:14:22 非凡油条

郁亮又发话了

9月25日,万科的南方区域媒体交流会上,万科集团董事会主席郁亮把中国房地产行业分为三个阶段,第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段,谁有关系拿到地谁就赚到钱了;2002年之后,进入第二个阶段即金融红利阶段,谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来;“三道红线”开始,金融红利时代画上句号,进入管理红利时代

进入管理红利时代后,郁亮认为,房企要想活下去就要有好产品、好服务。

这也不是郁亮第一次对国内房地产业发展高谈阔论了。作为业内举足轻重的人物,他这些年可没少发话。

比如我们之前在《房地产的好日子要完了?》里提到过,郁亮在2014年就表达过,房地产行业过去“胆大为王”,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了,进入了“白银时代”,不像以前那么容易赚钱,但认真做还是可以赚钱的。

万科在之后几年也是这么做的,拿地和开发新项目都相对谨慎些。

可是2014年底,一轮新的房价上涨从深圳开始,在2年多时间里蔓延到全国。

万科由于开发较为谨慎,又赶上了和宝能的控制权之争,这轮房价上涨势头里不是大赢家。而大赢家是在这轮房价上涨中敢于拿地,敢于开发的恒大等激进发展的房企,以至于后来恒大的销售额都超过了万科。

在上轮房价上涨之后,房地产调控政策就层层加码,市场也就逐渐冷淡下来。

直到今年初,深圳房价又有抬头的倾向,政策迅速加码,想要摁住任何掀起又一轮房价上涨的可能。这一次可是直接对房企开刀了,设置了“三条红线”,即:

剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

净负债率不得大于100%;

现金短债比不得小于1倍

限期整改后还越过三条红线的,不得融资。

中国人民银行还开了个座谈会,邀请了12家业内知名房企,根据其“越线”程度,从严重到安全划了“红”、“橙”、“黄”、“绿”四档。据说扩张较为谨慎的万科被划在了较为安全的“黄”档,高速扩张的恒大则被划到了较为危险的“红”档。

后来网上就爆出了恒大财务危机的传言,搞得恒大紧急辟谣。

所以这次,郁亮又一次强调了几年前的谨慎态度。

不过上次郁亮一说话,没多久一轮新的房价上涨到来,郁亮的“白银时代”说法就站不住脚了。 这次他又忍不住发言,还专门说明年开始“三道红线”政策会全面实施,结果一天之后,就爆出要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标的消息,情况没有他说的那么急迫。当然,实施“三条红线”还是得从2021年开始。

郁亮9月25日还被问及如何看待恒大的事情,他表示“特别不希望行业出现恶性事件”。

恒大也很快就化险为夷,几天后就与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议,暂时化解了危机。

既然“三条红线”来的不是那么急,那么郁亮所说的“所有的开发商再次来到了同一起跑线,原来所有的优势、做法可能都不成立了,可以说是全部归零”也就没有那么急才会实现。

那些年里万科激进的竞争对手们,还是有时间缓过来喘口气,活到下一个时代里的。

快速扩张


万科董事会主席发话说房地产市场要小心谨慎,也不是第一次了。早在2009年,这个位置上的人还是王石,他就称中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂,万科为此已经提前准备。

这个“提前准备”,一方面是提醒自己公司要谨慎,不要过度扩张;另一方面也是暗示,如果其他房地产公司撑不住了,万科可以收购它们的优质资产。

王石在业内混迹多年,也曾遇到过突然崛起的新秀的挑战。

2003年,创立顺驰的孙宏斌当着王石的面说:

“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元,我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座诸位,包括王总。”

王石提醒他:

“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”

孙宏斌回应道:

“王总,我们可能超不过,但是你总得让我们有个理想吧。”

当年信息资讯传播还不够快,孙宏斌却想出这种办法和万科捆绑营销,也真是有一手绝活。

但孙宏斌可不止会营销,在楼盘运营方面也颇有一手。

在他领导下,顺驰的楼盘做到六个月内开盘,大大加快了资金流转。除此之外,顺驰拿地也快,为此不惜提高拿地报价,但是尽量要求分期付款以减少现金流占用,开发时尽量利用合作伙伴的钱,迅速开盘销售迅速回款。

顺驰这样做,最大限度地利用了资金。假设同样有10亿元资金,顺驰每六个月周转一次,等于一年利用了20亿资金;其他公司每两年周转一次,等于一年利用了5亿资金;最后顺驰销售的楼盘数是其他公司的四倍。

以上是一个粗略的模型,但是也能看出顺驰这样高资金周转的扩张有多可怕。2003年,顺驰的销售额达到了45亿元,真的超过了40亿元,而当年万科的销售额为63亿元。看上去顺驰确实有资格和万科掰掰腕子了。

但是顺驰这样做,有很大的风险,那就是现金流紧绷。一旦出现意外,现金流断了,顺驰有可能撑不住。

2004年,出台了不少调控房地产的措施,顺驰高周转的这套就有些吃不消了。

同年,顺驰的房子被曝出有质量问题,收到了业主的投诉。

种种压力下,2006年,顺驰的现金流撑不住了,孙宏斌将其控制权拱手相让,在融创重新开始。

顺驰的突然崛起和衰落,暴露出了快速扩张的两个潜在问题,现金流紧绷楼盘质量隐患。别看扩张期速度够快,如果问题突然爆发,衰落也会很快。

但是之前20年里,绝大部分时间是金融红利阶段,谁能更获得资本市场的支持就能拿更多地回来,只要金融红利不消失,这一套就能玩下去,像恒大就是在上一轮房价上涨中大量拿地,销售额超过了万科。

内卷游戏

既然快速扩张有风险,为什么后来很多房企还是采取这种策略呢?

吴晓波在《大败局2》里描写了孙宏斌的性格,提到他曾经说过:

“我的性格是偏执狂。我们企业的性格就是:不管别人说什么,不管遇到什么困难,不管你是大腕还是普通百姓,我们都要坚定地走下去,因为我们知道目标,清楚自己要到哪里去。”

但是,其他企业也这么做,显然不是领导人性格这一个原因能够解释的。

还有一大原因,得回到“金融红利”上去。

比如2018年,在一轮房价上涨后,调控也严格了起来。房企能够利用的资金有限了,就只能依靠高周转加快资金利用效率,把手头的每一分钱掰成两份花。

而之前快速扩张的企业,则早已做大,这一套已经是他们成功的源头。业内很多房企当年都以高周转而闻名,那几年的业绩也相当好,如恒大、碧桂园和孙宏斌重新开始的融创。

别人高周转了,销售额上来了,排名到了前面去,后面的企业不光是有样学样,不这么学的还容易受到限制,比如“金融红利”被别人抢走。2018年就有人抱怨过:

“现在的房企重视排名,主要是因为只有排名靠前,才更容易融资。如果不在房企前50名内,银行可能都不会放贷款,这或许也是房企想通过高周转使自身规模更大的因素之一。”

于是房地产业成了一个内卷的行业,你只能卷到前50名里才会有发展。

高周转才能节省资金发展,发展了才能拿到更多资金,有了更多资金还要继续高速发展以保持排在前50名之内,排到前50名内就可以有更多资金高速发展。

于是国内很多房企变成了没有脚的鸟,只能一直飞,停下来就不能继续发展了。

但是快速扩张的两个潜在问题,楼盘质量隐患和现金流紧绷,也逐渐暴露了出来。

2018年,碧桂园多个工地出现事故,造成多人死亡。总裁莫斌在发布会上鞠躬道歉,称对近期多起工地事故,碧桂园管理不到位,负有不可推卸的责任。

那年绿城管理董事长都吐槽房地产行业:

“一直劝我的同事们在这两年不要买房,很多同事想不明白,觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是,这两年买到的房子可能是最差的。”

至于现金流紧绷,看看各家房企的高额负债就知道了。2019年,132家A股上市房企负债总额约9.5万亿元,在净负债率指标方面,更是多达36家房企净负债率超100%。

高负债玩脱了的还是泰禾,为了高速扩张,一直保持着极高的负债率,2017 年净负债率达到惊人的473.38%。不过泰禾那些年的扩张也确实快,2012年公司营业收入仅25.1亿元,到 2018年营业收入已经达到295.5亿元。

但是泰禾还不是典型的高周转,因为泰禾扩张虽快,但高端别墅是其代表产品,这样的高价产品本来就不可能高速销售,也就谈不上高周转,泰禾的现金流也就比其他高周转房企更紧。最近,泰禾集团又公告,称“H7泰禾02”这笔债券将无法按期兑付本息,该笔债券规模为30亿元,截至本息应兑付金额17.18亿元。而此前泰禾已有6笔债券违约了。

今年先是受疫情影响,房地产调控又继续加码,问题集中爆发也就不奇怪了。

八仙过海

泰禾出现债务危机,给了万科收购的机会。

泰禾虽然负债很重,但怎么说也是排名前30的房企,而且其高端别墅产品确实也是不错的资产。万科这些年谨慎归谨慎,也是等着机会玩收购。

当然万科仍旧很谨慎,即使投资泰禾,也要求泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,并制定了2020年9月30日的最后期限。

如今期限已过,债务重组方案还未达成一致,但万科也没单方面终止协议,泰禾或许还有救。

至于万科,这么多年一直谨慎,那也是因为它有谨慎的底气。

要知道,万科控制权之争,万科可以引入深圳地铁,第二大股东华润可以把其所有万科股份转让给深圳地铁,而半路杀出的恒大也亏损70亿元把万科的股份转让给深圳地铁,让深圳地铁超过宝能成为万科第一大股东。而宝能那边,姚振华在保监会开出“禁入保险业10年”的顶格处罚后卸任。

万科可不是谁能轻易动得了的。

在“三道红线”出台之后,根据其“越线”程度,从严重到安全划了“红”、“橙”、“黄”、“绿”四档。据估计,位于“绿”档的多为央企系房地产公司,包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。万科则位于“黄”档,准备收购其他企业。之前高周转的代表,如融创和恒大,则处于“红”档了。

这就像《西游记》里描述的那样,天上的神仙本来就可以吃蟠桃,长生不老,没必要去抢唐僧肉;下面的妖精想长生不老,就只能费劲心思去抓唐僧;三条红线这孙猴子一来,还带来了天上的各种神仙,那些有后台的就被神仙接走了,差一点的紧紧抱住神仙大腿,再差一点的,就被其他妖精或者神仙分而食之了,最没背景的就死在了棒下。

恒大事件刚出来的时候,我就想,恒大的体量早已大而不能倒。许老板又是个会做人的,当年缺钱能去香港陪郑裕彤锄大地拿到投资,后来深圳地铁想控股万科就宁愿赔上70亿也转让股权,精着呢。哪怕亏空再多,恒大也有不少资产,即使关系动用不上,卖资产也能回血。恒大想倒,难着呢。

最后救了恒大的还是广泛的关系。战略投资者还是签订了补充协议,上千个小目标都不成问题了

尽管推后了,在“三条红线”下,各大房企还是要在2023年6月30日前完成降负债目标。那就只能八仙过海各显其能,努力降杠杆了。

有个著名房地产公众号在写某家知名房企降杠杆的时候,最后写道,从房企身上降下的杠杆,又会加到哪里去呢?

这是个好问题,而这个问题显然也适用于今天这篇文章。你们说,到底谁最后加上了杠杆呢?

参考文献:

“筋厂”老大郁亮:地产管理红利时代来临,归零心态再出发 https://www.yicai.com/news/100785702.html

尚有一线生机?万科无意放手成泰禾集团最后的救命稻草|海南_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/stock/relnews/cn/2020-09-30/doc-iivhvpwy9635178.shtml

王石:万科已为楼市泡沫破裂做好准备_上市公司_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/stock/s/20091222/01327135542.shtml

陈雅娜. 万科宝能控制权争夺战案例研究[D]. 2018.

负债两千亿元 泰禾激进扩张惹争议_财经_中国网 http://finance.china.com.cn/industry/company/20180717/4700197.shtml

中国房企高周转真相:嘴上说着不要 其实都在追求_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/2018-08-06/doc-ihhhczfc4257145.shtml

吴晓波. 大败局.2[M]. 浙江大学出版社, 2013.

万科、碧桂园等房地产大佬为何集体推崇"高周转"? https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1601805394&ver=2624&signature=vM1tcNpraBQr4sgumQSv4Zx8rlEY-GaPP8C2tnu6sNVuGoIG40L4zORbyOufxmvC09MVjGxRvVIzRpxqnouAq6ajgmH6VxAxMNpluO4BYo5tVEHhuV7lBqXzGXQvjjV*&new=1

去杠杆政策持续发力,踩线的房企何去何从 https://www.yicai.com/news/100765031.html

泰禾违约之路——泰禾集团债券违约点评|泰禾集团_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/money/bond/market/2020-07-08/doc-iircuyvk2605394.shtml

【中国恒大:292亿出售所持15.53亿万科A股票】中国恒大6月9日晚公告,公司于2017年6月9日作为转让方与受让方签订协议,据此将持有的共15.53亿股万科A股出售予受让方,总对价约为人民币292 | 每经网 http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-09/1115675.html

许家印陪郑裕彤打牌渡难关 领导一句话玩足球_体育_腾讯网 https://sports.qq.com/a/20140106/008181.htm

本回完

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