100家上市房企有息负债规模近8万亿 相当于两个湖南省的GDP

2020-10-01 21:44:18 历史真实纪实

2020上半年,疫情过后,国内信贷环境相对宽松,部分城市新房及土地市场热度居高不下。

对此,监管部门积极做出反应,7月24日国务院房地产工作座谈会中明确提出,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场;

8月20日,住建部、央行召开的重点房企座谈会中,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

房企的“三道红线”基本确定,房企融资收紧的信号更加强烈。

在这样的大背景下,各大房企都将降杠杆、降负债以及加强现金流作为当前的重中之重,尤其是调整债务结构,增强短期偿债能力,那么2020上半年各大房企负债情况如何?

诸葛找房数据研究中心选取了100家上市房企,基于2020年中期数据从有息负债规模、有息负债增速、有息负债净增规模及现金覆盖度等角度探寻房企的负债情况。

一、水能载舟,亦能覆舟,昔日融资“止渴”,未来偿债压力山大

根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看,2020上半年房企的有息负债规模进一步提升,上半年达到7.8万亿元,相比2019年末上涨6.82%。天府财经注意到,2019年全国31省份GDP排名中,除广东、江苏外,其余29省份GDP均不到8万亿,其中排名第9的湖南省2019年GDP总量为39752.12亿元。

100家房企中有88家房企有息负债规模超过100亿元,其中,5家房企有息负债规模超3000亿元,包括恒大、碧桂园、绿地、保利、中国铁建在内。

而水能载舟,亦能覆舟,房企昔日融资扩张,未来偿债压力巨大。

数据来源:各房企公开半年报 诸葛找房整理

二、前20家房企有息负债净增超4600亿,恒大净增超700亿

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,有息负债净增规模在0-50亿元的房企占比最高,为38%,以城投、泛海、嘉里建设、金融街等中小房企为主。其次为有息负债负增长的房企,占比29%,包括碧桂园、富力、远洋、金茂等大型房企以及恒隆、葛洲坝、瑞安等部分财务稳健的中小房企。

净增规模在100亿元以上的房企占比21%,包括恒大、中国铁建、绿地控股、保利等头部房企在内,其中恒大和中国铁建净增规模超500亿元。净增规模在50-100亿元的房企占比12%,包括金地、中南、首创等。

与此同时,部分房企积极降负债,2020上半年的有息负债相较于2019年底呈现负增长局面,新增有息负债缩减的有29家上市房企,其中碧桂园、富力地产新增负债缩减明显,缩减金额均超190亿元。

8月25日,根据碧桂园披露的2020年中报显示,截至6月30日,碧桂园有息负债总额降至3420.4亿元,较2019年末下降7.5%;融资成本下降49个基点。碧桂园能够实现如此良好的经营指标,首先归功于其销售回款能力,自身造血功能的强劲保证了公司资金流充足,财务状况稳健。

面对上半年不利的经济形势,碧桂园有意管控债务规模,让公司杠杆保持行业低位。另外,公司还进行了人员的精简,以更良好的姿态迎接新的调整。

除此之外,值得关注的是,除了碧桂园这类龙头房企,前两年规模扩张明显的一些房企也开始有意识的降低负债规模,如中国金茂、远洋集团、葛洲坝、阳光城等。另外,一些小型房企也开始在降负债上做出努力,如恒隆地产、福星股份、中华企业等房企有息负债规模均呈现负增长。

从2020上半年有息负债降幅TOP20房企上看,恒隆地产、合景泰富、瑞安房地产降幅位居前三,降幅分别为31.2%、19.6%、16.4%。其中,瑞安房地产与内地房企高杠杆、扩规模的发展路径截然不同,瑞安正在以出售资产的方式去杠杆、做减法,以降低资产负债率,增加现金流。

(备注:短期有息负债现金覆盖度=现金及现金等价物/(短期借款+一年内到期的非流动负债)*100%(下同)数据来源:各房企公开半年报 诸葛找房整理)

有人欢喜有人愁,部分房企现金流短期无忧,同时还有一些房企现金流紧张,短期有息负债现金覆盖度不足50%,从低短期有息负债现金覆盖度TOP20房企来看,均值仅为32.4%,短期债偿压力较大。

一些中小房企资金链紧张,债务结构不合理,融资困难,不少房企出现现金流明显承压的情况,如天房发展、新华联、阳光100、鲁商置业等房企,2020上半年短期有息负债现金覆盖度不足30%,现阶段短期债务风险较大,经营风险上升。

其中,遭遇转型难题的阳光100在“三道红线”压顶下,高负债压力令其困扰不已,现金流难以支撑高负债,这让本就业绩表现不佳、盈利出现倒退的阳光100更多了一丝窘迫。根据其半年报显示,2020上半年阳光100现金及现金等价物约25亿元,而短期负债及一年内非流动负债高达136亿元,现金流远远不能覆盖其高额的短期债务。

其主要投入的喜马拉雅服务公寓和阿尔勒小镇的回报率也不甚理想,租金回报水平不高。为此,阳光100通过出售资产来缓解现金流的压力,但是仍效果不佳,未来或将面临继续出售相关住宅资产来达到降负债的目的。

规模房企中,富力地产短期有息负债现金覆盖度最低,仅为24%,中国金茂、中国恒大、融创现金覆盖度也均不足40%,短期债务压力山大。今年上半年,富力地产短期负债及一年内到期的非流动负债为655亿元,现金及等价物为157亿元,不能完全覆盖其短期债务。

对此,富力地产董事长表示未来将会继续减轻负债,公司土地储备仍将以旧改转化为主。另外,公司还提出集团未来9个月将处理250亿到350亿元债务,超过一半会有重组安排,其他则以资金或销售抵消,另会出售投资物业及发展中项目的股权,以提升减债速度。

(数据来源:各房企公开半年报 诸葛找房整理)

2020上半年,疫情后融资环境整体相对宽松,房企迎来短暂的融资窗口期,进入7、8月份后,房企融资收紧信号逐渐清晰,针对各大房企推出的中期“成绩单”来看,大部分房企面临着偿债压力,踩线房企不在少数。

据统计,2020上半年全国有220余家房企倒闭,大部分破产原因涉及债务压力增大,资不抵债或是经营不善,最终导致以破产方式来处置。而随着未来房企融资监管逐渐收紧,房企将会面临更大的生存压力。

同时,将会促进房地产行业逐渐实现优胜劣汰、去伪存真的过程。在当前“房住不炒”政策下,房地产企业也将逐渐走向精细化发展,回归更加理性健康的扩张,从注重量的增长到关注质的提升,向着更加健康稳定的方向发展。

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