一文全懂!滨湖和高新,到底哪个更有潜力?谁更值得买?

2020-09-21 10:25:46 合肥楼市点评


如果要票选合肥网红区,滨湖和高新,一定会榜上有名,它俩一直活跃在各种头条新闻里。

只要预算允许,相信大部分的买房人都纠结过这两个区域。

当滨湖PK高新,谁更值得买?哪个区域潜力更大?哪些楼盘和板块值得出手呢?今天,就一起来讨论这个问题。

NO.1丨壹

滨湖和高新,谁的发展潜力更大?

滨湖PK高新,谁才是合肥实力区域担当?

什么是实力?新华字典的解释是:指实在的力量,这种力量一种是"硬实力",一种是"软实力"。

滨湖区的定位是省政府驻地,定位是省级行政中心,兼金融,文化,会展旅游休闲中心。

高新区的定位是高新技术产业研发与制造基地

滨湖有什么?

谈到滨湖有几个捆绑的固定关键词:巢湖、省府、举全省之力。

作为滨湖科学城综合服务核心区,很多人都说滨湖只有省府。

但其实一个省府,就已经意味着它是合肥乃至整个安徽省的政治、经济、文化中心,单在规划配套这一项,滨湖已经稳赢其他区域。

仅拿今年来说,滨湖的利好和规划就没断过。

1、产业方面,金融后台基地板块目前已有中国人民银行、中国银行、工商银行等29家金融机构成功入驻;全球顶尖会计事务所毕马威落户滨湖;投资100亿的滨湖金融小镇、融创文旅城、巢湖旅游业等文旅业也是滨湖重要产业。

▲滨湖国际金融总部基地示意图(部分)

2、配套建设方面,近段时间连续利好加持:

中国(合肥)知识产权保护中心选址滨湖安徽创新馆;

安徽省美术馆开始装修,定位打造全国一流、技术先进的国家级美术馆;

国家广电总局分院开园,这是全国除北京之外仅有的分院;

中科大长三角科技战略前沿研究中心、上海交通大学上海高级金融学院、清华大学金融科技研究院等,分别与滨湖金融小镇合作平台合作签约;

宝能MALL项目正在建设中;

滨湖国际会展中心二期开建;

总投资约100亿的滨湖金融小镇启动区已正式开园;

约7660亩大圩田园综合体来了;

世界顶尖秀场,融创秀场正在施工;

地铁5号线预计今年年底实现初期运营......

▲融创秀场效果图

当然,这些只是滨湖大建设中的一小部分,庞大的规划利好正在源源不断输入,区域未来可能性很难估量。

高新又有什么?

高新的王炸牌,一定是科创

区域来看,“综合性国家科学中心”是官方给高新区贴上的耀眼标签,近来,高新区已形成“中国声谷 量子中心”的园区品牌。

在168个国家级高新区排名中,合肥高新区多年稳居全国高新区前排方阵,与北京中关村、上海张江等并居第一方阵,综合排名全省第一,已成为合肥科技创新的代表名片。

中科大高新园区、中科大先进技术研究院、中科院创新院等重大协同创新平台,以及多个国家级研发平台都汇集于此。

▲中国科大高新园区鸟瞰图

今年来,在交通、医疗、环境配套等各个方面,高新区也都发生了重大变化:

一是交通升级,地铁2号线、在建4号线,规划中的6号、7号线,四条地铁加持区域;

二是高端医疗升级,形成安医大一附院高新分院、中国科学院合肥肿瘤医院、安医附属口腔医院、安徽省妇幼保健院总部、合肥离子医学中心共5家一流医院合力,推进西部医疗中心建设。

三是商业格局巨变,银泰百货、砂之船奥特莱斯商业,以及刚刚出让的蜀西湖板块龙湖TOD综合体,三大商业三足鼎立。

四是教育资源爆发,中科大附属中小学幼儿园即将建设、中科大高新园区预计今年底建成,根据名校战略的计划,预计到2020年底,合肥高新区将建成小学27所、初中11所、幼儿园46所,区域教育资源的短板正在逐渐补齐。

▲北雁湖板块示意图

那么,到底谁才是合肥实力区域担当?哪个区域更有发展潜力?

我认为,当下来看,滨湖和高新,是合肥的手心手背,都是肉也都重要。

但两个区域的发展方式又不同:

滨湖是快稳准狠集中爆发,短短几年一跃而起,红利来的比较猛,目前来看利好更多,价值更高。

高新区则是细水长流式的发展,无数事实证明,一个城市或者板块想要发展,科创的道路是更扎实的道路,长期来看,高新或许能走的更长远。

所以,中短期我个人看好滨湖,中长期我更看好高新。

NO.2丨贰

两个区域楼市,各自表现如何?

对比两个区域的楼市表现,我们来看以下几个数据:

1、房价数据

▲数据来源于金刚石(单位:元/㎡)

近10年,滨湖和高新房价数据对比,注意几个关键时间点:

①除了2010年之外,2011年之后,高新房价始终低于滨湖房价;

2016年省府搬迁之后,滨湖和高新之间的房价价差开始拉开差距,从之前的每平米几百元,开始相差3000+元/㎡;

2020年最新房价数据统计,高新区成交均价为18011元/㎡,滨湖成交均价为21732元/㎡,均价突破2万+。两个区域房价正式以2万/㎡为分割线。

2、供应、成交数据

▲数据来源于金刚石

先看高新区,区域经历了过山车式的供求关系转变:

2010年和2011年,说高新区房子无人问津都不为过;

2014年开始转成供<求的趋势;

2018年达到供不应求的高潮期;

今年以来,区域表现一直是供小于求的趋势。

再看滨湖区,除了2015年和2017年出现供求关系的失衡,区域近些年的新房供求整体比较平衡。

3、库存数据

▲数据来源于金刚石

截至2020年9月1日,高新区新房库存为2577套,近半年单月去化平均套数为602套,还够消化4.28个月

滨湖区新房库存为6663套,近半年单月去化平均套数为1208套,还够消化5.51个月。

套数去化周期分别位列全市的倒数第二和第三,低于全市平均的6.44个月,是除经开区之外即将“房荒”的两大区域。

4、纯新盘数据

两个区域当下纯新盘数量都比较紧张,高新及时补仓了乐富强文宸悦府、银城知庐、龙湖GX202009号TOD地块,可以短暂缓解眼前房荒。

但是滨湖,当下区域纯新盘仅还有阳光城檀悦,如果今年滨湖区不继续供地,区域将再次进入失衡状态。

对比这几大数据,可以判断:

一是,两个区域都有较大发展潜力,这一点,从房价升值潜力可以窥见。

二是,两个区域楼市热度居高不下,新房供不应求是近年的区域常态,也是接下来两个区域的真实写照。

NO.3丨叁

滨湖和高新,哪个更值得买?

一、先看滨湖。

滨湖楼市比较极端,一方面是极端的房价,除了个别刚需产品,部分楼盘和板块,清一色2.2万+。

另一方面是极端的热度,不管限价盘还是高价盘,不管高层还是洋房,要求高首付甚至全款 都不奇怪。

比如近日爆出的联投三期(加车位2W左右)和最后两栋云谷(1.7万+)限价盘,全款还需GXH。但省府板块的一些大户型、洋房,也依然要求高首付甚至全款。

具体板块,重点看两个。

一是滨湖金融后台基地板块,学区、公园、地铁、学校规划完善,除了上一届的绿城招商诚园、荣盛华府、金鹏壹品天成等老盘,还有这一届的华润昆仑御、中海九樾都有在售。毛坯高层、精装洋房、毛坯洋房都有,房价在1.9万-2.4万/㎡左右。

二是,潜力无限的滨湖省府板块,融创滨湖印、铂悦天汇、禹洲绿城蘭园、保利和光尘樾,以及还未首开的阳光城檀悦,随便拎一个都是“王炸”款。2.2万/㎡是区域的门槛,还是很难买到的那种。

滨湖买房,预算充足冲省府板块,预算有限冲金融板块,偏刚需的建议淘一淘二手房。

二、再来看高新区。

高新区各个板块定位都非常清晰:

1、蜀西湖板块定位“中央商务区”,是高新区配套比较集中的区域,前文说的三大商业综合体就集中在蜀西湖板块。

板块内房源以小高层和洋房为主,中南樾府、乐富强悦湖熙岸、祥源金港湾多剩余为大户型、洋房,均价基本在2万/㎡左右。金鹏麓山院相对高层房源充足,均价1.85万+。

2、北雁湖板块定位“高端人才聚集地”,板块新房户型面积大、总价高、偏改善。北雁湖金茂湾、北雁湖玥园、世茂国风、华邦蜀山别院均以洋房、叠墅房源为主,2.2万+是主力房价。

3、政务西板块紧邻政务区,相关配套已经成熟,万兴湖山间、万科高第,以及西二环纯新盘银城知庐,都是爆款。

4、方兴大道西板块是拓荒区域,在售保利柏林之春,以及还未入市的乐富强文宸悦府,房价在1.5-2.0万/㎡区间,适合刚需。

至于滨湖和高新,哪个更值得买的问题,我认为:

首先,可以肯定的是,这两个区域都是合肥热门板块,也是买房首选的两个区域。

其次,就区域来看,滨湖买房门槛更高,对预算要求较高,前提是根据预算选择。

最后,具体到买房这件事,我觉得除了选择区域,板块更重要,一个板块的发展潜力和配套,才是决定买房之后所属房产的升值潜力,以及日常生活的便捷度。

按照这个逻辑,这两个区域买房建议省府板块>蜀西湖板块>金融后台基地板块>北雁湖板块。

除此之外的板块,谨慎考虑。

NO.4丨肆

结 语

一个城市,区域发展和板块发展重心都是不断轮动的,20年前的四大传统主城区、10年前的政务、10年后的滨湖、未来的高新,都是如此。

无疑,下一轮的发展重心在滨湖、高新。

但是,除了滨湖和高新之外,不要低估任何一个区域或者板块存在的价值。

合肥早已经摆脱过去单核式的发展模式向多核式的发展模式转变,每个区域或者板块,都可以独立自成中心。

只要城市发展在上行,合肥有潜力的板块,无处不在。

买房这件事,量力而行。

谁都想买别墅、洋房,做好预算是首要前提。谁都想买滨湖、高新,但居住舒适、生活方便,永远是买房第一位,千万不要本末倒置。

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