在二手房买卖中，由于买房者对房产出售的原因、目的以及房屋的真实状况很难彻底知悉，无形中增加了购房风险，甚至引发大量矛盾纠纷。日前，黄骅市人民法院审理了一起一房多卖导致的房产买卖纠纷，最终为当事人厘清了责任。
赵某有一栋房屋，转手分别卖与姚某、苏某二人。苏某在不知赵某一房二卖的情况下，将该房产卖给张某。房产虽几经转卖，但一直没有办理过户手续。2016 年6 月，梁某从张某处购得该房屋，并交付了定金、购房款等共计50万元，双方签订《房屋买卖合同》。
随后，梁某在与原房主赵某沟通中得知，该房产因一房二卖导致涉诉。梁某赶紧与张某取得联系，双方经交涉于2016 年7 月重新签订了《房屋买卖合同》，约定将首付款50 万元改为40 万元，张某返还梁某购房款10 万元，剩余款项在房产过户时一次性付清，并限定张某于2016 年12 月1 日前配合办理过户，如不能过户，张某需退回交付的全部房款。
直至双方约定的最后过户时间，张某仍未按照第二次签订合同中的约定完成房屋过户。双方协调不下，2019 年4 月，梁某将张某诉至黄骅市人民法院，要求解除与张某签订的《房屋买卖合同》，并要求张某退还购房款40万元以及赔偿相应的损失。另案中，原房主赵某一房二卖给姚某、苏某的房屋买卖纠纷案最终裁判结果已确定，涉案房产判归姚某所有，并已执行完毕。
黄骅市人民法院审理后认为，关于购房合同效力问题，根据原告梁某提交的《房产买卖合同》、打款证明等证据，结合张某退款10 万元的情况，能够证实梁某与张某两次签订购房合同，且新的购房合同取代了原合同。合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，因此合同依法有效。而张某对双方已解除《房产买卖合同》的主张未提交相关证据证实，法院不予采信。
关于张某因未取得房屋所有权，其签订的合同效力问题。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第三条的规定，出卖人对缔约标的物没有所有权或处分权，不影响买卖合同效力。虽然张某并不是涉案房屋的实际产权人，但张某与梁某签订了合法有效的《房屋买卖合同》。因涉案房屋另案生效判决已将涉案房产判归姚某，导致梁某的购房目的不能实现，合同已实际履行不能。梁某主张解除《房屋买卖合同》并返还40 万元购房款和损失的诉求，依法应予以支持。
关于梁某损失确定的问题。虽然梁某主张按照涉案房产的市场价值鉴定结果赔偿损失，但综合各方证据可以证实梁某系在明知涉案房屋涉诉、存在履行不能的风险情况下，依然选择与张某第二次签订《房屋买卖合同》，而没有解除合同，其应自担风险。故对梁某主张因不能实现合同目的导致不能获得房产升值的价值损失，法院未予支持。但同时考虑张某系在承诺能够取得涉诉房屋所有权的情况下维持房屋买卖合同，并实际占有支配了梁某交付的40万元购房款。基于公平原则，法院酌定张某按照资金占用利息赔偿梁某损失。
最终，黄骅市人民法院依法判决，解除梁某与张某签订的《房屋买卖合同》；张某于判决生效之日起五日内退还梁某的购房款（含定金）40 万元，并以40 万元为基数，按年利率6% 支付资金占用期间的利息，自2016 年7 月5 日起计算至购房款退清之日止。
说法
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽然张某未实际取得涉案房屋的所有权，但其与梁某签订的《房屋买卖合同》合法有效，因合同不能履行，梁某要求解除合同、赔偿损失的诉求理应被支持。
二手房买卖过程中，买方一般处于信息不对称的弱势方，若得知房产系卖方无权处分或涉诉等合同履行存在风险的情况，应认真考虑后果，审慎作出选择。尤其要做好充分的风险防范，严格审查房屋状况，谨慎签署合同，并保存好交易凭证，在发现存在违约风险、合同履行不能时，及时采取措施止损，切勿因利益驱使增加购房风险。
来源：河北法制报
责编：张璇 刘赛
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