去年5月，荣安以13549元/㎡的天花板价格拿下滩子口地块。三个月后，融信在距离荣安地块只有几百米的地方，拿下另外一块地，楼面地价只有9255元/㎡。
面对高达4234元/㎡的地价差异，吃瓜群众的心理是这样的：以后融信和荣安一起在滩子口卖房子，荣安怕是要被融信按在地上反复摩擦。
所有人都等着看荣安的笑话，结果，别人早就找好了后路。完美诠释，什么叫“办法总比困难多”。但是，这个办法好不好使，就得另说了。
01
2019年9月23日，荣安地产发布公告称，全资子公司重庆市康瀚置业有限公司（以下简称“重庆康瀚”）间接持有重庆筑品房地产开发有限公司（以下简称“重庆筑品”）33%股权。
现因项目开发需要，各股东方拟按出资比例以同等条件对重庆筑品提供财务资助，重庆康瀚拟按实际出资比例向重庆筑品提供总额不超过1.4亿元人民币的财务资助。
截图信息来自相关新闻
重庆筑品开发的重庆市九龙坡区大杨石组团W分区W04-5/05号地块，就是去年8月融信以楼面地价9255元/㎡在滩子口拿下的土地。
也就是说，面对如此大的地价差，荣安的解决办法是“三步走”。
第一步，插一脚，和融信一起开发这块地。取名，九龙都会。
第二步，拿到操盘权，自己操盘九龙都会，连售房部都省了。
第三步，搞整合，把九龙都会和九龙壹号合成“九龙美学大社区”，把竞争风险降到最低。
九龙都会和九龙壹号，共用一个售房部
02
荣安的办法好使吗？
从我们去实地看了之后了解到的情况看，九龙都会和九龙壹号几乎就是一对“孪生兄弟”。
位置差不多、配套差不多，而且因为建筑设计和环境设计用的同一家公司，外立面都差不多。
又因为容积率都是2.0且都限高，它们的产品也差不多，都是两梯四户的三房小高层。
非要说一点不同，大概就是体量、户型和价格上的区别。
沙盘图
九龙都会只有4幢楼，建筑体量小一些；九龙壹号有9幢楼，建筑体量大一些。
九龙都会是一个户型，建面约81-101㎡的三室两厅一卫，总价在114万到186万。
九龙壹号是两个户型，建面约81-99㎡的三室两厅两卫、三室两厅一卫，总价在165万到205万。
九龙都会户型图
03
合作开发、自己操盘、一起搞个大社区，就是荣安给自己找的后路。
这也许是荣安能想到的最好的办法。
毕竟，荣安和融信在滩子口的这两地块前后不过几百米，地块素质和条件又非常雷同，能做的产品大概率也会偏向于同质化。现在的九龙都会和九龙壹号，不就都是小三房吗？
一样的位置、一样的配套、相似的产品，一旦发生竞争，荣安面对高达四千的地价成本差异，真的毫无胜算。
思来想去，不如“拉拢”融信，大家化敌为友，一起玩、一起挣钱。既避免了残酷的直接竞争，又替九龙壹号缓解了压力。
然而，荣安刚和融信建立友谊，又碰上一件令人又喜又优的棘手事。
九龙都会施工现场
8月7日，华润以总价19.3亿、楼面地价11034元/㎡，在滩子口拿下一块地。
喜的是，又有一块高价万元地出现在滩子口。高价格意味着高价值，又多了一位朋友来抬滩子口的轿子。
忧的是，历史又重演了。因为这块地就在九龙壹号的对面，距离非常近，地价却比九龙壹号低2515元/㎡。“地王”荣安再次遭到无情碾压。
并且，从地块属性来看，这块地容积率2.0、限高60米、建筑规模达到17.5万方，可以打造更多的产品形态，未来可能会出现小高层、大平层、洋房这样的产品。
这样一来，华润拿的这块地无论是在体量还是产品打造上，都比荣安有优势，又加大了竞争风险。
华润地块部分土地拆迁现场
04
2018年5月30日，弘阳以成交楼面价11727元/㎡，拿下石桥铺地块，是2018年的单价地王。
2019年5月28日，荣安以成交楼面价13549元/㎡，拿下滩子口地块，是重庆迄今为止的单价地王。
2020年5月16日，金辉以成交楼面价12203元/㎡，拿下石坪桥地块，是今年截至目前的单价地王。
除了金辉、荣安、弘阳的三块地，九龙坡这两年拍出的万元地还有不少。比如电建+武汉地产的石坪桥地块（楼面价10102元/㎡）、伟清的大公馆地块（楼面价10291元/㎡）、金辉的石坪桥地块（楼面价11237元/㎡）。
从九龙坡频出高价地的传统、华润又拿一块万元地的现状，滩子口似乎有希望了，荣安也可以松一口气。
但实际上，从滩子口两个新盘九龙壹号和九龙都会的网签数据看，希望还是很渺茫。
九龙壹号6月20日开盘，截至今天（8月14日），网签8套、预定4套。相当于，将近两个月时间里，只卖了12套房子。
截图信息来自房天下
九龙壹号网签数据
九龙都会7月开盘，截止今天（8月14日），网签数据为0套。相当于，开盘到现在，一套都没卖。
截图信息来自房天下
九龙都会网签数据
卖得不好，客观地讲，不是九龙都会和九龙壹号自己的问题，而是滩子口的问题。
引用买房知识学院客座大咖「岸上」的话来讲，滩子口是一个典型的老城区，没有掌握重庆最核心的资源，更不是重庆人认为的好地方。
而它周边的环境、居民结构、二手房等情况，又决定了在这个地方修新房，一定时间范围内，比如三到五年，缺乏溢价能力，也缺少买单的人。
九龙都会和九龙壹号什么时候能卖得好一点，可以说，取决于在市场里叫好不叫座的滩子口什么时候能真正的“逆袭”。
我们无法预测它逆袭的时间，但可以推测它逆袭的条件。
05
2018年5月九龙坡公布了“2018-2020年的棚改计划”，3年内九龙坡区投入近300个亿搞拆迁，并且确定了拆迁的范围。
九龙坡棚改计划涉及区域
今年是九龙坡棚改计划的最后一年，滩子口、铁马工具厂、黄桷坪电厂，火炬大道的钢材市场和玉清寺等多个片区也确定了拆迁。九龙坡以后会腾出大量位于老城核心区的土地。
除了九龙坡区，主城其它区今年也在搞拆迁。比如，南岸区的四公里片区（城中村）、铜元局片区，渝中区的大坪九坑子片区，沙坪坝区的白鹤岭社区等。
也就是说，不止九龙坡，主城其它区以后也能腾出一些位于老城核心区的土地。
就像观音桥。
两个月前，观音桥预供应了三块土地，位置非常好，分别位于电测村、小苑和猫儿石。
其中，电测村和小苑地块位于观音桥商圈环道上，猫儿石地块和观音桥商圈的直线距离仅1.5公里。
三块地的位置，图片来自锐理
再来看看重庆老核心区的土地地价。
2018年主城区成交楼面地价破九、破万的土地，一共8块，老城核心区占4块；2019年一共24块，老城核心区占10块；2020年1-7月，一共15块，老城核心区占5块。
总数上，老城核心区高价地在重庆主城区的比例，接近一半。
数据来自九耀
而今年上半年楼面地价排名前三的土地，全部出自石坪桥、石马河等老城核心区。
数据来自锐理
重庆城市格局正在发生深刻变化，传统主城九区的拓展已经到达极限，必须转过来对沉淀了更多资源的老核心区进行城市更新。
从上面的拆迁案例可以看出，老城核心区正在回归的路上；从土地数据则可以看出，它们的价值正在重新得到体现。
06
但是，只有“回归”还远远不够。
因为内环核心区和二环新兴区的房价还没有拉开。现在的楼市里，二环热点板块和内环核心地段的房子，除了极个别楼盘以外，房价相差不多。
人的心理有时候就是那么简单：房价越贵，越能说明价值，反而更刺激了购买欲望。
换句话说，只有老城核心区的房价和新区拉开足够的差距，位置更核心、配套更丰富、资源更稀缺的核心区的价值才能被市场完全且充分的承认。
当市场用价格完成价值教育，也许就是滩子口在楼市实现逆袭的翻身之日。但这时间到底需要多久，也许，只能看“天”吃饭。
对于买房人来说，如果以投资为主，老城核心区的高地价楼盘其实是要谨慎考虑的。
因为它的房价，不管是单价还是总价，都不会便宜。这种“不便宜”是被地价推高的，你高价买入之后，什么时候能够靠房价上涨获得收益，是非常难说的事情。你也只能看“天”吃饭。
热门跟贴