最近的南沙楼市是流量王，南沙湾宅地火到要摇号，还有位于以前被称为“广州南极”的楼盘借大湾区的东风，开盘大热。
而在南沙发展最早、配套最成熟的金洲商圈，最近少见地有一个百万方全新盘露脸，首推产品75㎡有三房、109㎡有四房，“吹风价”2.3万元/㎡起，首付最低或50万左右！
面粉价买面包，金洲香不香？
交通：距地铁站近3公里
楼盘为方圆星宇月岛，位于南沙进港大道附近的珠电路，属于东瓜宇村的旧改项目。
搭乘地铁到4号线金洲站，出站后还有2.7公里才到项目，换乘公交3站可到附近的华汇广场站。
另外，15号线在项目附近规划有东瓜宇站，但目前也仍处于规划阶段。
如果选择自驾车，从市中心天河出发，经南沙港快速路、南沙大道、进港大道等约1小时可到项目，通行费用超20元。
产品：紧凑三四房
项目总占地面积近36万㎡，总体计容建面102万㎡，体量较大。其中一期地块将首先建设6栋31-32层高层住宅，总体位于整个项目的最北面。
由于是东瓜宇村旧改项目，小前线在现场也看到，在与销售中心一路之隔的一期用地南侧，部分村内原有握手楼尚未拆除。
而正在建设的是位于地块北侧的1-3栋，背靠日本仔山，自然景观较好。
项目在建楼栋
据现场销售介绍，首推产品包括1#、2#楼栋，两梯四户至两梯六户，产品包括75㎡、88㎡、94㎡三房，109㎡、115㎡四房，全部都是“N+1”户型，预计2022年年中交楼。
>>>>75㎡、88㎡、94㎡三房
入门级别的75㎡三房还带小入户花园，算是一个小小的亮点。总体北向，望配建幼儿园及日本仔山，主卧、儿童房都带飘窗，相当紧凑。
“+1”房目测有1/2为储藏室、另一半报建为阳台，即有约1/4为赠送面积，整个空间不大，放单人床还行。
75㎡三房户型图
88㎡单位南向，同样带入户花园，常见的直厅布局。主卧带主卫浴，比较实用；但“+1”房面积同样较小，作卧室用比较逼仄。
88㎡三房户型图
94㎡户型也是南向，没有入户花园，但“L”型厨房连工作阳台。客饭厅通道直通主卧卫浴，“+1”房还是偏小只能做书房。
94㎡三房户型图
>>>>109㎡、115㎡四房
同为南向四房，两个户型格局比较类似，“+1”房都设置在入户玄关旁，客饭厅分别都可单独采光通风，对流条件较好。
不同的是，115㎡单位客饭厅分别连南北阳台；109㎡单位则是餐厅连北向飘窗，南向景观阳台同时连通客厅及长辈房。
109㎡三房户型图
115㎡三房户型图
价格：“吹风”2.3万-2.7万/㎡
现场销售表示，项目预计8月中下旬开盘，目前“吹风价”为2.3万-2.7万元/㎡。
这个价格水平如何？
小前线对比周边几个在售的楼盘发现，同在进港大道沿线的越秀东坡、广晟圣淘沙、时代长岛等均价基本都在2.3万-2.8万元/㎡，因此项目“吹风价”也大致算是地段市场价，没有明显优势。
周边在售楼盘
不过，从板块少有的最小户型75㎡来看，预计总价170万左右，三成首付大约50万，入手门槛会比其他楼盘低。
另一方面，同在金洲商圈的越秀天珹单价去到3.1万元，但该盘临近地铁金洲站，在交通出行上占了优势。
配套：金洲商圈配套齐全
了解完项目的产品与价格，当然少不了周边的配套情况。所在的金洲商圈属于南沙最早期开发、目前最成熟的片区，各种生活配套都比较齐全。
>>>>自带商业综合体
小前线在现场看到，项目周边早期已经开发了多个住宅项目，目前住宅临街底商可以提供餐饮等多种服务，周边还有现状华汇广场、今洲广场等，日常消费基本没有问题。
另据现场销售介绍，项目将在珠电路与进港大道交汇处附近建设大型商业综合体，据称会引进高端商业。
>>>>或对口执信南沙学校？
教育资源方面算是小有亮点。除了前面提到的配建幼儿园之外，地段目前对口金隆小学（金沙路校区），初中今年暂时划归华师附南沙中学。
值得一提的是，项目周边还有在建的九年一贯制学校：执信中学南沙学校。按照就近入学的划片方式，该校建成后有可能会是项目对口学校。
>>>>距南沙中心医院3.5公里
在楼盘外围的珠电路上，现状就有中山六院南沙分院（长龙港医院），属于二乙级别。
较大的医院，如三甲的南沙中心医院，车程大约3.5公里。
出手之前，还要看这些
项目所在东瓜宇村，去年6月正式表决通过方圆为更新改造合作企业，如今1年多的时间就推出融资区项目，与小前线日前所写的黄埔茅岗村旧改长跑11年之后才推出商品住宅相比，进度算是比较快了。
不管是南沙、黄埔还是增城，区域未来都有不少的新增供应来自旧改。
普遍来说，这些旧改项目本身体量都不小，一般的生活配套都能在内部完善。但同时也是由于大体量，要完全开发完成、配套全部落地，建设周期也相应较长。
至于本项目，买家入手之前，这些相关的因素还须充分了解清楚。
1、除北向、东北向倚靠山体，周边主要都是旧村庄及住宅小区，缺乏优质景观；
2、紧凑户型为主，高得房率同时居住舒适性打折；
3、距离珠江电厂约1.5公里，可能存在负面影响；
4、片区没有重点规划，楼盘升值空间有限。
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