跌幅高达10%！悉尼房价跌最狠的郊区名单揭晓|写字楼市场|墨尔本|悉尼|房价|澳大利亚

盛世集团墨尔本市中心大楼开发获批

墨尔本著名房地产开发商许浚(Jeff Xu)旗下的盛世集团(Golden Age Group)获得批准在墨尔本市中心新建一座27层的商业大厦。该项目位于Little Collins街130号，占地面积651平方米，现有地块上方为一座始建于50多年前的8层办公大楼。2019年，盛世集团斥资4050万澳元的价格收购了此地块。卖家为维州和塔州联合教堂以及开发商BPM组成的合资企业。最初出售时，该地块附带一份27层高酒店的开发许可。目前，新建大楼的设计将由建筑公司Cox负责，建筑内部工程将由Hecker Guthrie负责实施。盛世集团总经理许浚表示，通过可持续设计和新时代技术，该开发项目将更加强调“生活方式”。目前拆建工程正在紧张有序的进行，项目预计将在2023年完工。

租户需求减少，澳洲CBD写字楼空置率上行

根据澳大利亚房地产委员会（PCA）发布的最新报告，截至今年7月的半年内，澳大利亚中央商务区（CBD）写字楼市场空置率小幅上升1.2%。考虑到疫情所带来的巨大冲击，这一数据表明澳大利亚写字楼市场仍具有相对强劲的弹性。全澳范围内，写字楼空置率从8.3%上升到9.5%，已吸收空间为60227平方米，新增空间353255平方米，同期撤出面积总计为83,910平方米。就两大首府城市而言，受租户需求减少1.2%影响，悉尼CBD空置率从3.9%上升至5.6%。墨尔本CBD空置率增加接近翻倍，从3.2%上升至5.8%。其它首府城市CBD的空置率都上升至两位数，堪培拉、布里斯班、阿德莱德以及珀斯分别为10.1%、12.9%、14.2%和18.4%。据PCA首席执行官Ken Morrison透露，在未来两年半的时间里，CBD仍将有近120万平方米的新增办公空间上市。他说：“新冠对澳大利亚整体以及中央商务区写字楼市场的影响仍处于早期阶段，迄今为止，疫情对空置率的影响相对较小。”

公寓竣工量或骤降2/3，建房出租获政府支持

据仲量联行（JLL）预计，由于经济疲软、新冠疫情，加上移民减少以及悉尼和墨尔本的未售房屋积压，2020年公寓竣工数量将降至18,300套，较3年前的峰值下降36%，而2021年下滑将会加剧，降幅高达三分之二。其中，墨尔本公寓业将比悉尼遭受更大打击，一方面是因为疫情更加严重，另一方面则是因为人口增长放缓。在未来五年里，每年人口可能会减少6万人，需要的住房也将减少25,000-30,000套。在过去10年，依赖移民的墨尔本和悉尼市场房价分别上涨了52%和70%，而全国范围内的工资增幅仅为31%。相比之下，珀斯过去10年工资上涨了30%，房价下跌了15%。堪培拉、阿德莱德等城市的房价和工资涨幅也好于墨尔本和悉尼。当前市场环境不确定程度较高，买家很难承诺提前几年购买，导致预售率较低，并使得开发商在预售融资方面遇到障碍。因此，公寓供给的减少将不可避免，这将导致未来几年出现住房短缺。但是，这也将鼓励政府做出政策调整，鼓励建房出租（BTR）等新兴行业的发展。上个月，新州就将BTR项目土地税减半。地方政府现在意识到，建房出售模式近期将难有发展，因此将鼓励BTR的发展，填补建筑业缺口，帮助维持经济活动和就业。

新州20年规划图：Pyrmont新建地铁站，启动多个大型项目

作为新州振兴悉尼内城区20年愿景的关键要素，Pyrmont将新建地铁站。同时，博彩巨头The Star将在当地进行大型项目的开发。据了解，新州上月发布了Pyrmont半岛经济发展战略，包括一份2041年前的规划框架。根据这份规划草案，Pyrmont半岛涵盖Pyrmont、Ultimo、Glebe 以及悉尼。在这份规划中，位于Blackwattle Bay的悉尼鱼市、Harbourside购物中心、以及悉尼科技大学Haymarket校区等项目成为振兴的关键项目。同时，新州交通部长Andrew Constance表示，悉尼地铁西线将在Pyrmont建一个新的地铁站。当地将新建多达80万平方米的新商业和办公空间，有望提供多达2.3万个工作岗位。新州规划部长罗伯·斯托克斯（Rob Stokes）表示称：“已经确定这些地区将成为未来20年振兴新州的重点区域，我们渴望保留Pyrmont的特色、公共场所、公园等。”

价值3.7亿项目启动，澳洲“建房出租”业务飞速发展

随着两个价值约3.7亿澳元大型项目的启动，澳大利亚“建房出租（Build-To-Rent, BTR）”行业正在快速发展。据悉，房企Mirvac和Milieu位于墨尔本Brunswick地区的BTR项目已经进入预规划阶段，计划于2024年下半年完成。整个项目距离墨尔本中央商务区以北6公里，预计耗资1.72亿澳元。作为概念设计和预规划的一部分，两家公司已经开始进入社区公共咨询阶段。该项目将于2022年中期开始建设，但事先需要获得议会批准。两家房企表示将在今年下半年时候向Moreland市议会提交申请，以期获得批准。整个项目完全依靠Mirvac负责提供资金，旗下BTR分支机构LIV Mirvac将负责管理和运营。同时，昆士兰开发商Homecorp Property Group表示，已获得全球基金经理摩根士丹利的支持，在黄金海岸建设一个价值2亿澳元的BTR项目。

Dexus和Frasers位于悉尼中央车站25亿项目提速

在悉尼中央车站附近的科技园区Central，房企Dexus和Frasers将进行价值25亿澳元的项目建设，该项目已经选定了国内外一流的建筑设计公司操刀设计。该项目毗邻Atlassian的新总部，作为科技中心，将容纳25000人。州政府希望该园区能在抗疫胜利后成为经济发展的核心驱动力，能“与硅谷相媲美”，成为就业和创新的科技中心。新大楼将尝试非接触式入口等一系列健康建筑技术举措，还将探索实施世界上首个由人工智能和太阳能玻璃驱动的封闭空腔立面系统。建筑商表示，该楼宇将有潜力成为环境和城市设计的世界标准。Dexus正在对其城市投资组合进行大规模重组，于上月以5.3亿澳元出售了位于Clarence 街的塔楼。此外，Dexus位于Kent街383号的一座甲级写字楼吸引了地产投资巨头Charter Hall的注意，这座12层的甲级写字楼去年6月估值约3.72亿澳元。

跌幅高达10%！悉尼房价跌最狠的郊区名单揭晓

根据最新数据显示，新冠疫情期间悉尼房地产市场却呈现两个极端。房地产分析公司CoreLogic的数据显示，在过去三个月里，在悉尼南部Sutherland和西南部Fairfield的多个郊区，房价出现了最大的跌幅。尽管悉尼房价在过去3个月总体下跌0.9%，但一些郊区的跌幅更大。Sutherland的一些富裕郊区，包括Burraneer, Grays Point, Sylvania Waters和Yarrawarrah，这些地区独立屋价格中值均远远超过了100万澳元，却跻身表现最差的十大郊区之列，价格跌幅达到7%左右。在排名前十的郊区中，其余大多位于Fairfield的郊区，包括St John’s Park, Bossley Park, Wakeley, Edensor Park和Abbotsbury，这些地方的独立屋中值在60万至80万澳元之间，房价也同样下跌了近10%。CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，在Sutherland，房价的这种下降可能反映了市场的平衡，因为所在郊区的房价在疫情之前经历了一些显著的价格增长。但在Fairfield的多个郊区，这是一个强劲的首置业者市场，房价下跌，答案可能是疫情影响了正常的房地产周期。劳利斯解释说，“通常情况下，在房价的增长周期，我们通常会开始看到高端市场放缓，增长会波及到房价更低的市场。由于疫情的多方面影响，我们这次没有完全进入周期的增长阶段，这可能是Fairfield地区没有增长的原因。”

07-2020

推广

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