人口流向大洗牌,告诉你在哪儿买房最保值

2020-08-14 19:55:11 地产情报站

人口是经济和楼市发展的基础,可是像北京这样的特殊一线城市,随着控制人口规模政策的实施,人口流入持续减少。可是其他城市大多积极吸纳人口,促进城市发展。

此消彼长中,我国人口走向面临重新洗牌,城市和楼市发展趋势也随之发生了变化。

8月13日恒大研究院数据显示,近4年以来北京年均净流出人口已超过10万。

站长看来,北京常住人口的负增长主要来自产业疏解和对外来人口的管控,因为城市人口过多会增加公共资源压力和管理难度。

仅2019年,北京就疏解提升市场和物流中心66个,其中市场50个、物流中心16个,累计涉及从业人员24448人,商户10285户,建筑面积约97.7万平方米。

《北京城市总体规划》显示,北京提出到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,并且以后长期稳定在这一水平。

影响人口迁移的因素有很多,比如经济、政治、社会、文化等,相关理论有拉文斯坦迁移法则、推拉理论、发展经济学二元结构理论等。在这里站长就不展开说了,感兴趣的站友可以自行了解。

简单说,决定一个区域人口集聚的关键是区域经济规模和收入水平,也就是人随产业走。比如东北三省人口净流出规模持续扩大,近4年人口年均净流出5万,主要就是因为经济持续低迷。而北京把很多产业都疏解了,人自然也少了。

人口跟随产业流动,那么又有哪些城市更能吸引人口呢?

恒大研究院数据显示,深圳、广州、杭州三城近4年常住人口年均净流入分别达32万、28万、27万。因为这些城市有活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策,落户政策门槛非常低,吸引了人口大规模流入。

例如杭州,凡是大专以上学历、35周岁以下的,缴纳一个月社保即可落户。广州除了应届生可直接落户之外,往届本科生落户年龄放宽到40岁,社保放宽到6个月,而硕士以上学历及留学生,只要有参保记录即可落户。深圳全日制大专且35岁周岁以下,社保正常即可直接办理落户。

在目前以限购为主要调控手段的楼市环境下,宽松的落户门槛相当于打开了直通售楼处的通道,增加了大量的置业需求,毕竟长期在城市生活,房子属于刚需。而且宽松的落户门槛有促进人口流入和促进城市发展的多重效应。

像曾经的楼市风向标深圳,40年前只是一个鲜为人知的小渔村,得益于友好的人才政策,1980-2019年深圳常住人口持续增加,达到1310.6万人。其中2015-2019年常住人口年均增量53.2万、户籍人口年均增量32.5万,常住人口累计净流入166万人。正因为有了潮水般涌来的人,深圳才能成为全国的科技中心、金融中心,一举跻身一线城市。

深圳长期以来都是楼市风向标,从图中可以看出,从2019年8月开始,深圳新房价格一直呈上涨趋势,虽然均价6万以上的房子占比相当高,但均价2万以下房子也不少,显示出城市充满包容性,这也是人口持续性增长的关键。

再看其他城市,长沙、宁波、西安、重庆、成都、郑州近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上。这是因为这些城市大多属于强省会城市,有经济、产业、区位优势,对省内人口的吸附效应比较突出。

说完了近些年城市人口的流向,再分析一下未来的人口流向趋势。近年来户籍制度改革进一步提速,首次触及超大特大城市的落户放松。

2019年12月25日,中共中央办公厅、国务院办公厅曾印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》(以下简称《意见》)。

意见表示:针对500万人口以上超大特大城市,鼓励其取消郊区新区落户限制、推动基本取消重点人群落户限制。针对有条件的300万-500万人口Ⅰ型大城市,鼓励全面取消落户限制。

相信随着一些城市户籍制度的放松和城镇化的持续进行,未来城镇人口还将大量增加。

国家统计局数据显示,2019年末全国总人口为140005万人,比2018年末增加467万人,其中城镇常住人口84843万人,占总人口比重为60.60%。而联合国开发计划署在北京发布的《2013中国人类发展报告》预测,到2030年,中国城市化率将达到约70%,对应城镇人口达到10.2亿,相比2019年的城镇人口增加约2亿。

恒大研究院院长任泽平认为,预计2030年新增城镇人口中的80%将分布在19个城市群,其中约60%会分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛这7大城市群。

房子应该往哪儿买?

对于投资,站长建议你把房子买在有人口增量的城市群中。

比较有代表的有长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群,站长比较看好长三角城市群和珠三角城市群。

其他如山东半岛城市群、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、海峡西岸城市群等,影响力要小一些,发展要滞后一些。不过这些城市群里包含了不少省域副中心城市和经济发展较好的地级市,如湖北的宜昌、四川的绵阳、德阳,福建的厦门、泉州等,也算是值得购房投资的区域。

如今买房,应该根据自己的资金量,重点关注和选择城市群中人口大量流入的城市。因为人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基和发展的源动力,未来经济基本面好、人口流入的城市房地产市场增长空间也会更大。

此外,买房前要重点关注城市内的大企业移动风向,跟着有潜力的产业走,大企业在哪儿,就业机会就在哪儿,高收入人口就在哪儿。大企业、精英群体扎堆的地方,通常也都是基础设施建设最优先完善的地方,房价更容易持续上涨。

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