深圳715新政之后，市场发生了什么？
东莞秒光、中山成交翻倍，南沙新盘开盘卖出2000套、地价新高，惠州新盘开盘售九成，临深火上天……深圳升级调控之后，手里揣着热钱的深圳人，突然开始慌了。
拿钱进股市，大涨大跌太刺激，心理素质太差的根本玩不起；把钱存银行，那点利息还跑不赢通货膨胀。
眼看着钱握在手里，无处而去，而且越握越不值钱，很多人开始投奔东莞、南沙、珠海、惠州、中山……反正只要称得上“临深”的地方，最近都能看到深圳人忙碌奔波买房的身影，于是：
东莞秒光。
8月1号，粉丝群某网友爆料：东莞黄江某项目开盘秒光，一眨眼就没了，感觉有点恐怖。
下边的网友则称：现在东莞都是秒没，在东莞能买到房是件很幸运的事，稍微考虑一下，就被抢了。
惠州火了。
据世联行数据显示，7月第三周（7月13-19日），惠州商品房成交了4066套房，同比上升52.40%；第4周（7月20-26日），惠州商品房成交4150套，同比上升19.77%。
“新八条”一出，惠州两个星期卖出8千多套房，按这个势头下去，8月总成交恐怕要破1.5万套。
南沙热了。
这是7月18日，也就是深圳调控后的首个周末，南沙某楼盘的认筹现场，人声鼎沸，摩肩接踵，据说有上千个深圳客。下图是南沙莫楼盘开盘：
中山爆了。
这是中山的楼盘停车，到处是粤B牌照的车。据中山万科某项目透露，中山很多楼盘专门有大巴车去接深圳看房客户，有项目在深圳和北方客户的涌入下，两天卖掉一栋楼，他们自己的销售业绩7月第三周暴涨一倍，过去每周成交20套，现在每周成交40套。
珠海也嗨了。
据媒体报道，平沙新城某项目，7月半个月，销售额超1亿，成交量超100套，几乎整栋售罄，广深等外地客户扫货70多套，看房团一波接着一波。
东莞，惠州，南沙，中山，珠海……深圳客席卷大湾区，但是，你们以为这就完了吗？
其实，还有一个区域有重大机会，它属于深圳，房价只有1万多，那里就象三十多年的深圳蛇口，欣欣向荣，前景远大，深圳正投注大量的财力物力人力在这个区域——这就是深圳的第11区，深汕合作区。
01
深圳东部的机会来了
低估深汕合作区将犯下低级错误
淘哥认为，购买力外溢是必然的结果，不要只盯着临深，深圳东部的机会来了，尤其是东深圳的龙头——深汕合作区。
1、深圳合作区的模式有深汕合作区，包括最近提出的深圳河源合作区，都在深圳的东部，这些合作区可以带动粤东北的发展。
2、深圳都市圈的五大城市：深圳、东莞、惠州、河源、汕尾，主要集中在深圳东部。
3、如果将地理版图从深圳拓展到深圳都市圈就会发现，地处深莞惠几何中心的龙岗则从深圳的东部城区变成了整个深圳都市圈中最为中心的城区。
4、深圳扩容的猜想，不管是东莞的凤岗、惠州的惠阳、大亚湾等地，都是往东发展。
5、《学习时报》发文，建议设立“大深圳统筹合作示范区”，由深圳主导，赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，这个区域主要也是指深圳、东莞、惠州、河源、汕尾五市，发力点同样在深圳东部！
从粤港澳大湾区、深圳先行示范区、 深圳都市圈、深圳扩容猜想、深圳扩权都说明一个道理：东部真的机会来了。深汕合作区作为深圳第十一区，第一个深圳东部设立的合作区，是东深圳的龙头股、原始股。
宋丁老师也认为，深汕特别合作区就是东深圳，低估深汕价值将犯下低级错误：
1、目前的深汕处于起步阶段，如同40年前经济特区成立时候的格局，低估深汕价值将犯下低级错误。
2、由于深汕的诞生，深圳本土已化身为西深圳，而深汕特别合作区就是东深圳，我们要尽快适应这种现实，当下深圳的有效面积应该是1997+468=2465平方公里。
3、大湾区应该有的三条基本湾线：中湾线、西湾线、东湾线，在N字型湾线架构下，深汕应该处在东湾线最东面的终结位置，可以说，未入大湾区，位重大湾区，深汕压轴东湾线。
4、常态化的扩权意义不大，难与深汕的实质性扩权比拟，深汕飞地的特殊价值将长期存在，深圳将持续重点投资深汕，深汕对大亚湾的反超只是时间早晚的问题。
5、深汕合作区有临深城市难以比拟的优势，深汕合作区本质上是深圳的地盘，各种城市运作都非常方便。
6、临深城市房价涨幅很快，松山湖都到6万、7万的价格，但是深汕合作区才1万出头，深圳人伸手能触碰到的地方，深汕合作区是房价最便宜的。
7、深圳2000亿的资金砸向深汕合作区，包括腾讯、华润、华侨城、盐田港等名企都过去了，相比较，松山湖仅仅是华为过去了，这么小的地方聚集了很多的高科技企业、金融企业、互联网企业，可以预见未来5年，这里的发展是非常快的，而房价才1万多，这意味着未来房价的想象空间很大。
02.
深汕高铁打造半小时生活圈
深汕合作区优先发展鹅埠片区
深汕合作区于2018年12月16日正式揭牌，面积468.3平方公里，可建设用地145平方公里，海岸线50.9公里，它的最新定位为：深圳产业拓展支撑区、珠三角产业发展协同区、粤东振兴发展先行区、区域协调发展示范区、现代产业新城。
淘哥觉得，深汕合作区相对于其他临深来说，更具有优势，因为毕竟这里就是在深圳，是深圳第十一区；深圳有意识的把大量优质教育、医疗、产业引入深汕合作区，配套上是对标深圳本土；深汕高铁开通后，从深圳西丽站到深汕合作区只要半小时。
具体来看，深汕合作区规划、产业、交通、配套都处于高速发展期。
交通：深汕高铁让深汕特别合作区融入深圳半小时生活圈。
深汕特别合作区正努力打造海、陆、空、铁立体交通体系。
其中，“三港四站”交通枢纽配套设施体系包括深圳港小漠港区、鲘门客运港、深汕通用机场（空港），高铁站有鲘门站、深汕站、鹅埠站、深汕城际站。而“四铁五高”外联路网体系包括广汕高铁、深汕高铁、厦深高铁、深汕城际，以及沈海高速、潮莞高速、深汕第二高速、深汕第三高速、河惠汕高速。
特别是高铁方面，2013年已开通的厦深高铁（杭深铁路厦门段），56分钟到深圳北站。
深汕高铁将在2020年底开始建设,预计2025年底开始运营。大概走向为：由深圳西丽站向东引出，途经位于龙岗区宝龙街道辖区内的深圳坪山站、惠州南站，至深汕合作区赤石站，与广汕铁路接，全长约86千米，时速350公里。
未来从西丽到深汕合作区只要30分钟，深汕合作区正式融入深圳半小时生活圈。未来完全可以实现双城生活。
根据最新规划，深汕高铁还接入深圳地铁13、15、27、29号线，这意味着深汕合作区与深圳的交通联系面更广。
深汕城际是深汕到大鹏海底隧道，也在规划中。
深汕合作区的规划是“一中心、四组团”。
淘哥提醒大家，买房要选最核心的地段。深汕合作区的核心地段在鹅埠片区。
鹅埠片区是深汕合作区发展先行区，相当于前海的桂湾，是最先发展、配套资源最为集中的地方，合作区管委会就位于此片区；此外，深汕西文体中心、深汕城市广场、深汕邻里中心、深汕西会展中心等设立在这里，是合作区目前市政基础和生活配套成熟最好的板块。这样看来，先行区的资产是最适合投资的。
鹅埠先行区定位为先进制造产业聚集区，重点发展新一代信息技术、新能源、新材料、高端生物等产业，这里是整个深汕合作区最先建设、投入最大的板块。
GDP总额1080.30亿元，产业全面对标南山、光明。
整个汕尾地区2019年的GDP总额是1080.30亿元，深汕合作区产业达产后的产值几乎快赶上整个汕尾地区的GDP。
在深圳接管后，深汕合作区的整体定位跃升为粤港澳大湾区东部门户、深圳自主创新拓展区、广东科学发展重点平台等，定位融合对标了南山的创新产业、光明的科学平台。
作为深圳先进产业转移的主要目的地，深汕合作区已规划了深汕湾机器人小镇、深汕湾科技城、深汕科技生态园等高新产业园，其中仅深汕湾科技城已有69家企业主动对接。
2019年，深汕合作区全年接洽企业420余家，已引进的89项目中82个来自深圳，计划总投资超过490亿元，将提供6.3万个就业岗位。
2020年产业加快进驻，4月南山高新科技园落地深汕合作区，南山区具有高新技术、规模品牌、发展前景的产业项目进驻深汕合作区，下一个南山即将爆发。
教育医院配套完善：南外、百合外国语、南方科技大学、北京电影学院、深职院、北大深圳医院等都来了。
规划了2所九年一贯制学校，可提供学位5580个，其中深圳南外集团已经入驻，九年一贯制学校今年9月开学；百合外国语、北京电影学院、南方科技大学、深圳职业技术学院有意在合作区设立分校。去年九月底，深圳高中城也已确定落户深汕合作区。
规划一所三甲医院和一个门诊所，其中，北大深圳医院深汕门诊部已经投入运营，三甲医院拟同深圳大学建设。
03.
深汕绿地中心
30万总价抢购深汕原始股
目前在深汕合作区最核心的鹅埠片区，正好有地标项目要发售——深汕绿地中心。
深汕绿地中心效果图
从深汕绿地中心的外立面看，淘哥觉得很像前海的胤璞、嘉里。淘哥认为，深汕绿地中心才是东深圳的核心资产，值得重点关注。
项目的7大优势：
1、紧邻合作区管委会、腾讯数据中心，位于鹅埠先行区，是深汕合作区优先发展的先行板块，产业、医疗、教育、交通高度集中的价值区域。
深汕绿地中心周边产业示意图
在项目周边分布着产业园，包括深汕科技生态园、瑞祺科技产业园、晟火科技园等，多园区提供大量就业岗位，且腾讯等50家企业已经进驻，人流注入加快，催生旺盛的居住需求。
深汕科技生态园效果图
项目周边汇聚了城市最核心的市政以及商业配套，如南山外国语学校、文体中心、会展中心、邻里中心，且距离项目约100米的北大医院门诊部已经运营。
2、200米高的地标门户建筑，类似深圳湾的春笋、福田的平安国际中心。
深汕绿地中心将建200米高地标——深汕商务之窗。“船帆” 造型，寓意新区“扬帆起航”，城市全景尽收眼底，约5.2万㎡办公体量，约1.3万㎡ 客房配套。
作为约200米的地标综合体，从外形到内在都很高端，外在“船帆”造型由人民大会堂、深圳湾体育中心设计单位——北京市建筑设计研究院设计，寓意新区“扬帆起航”；全玻璃幕墙设计和LOW-E玻璃等超高标准设计显示建筑格调。
3、项目是深圳合作区的原始股。
项目是深汕合作区第三盘，前两个项目开盘即售罄，相对于之前的项目，深汕绿地中心的位置更为核心，是地标建筑，真正的核心资产。
4、总部办公+国际公寓+顶级酒店+3万平MALL+会展平台的大型综合体。
深汕绿地中心将集总部、科技、文创和贸易形态于一体，汇集了写字楼、酒店、公寓、mall、会展平台，可以实现整体办公、居住、生活服务需求、配套闭环，生活体验流畅，将成为区域最大商业中心。
项目自带3万平商业mall，满足一站式国际消费需求超市、餐饮、服饰、娱乐全业态，目前已经与知名品牌招商洽谈。
旁边东部大厦商业有7660㎡、开元小区商业有7000㎡，未来这里将是整个深汕的人流中心、商务中心、消费中心，将成为商业价值高地。
它的三层打造深汕会展中心，形成企业交流、展示平台。满足小型会展、大型会议、宴会等功能，同步做为星级酒店配套。
淘哥感觉深汕绿地中心相当于深圳湾的万象城、万象天地、宝中的壹方城，这里是整个深汕合作区的核心生活区、核心商圈。
5、万亿国企，世界500强，绿地是地标缔造者。
绿地集团是一家全球经营的多元化上市企业集团，成立至今28年资产规模破万亿，连续9年入围《财富》全球企业500强！绿地香港作为绿地集团唯一境外上市房地产平台及品牌展示的国际窗口，一直选址城市繁华地段，打造综合体中心，打造了很多地标建筑，绿地所在必中心。
6、临近高铁站，“海陆空铁”环绕。
在交通方面，项目周边有1机场、2港、4高铁、5高速，海陆空铁畅行，其中鹅埠还新规划一处高铁站，交通便捷。
7、价格很便宜，总价30万抢购深汕原始股。
据悉，项目目前在推约33-56㎡公寓产品，30.8万低总价，稀缺小户型宜居宜办公，出租转手都容易。
04.
破除一个偏见：公寓不赚钱
核心公寓资产依然值得投资
最后，淘哥想破除一个偏见：很多人认为公寓是坑，其实从历史经验上看，真正优质的深圳公寓，也能赚钱。淘哥给大家分享三个典型案例。
案例一：京基滨河时代。
比如紧邻福田CBD的京基滨河时代， 当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，34平的一房居然放租7800元，43的有的放租9460元。
按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流， 无论租金和房价都处于一个上升趋势，这样业主就非常舒服了。
案例二：软件产业基地。
这个项目位于科技园，当时是深圳房地产信息网做的推广，淘哥记得很清楚，广告语是：三万三，住南山。意思是，均价3.3万。
开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。现在多少价格呢？看看下面的一个成交价 ：8.34万。
现在的挂牌价，软件产业基地的公寓卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。
这说明核心地段的资产成长性高。南山科技园是高净值人群分布比较多的区域，片区商务商业氛围极为浓厚，自然而然就会有租住需求。还有，深圳最好的各类资源聚集于此，周边有不少知名企业入驻、大型综合体、地铁口。
这种最核心的地段会赋予各类资产成长性，不管你是公寓还是住宅！
案例三：嘉葆润金座。
除了上面讲到的京基滨河时代五年之内价格翻了一番外，还有些公寓赚钱的案例。
典型的还有福田的嘉葆润金座，2014年6月开盘，买进价是3.9万，2017年抛出价达到8.7万，现在成交价去到9万以上 。
从这些案例可以看到，投资公寓同样能够获得非常丰厚的回报，而且和住宅不同，公寓往往还有较高的租金收益。
事实上，我们发现，在真正的优质地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，优质的公寓价格，其实并不逊色于住宅。
本质上，无论住宅还是公寓，都是依托于土地价值、片区价值、依托于货币环境，只不过由于住宅附加价值更高（学位、入户等），所以有更高溢价。
但是，如果土地价值、片区价值、货币环境等增加，公寓和住宅一样会受益增值。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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