很多购房者不确定曹仲板块的发展前景，原因主要有两点：一是曹仲板块配套严重缺失，用很多购房者的话说，就是“啥也没有”；二是曹仲的房价起点太高，“这么高的房价，上涨空间还有多大？”。
笔者此前也对曹仲板块的前景存在很多疑虑，总觉得这个“凭空而起”的板块缺少点什么。后来笔者突然醒悟，曹仲板块缺少的是过程，是板块崛起的过程，是房价按部就班上涨的过程。虽然购房者乐见房价上涨，但缺少必要的过程，如此高的房价总让人心里没底，也不敢出手。
另外，房价上涨需要有逻辑的支撑，而曹仲板块房价直接超过两万，让人有些看不懂其背后的价值逻辑，这也是市场对于曹仲板块价值评判存在分歧的重要原因。
其实，曹仲是一个很大的话题，本文作为曹仲板块解读的开篇文章，只回答购房者最为关心的三个问题：曹仲未来会是什么样？房价为什么“跳空高开”？房子能不能买？
曹仲未来会是什么样？
沈阳的人居品质封面
任何城市都需要封面，什么是城市封面？城市封面就是城市的脸面，是城市最好的一面，是最能体现城市发展成就的一面，也是城市最值得炫耀的一面。而人居品质是城市发展最核心的一个方面。
那么，沈阳的人居品质封面在哪？
是长白吗？显然不是！刚需、刚改、改善、高端混杂的产品体系，复杂的居住者构成，拥堵不堪的交通，让长白的居住品质大打折扣。是新市府吗？可能也不是！新市府虽然城市规划、产品升级是目前沈阳最好的，但冗长的发展过程让新市府的产品参差不齐。
哪里才是沈阳人居品质封面的最佳地点？未开发、主城区、临河，显然，曹仲是打造沈阳人居品质封面的最佳之地。而且，曹仲的规划也是以此为目标。
规划结构图
根据沈阳自然资源局关于曹仲板块的规划方案，曹仲将被打造成为“外事交流及配套区、高品质居住区”，在起跑线上，曹仲就已具备先天优势。
从产品结构来看，曹仲的高地价决定了板块内产品只能以改善及高端为主导，这在很大程度上奠定了整个板块的品质调性；从水系、绿被来看，曹仲公园绿地、防护绿地及水面用地总面积约275公顷（1公顷=10,000平方米），而长白只有140.3公顷，相差将近一倍；从轨道交通来看，地铁9号线在曹仲板块内有2处站点，未来6号线规划设置3处站点，地铁16号线规划设置1处站点；从路网建设来看，沈阳多数板块出行依赖主干道，这也是交通拥堵的根源，而曹仲以“窄马路、密路网”理念为指导，形成小网格、人性化路网肌理，这将在很大程度上缓解居住者出行压力。
应该说，曹仲是对沈阳城市及楼市发展弊端的总结和改进，这也使曹仲成为未来沈阳人居品质封面具备了可能性。
房价为什么“跳空高开”？
让板块的居住氛围更纯粹
沈阳楼市任何一个区域或者板块的房价都经历了缓慢和长期的上涨过程，而产品迭代升级的过程也大同小异，都是从板块发展之初的刚需产品到改善型产品，直至价值发现之后的高端产品。
这个过程也许是必要的，但随之而来的一个问题是产品体系的“凌乱”，居住者结构复杂，人居氛围也不够纯粹。
如果曹仲不能摆脱这个过程，相当于走上了其他区域和板块楼市发展的老路，与高品质人居封面只能越来越远。
而提高拿地价格显然是摆脱这一过程最有效的办法。
目前曹仲板块共有4家房企，其中万科·翡翠滨江拿地价为11050元/建筑平方米，方大·长白一品拿地价为10400元/建筑平方米（不计算配建），而中海拿地价则达到13000元/建筑平方米。
与之相对应的，曹仲在售楼盘高层价格达到25000元/平，而洋房价格则已经突破了30000元/平。
曹仲的房子能不能买？
地价上涨将打开房价上涨空间
曹仲的房子能不能买？其实，这个问题笔者在曹仲未来规划的部分已经给出了答案。
楼市有一句话，“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，但现在这句话已经被改成“短期看政策，中期看政策，长期看政策”，政策在土地供应和人口导入方面具有决定性作用。浑南区已经给我们上了生动的一课，从这个角度来说，跟紧政策是不会错的。
曹仲板块实景图
另外，购房者提出“曹仲的房子能不能买”这个问题，潜台词是未来曹仲的房价上涨空间有多大？
简单地说，有两个指标在很大程度上决定了房价上涨空间，一是未来是否有持续的土地供应，二是地价会不会持续上涨。
根据笔者近期探访曹仲的结果，曹仲置业的最低门槛已经超过240万元，而置业价格上限已经接近600万元。作为新兴板块，曹仲置业成本已经远高于发展较为成熟的长白和新市府平均置业成本，甚至与长白和新市府头部产品置业成本相当，大部分购房者将因此被过滤掉，保证了购房者结构的相对单一。
曹仲站实景图
从产品体系来看，曹仲在售楼盘高层产品最小面积段为110-130平，最大面积为270平，洋房产品最小面积为130平左右，最大面积段为170平左右，主要定位于改善和高端客群。同样，这有利于居住者结构的单一，并保证了居住氛围的纯粹。
稳定、持续、有节奏的土地供应，可以形成良性的价格传导，推动房价不断上涨。
曹仲规划占地面积10.48平方公里（1平方公里=1,000,000平方米），城市建设用地达到9.93平方公里，其中居住用地超过四分之一，而目前万科、华发、方大、中海合计拿地面积只有45万平，可以预见曹仲未来的土地供应将非常充足，特别是如果土地供应能够控制好节奏的情况下，将持续推高房价。
曹仲板块示意图
地价决定房价，但房价也会拉高地价。作为曹仲的拓荒者，万科·翡翠滨江拿地价格为11050元/建筑平方米，这也是近两年通过拍卖形式获得土地的最低价格（方大实际地价超过此价格），而后续进入的房企拿地价格均远高于万科拿地价格，随着曹仲热度的不断提升，居住品质的彰显，地价仍将上涨，这也将为房价上涨打开空间。
沈阳需要一个崭新、纯粹的城市人居品质封面，而曹仲正因此顺势而生。曹仲的发展过程，必然充满机遇与价值点，能不能把握，就在于我们以何种角度和逻辑理解曹仲。
热门跟贴