作者：暴哥
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2019年央行宣布存量房贷要转换成LPR计价方式，转换工作从3月份开始，在8月底结束。
8月12日，中农工建和邮储五大行同日公告，从8月25日开始，对在转换范围内的个人房贷进行批量转换成LPR定价方式。
如果客户不愿意被批量转换，可以在这个日期之前自主转换，另外批量转换后有异议，可于2020年12月31日（含）前自助转回或协商处理。
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实际上在LPR转换工作的最后半个月，依旧还有很多人纠结，到底要将自己的房贷利率转为浮动利率还是固定利率。
这里暴哥解答几个普遍的问题：1，谁会被批量转换。采用基准利率方式定价、房贷利率是浮动的、房贷是在2020年1月1日之前就发放或者是已经签订合同的。如果这3个条件都满足的话基本你就是在转换范围内了。在转换范围内的个人房贷，在规定内如果没有自动转换成LPR计算模式，就会被银行批量处理。还有一个要注意的是，因为重定价周期最短是1年，央行规定如果是贷款已经到了最后一个重定价周期，就可以不换。 比如说，你贷款10年，你已经还了9年了，2020年是你还款的最后一年，那么你就不用重新定价。公积金贷款是不在这个转换范围的。2，房贷利率要怎么重新定价？简单点就是：倒推法。根据你原本的房贷利率和重签时期的LPR利率计算出你以后的房贷利率加点数。 比如：假如你现在正在还贷，原来的房贷利率5.1%。
因为计算的基础LPR是4.8%。所以转换之后你的房贷 利率计算方式中的LPR基础利率是4.8%，房贷利率的加点幅度就是5.1%-4.8%=0.2%。
所以，接下来你的房贷利率就是4.8%+0.2%=5.1%。
可以选择一年一签/多年一签，每次重签合同后新的房贷利率就是重签合同时的5年期LPR（？%）+0.2%。
0.2%也就是加点数是固定不变的，所以下一次签合同时国家公布的5年期LPR利率将会影响到房贷利率结果。
假如你再次签合同时LPR是4.65%，那么房贷利率就是4.65%+0.2%=4.85%。
你也可以选择固定房贷利率，那么以后房贷利率就固定在5.1%，再也不会变化。
其他情况同样类推，如果原本的房贷利率低于4.8%，假如是4.5%，那么加点数就是-0.3%。
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选择浮动利率好，还是固定利率好?中国的LPR利率究竟是多少，这是由18家银行报价，算术平均之后得出来的结果。
我先分析一下两种选择的利弊：
固定利率：
因为房贷利率已经固定，不管国家的LPR怎么变化，都和自己无关，不能享受国家降息带来的福利，同时也不需要承受国家加息的带来的利息增加风险。
浮动利率：
浮动利率跟随国家LPR利率变化而变化，如果国家降息，未来可以减少利息，反之国家加息，就要增加利息。
所以，究竟选择哪种方式更受益，要看未来国家的5年期LPR利率变动情况，未来国家究竟是要继续降息，还是会加息。
这和未来的宏观经济以及楼市情况有关，中国未来如果出现恶性通胀或者楼市泡沫严重，房价飙涨。 那么国家就有可能为了调控 楼市，提升5年期LPR利率。 如果未来国内宏观经济不太好或者房地产长期萎靡不振，那么国家就有可能不断降低5年期LPR利率。
在这里，我给大家一个参考的例子，日本。
因为中国的LPR定价机制是由18家银行共同报价，取平均数。这和日本类似。
1989年日本短期最优惠利率改为由各大商行根据平均资金成本来决定，并且将短期最优惠利率作为住房贷款的定价基础。
再看一下从1989年至今，日本的利率变化趋势，1989年后日本有过短暂的利率大幅度提升。
那时候日本银行利率大幅度提升的原因是，当时日本正处于房地产泡沫顶端，经历恶性通胀，当时的房价也涨到了日本历史最高峰。
最后，日本的泡沫破灭，房价神话不再。房价一直下降，买房的人也在减少。银行贷款利率也一直在下降，2020年日本的房屋贷款利率不足1%，依旧低得惊人。
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这里可以大胆猜测：
第一：LPR基础利率就算是国内出现严重通胀，也不会无限上涨。日本经历超级楼市泡沫，利率上涨也有上限，并且并没有增长多少倍。
而且今年中国还在升级楼市调控，对楼市把控得很牢，国内未来楼市就算有泡沫也并不会比当时的日本更严重。
所以就算国家加息，转为浮动利率需要承担的风险也是有限的。
第二：LPR基础的下降幅度也有限，接近零利率的情况预计很难实现，更不可能负利率。
因为日本楼市泡沫破灭至今最低也就接近零利率。中国有庞大的人口，而且2020年国内的城镇化率才60%。
相比发达国家的90%左右的城镇率，城镇化还有很大的空间。保持一定的购买力，楼市不会出现长期严重萎靡。
而且，按照目前国家的意图，之所以将LPR分为一年期和五年期，主要是想要单独降低企业贷款成本，保持房贷利率稳定。
每次降息幅度，五年期的LPR利率降幅也从未比一年期LPR利率降幅大，基本上可以预知的是5年期LPR会高于1年期LPR。
如果5年期LPR很低，意味着1年期LPR更低，房贷和企业贷的利息是银行的重要收入来源。
而银行需要保持一定的收益，那就意味着房贷利率很难降低至零利率，甚至是负利率。
因此，国内的五年期LPR未来几十年时间预计会在一个波动范围内上下调整。
老百姓究竟转换成浮动利率值不值，临界点在4.8%。因为存量房的转换锚2019年12月的五年期LPR，也就是4.80%。
如果未来国家加息到超过4.8%，那么按照算法，固定利率更值。LPR低于4.8%，浮动利率更值。
现在目前国家的五年期LPR是4.65%，从趋势上看，目前LPR还在下降周期。
因此得出结论：
第一：如果剩余的还贷时间不是很长。
房贷利率不管是高还是低，都可以选择浮动，因为加点可以是负值。
在2020年第二季度的《中国货币政策执行报告》中，央行说了要用改革的办法推动综合融资成本明显下降，而且也会规范市场利率定价自律机制作用
可以看出两点：一是央行接下来并不想加息，二是银行也不能够为了收益而故意加息，央行会有所调控。而且定价银行有18家，也会相互制约。 所以不需要太担心 加息的问题。
第二：剩余还贷时间比较长，如果目前自己的房贷利率比较高。
那么建议还是转为浮动。现在是降息周期， 大可以先享受了低利率再说。 以后加息还是个未知数，而且房贷成本也不会无限增长。
就算加息也不会维持很多年，根据欧美等国家的走势，低利率是一个大趋势。
第三：如果剩余还款时间长，而且自己原本的房贷利率又比较低。
想博更低的利率，可以承受风险，则可以选择浮动。不过如果自己不想冒政策变动风险，那么也可以随心选择固定利率。
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