买房的注意了！又定两个税！税率：7%、5%、1%，3%~5%！|城建税|增值税|契税|征收|消费税

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◎华税税务争议组整理/评论

重磅消息！国家刚刚宣布，《契税法》和《城市维护建设税法》通过，明年9月1日正式实行！而契税和买房卖房关系很大，大家一定要仔细看哟！不仅考试工作要用，生活中也会用到哟！

又“定”两税，其实说的不是增加了两个新税种，而是我国为了适应社会经济发展和改革的要求做了适当的调整，将现行的契税暂行条例和城市维护建设税暂行条例上升到了现在的《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国城市维护建设税法》。

我们国家现行18个税种，给大家列一张表。

税种如下：

加上最新的城市建设维护税、契税，目前通过人大立法的已经有11个，分别是个人所得税、企业所得税、车船税、环保税、烟叶税、船舶吨税、车辆购置税和耕地占用税、资源税、城市建设维护税、契税。

下阶段是要加快推进印花税法、增值税法、消费税法、关税法等立法工作，目前未立法的税种还是依靠行政法规、规章及规范性文件来规定。比如《增值税暂行条例》。

之前总有人问，怎么不说教育费附加？

其实包括教育费附加和地方教育附加，这些都不是税，而是政府性基金。

政府性基金是指各级人民政府及其所属部门根据法律、国家行政法规和中共中央、国务院有关文件规定，为支持某项事业发展，按照国家规定程序批准，向公民、法人和其他组织征收的具有专项用途的资金。包括各种基金、资金、附加和专项费用。如：铁路、港口建设基金、城市基础设施配套费、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、残疾人就业保障金等。

六分钟搞懂！

城市维护建设税法看点和变化

为方便大家理解，我们将文件内容用思维导图梳理了一遍：

主要看点

看点1：根据税法第七条、第八条规定，城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税一致，并与增值税、消费税同时缴纳。其扣缴义务人为负有增值税、消费税扣缴义务的单位和个人，在扣缴增值税、消费税的同时扣缴城市维护建设税。

看点2：为延续现行政策，城市维护建设税法还对增值税特殊处理等情况单独作了规定：城市维护建设税的计税依据可以扣除期末留抵退税退还的增值税税额；对进口货物或者境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产缴纳的增值税、消费税税额，不征收城市维护建设税。

看点3：城建税法取消了专项用途规定。随着预算制度的不断改革，自2016年起城建税收入已由一般公共预算统筹安排，不再指定专项用途。同时，考虑税收分配和使用属于财政体制和预算管理问题，一般不在税法中规定，因此，城建税法不再规定城建税专项用途。

看点4：确定纳税人所在地是为了确定城建税具体适用税率，与纳税地点不是一个概念，如海洋油气勘探开发所在地在海上，不属于市区、县城或者镇，适用1%税率，但其纳税地点不在海上。

热点问题

1.小规模纳税人10万(季度30万)以下免征增值税，但其中代开专票时还是要征收增值税，此时城建税和两附加是享受免税，还是减半征收?

答：小规模纳税人代开专票要征增值税，含城建税在内的六税可以享受减半征收；两附加是否减免要看当季销售额是否超过30万元，如果当季度销售额超过30万元，减半征收；如果当季度销售额在30万元以下，免于征收。

2.对纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金是否仅适用于小规模纳税人？

答：不是，该政策优惠从2016年2月起就执行，且不仅限于小规模纳税人，它同样适用于一般纳税人。

3.享受城建税和两附加减半征收的包括非企业性单位吗？

答：包括，享受减半征收的是所有非增值税一般纳税人，包括非企业性单位。

4.到税务机关代开发票要交纳城建税、教育费附加、地方教育附加吗？

答：城建税：零散个人代开增值税发票，没有增值税的，就没有城建税；缴了增值税的，就有城建税。代开发票地点在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；不在市区、县城或镇的，税率为1%。小规模纳税人可享受减半优惠。

教育费附加：以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人免征。小规模纳税人可享受减半优惠。

地方教育附加：以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，地方教育附加率为2%，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人免征。小规模纳税人可享受减半优惠。

一张图搞清楚

契税法看点和变化

为方便大家理解，我们将文件内容用思维导图的梳理了一遍：

主要看点

看点1：在保持现行税制框架和税负水平基本不变的基础上，对征税范围、减免税、申报缴纳时间等进行了完善和优化。一是简并了申报纳税环节，有利于提升纳税便利度；二是对部门协作机制进行细化，有利于推动协同治税；三是强化涉税信息保密责任，有利于保护纳税人权益。

看点2：契税法将暂行条例设置的纳税申报、缴纳税款两个环节合并为申报缴纳一个环节，并统一明确了期限，由原来的“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”改为“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”

看点3：税法还进一步明确了相关部门在契税征管上的协税义务，为税务部门深化部门信息共享和业务协同提供了法律保障。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

看点4：为更好地保护纳税人信息安全，税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

看点5：契税法还规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

看点6：为体现对公益事业的支持，增加对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定。

看点7：契税法还增加了退税规定。为保护纳税人权益，契税法规定纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机构申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。

看点8：新契税法授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。

热点问题

1、契税的计税依据是否包含增值税？

答：根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。

第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

第六条规定，在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

2.购买房屋后又退房的，已缴纳的契税能否申请退税？

答：根据《财政部　国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

3.采取分期付款方式购买住房的个人，分次缴纳契税还是一次性缴纳契税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）第二条规定，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款一次性计征契税。

4.房屋交换是否需要缴纳契税？

答：(一)房屋交换属于转让房屋权属的行为，应该按照相关规定缴纳契税。

政策依据

1.《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条规定属于转移土地、房屋权属的行为行为包括：(五)房屋交换。

2.《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第七条规定：条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

(二)房屋交换价格相等的，免征契税；房屋交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。

政策依据

1. 《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定契税的计税依据：(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

2.《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

5.使用征收补偿款购置房屋，是否需要缴纳契税？

答：用货币补偿购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

政策依据

《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定：

市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

6.购买安居房、经济使用住房是否可以免征契税？

答：《中华人民共和国契税暂行条例》没有给予购买安居房、经济适用住房减征或者免征契税的规定。

政策依据

《财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第二条规定：关于购买安居房、经济适用住房的减免税问题。条例没有对这种情况给予减征或者免征契税的规定。因此，应对购买安居房、经济适用住房者照章征收契税。

（来源：税务大课堂，言税）

华税短评：昨日，《契税法》和《城市维护建设税法》可以说是刷爆了财税人的朋友圈。其中《契税法》规定契税税率范围为3%-5%，被部分人士解读为此前1%、1.5%契税税率被取消，个人购房的税负将增加。实际上，契税法确定的基本税率与1997年起实施的契税暂行条例一致，并未作出调整。所谓购房1%、1.5%契税税率，实际上是财税部门等出台的税收优惠政策。除此之外，此次公布的两部税收法律看点多多，本文都予以了梳理，大家可以收藏阅读。