在深圳，博“旧改”可能一夜暴富，也可能血本无归。当人们热衷于议论“拆迁致富”，也有业主“苦不堪言”。
前有木头龙十年未动工，后有光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。时间就是金钱，效率就是生命。这句话适用于任何一个领域，包括违建市场。
在深圳拆迁能赔多少钱？
深圳北站著名钉子户
从深圳开始旧改以来，大约有将近百分之三十的的旧改项目，都和深圳城中村有关。其中，大冲村项目是迄今为止最大的一个。
据资料显示，大冲村旧改当年的补偿方式有三种，包括物业、现金，以及物业加现金的补偿模式，物业补偿是按建筑面积实现1:1的补偿，现金补偿则是每平米1.1万元。这也是大多数城中村改造项目的拆迁补偿方式。
城中村一角
大冲旧改指挥部曾向媒体透露，大冲村共计有871户村民可以获得旧改补偿，其中有超过一半的户主原本在村里拥有1000平方米的建筑面积。
倘若全部按照货币补偿的标准，大冲村的旧改项目，一夜之间造就了超过400户坐拥千万身家的家庭。
深圳的违建是如何形成？
白石洲城中村一角
深圳的拆迁赔偿有一个明目张胆“犯罪”标签，那就是违建。根据2015年公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》，截至到2014年底，深圳市违法建筑37.3万栋。居住着将进1000万人，占深圳人口总数的一半。
1980年深圳特区开始征地，开启非农化。到92年，完成特区内的征收转化，04开始又开启了特区外的征收转化。
深圳城中村俯瞰图
但根据1958年的征地条例，征收多少指标就要安置多少指标的原则，政府不可能把所有人都安排到国企工作。就在原来的村子旁边划一块新的地给原村民，并且每人还有相当客观的工业化用地，于是村里便开始兴办企业，安排就业。这就是为日后愈演愈烈违建埋下了伏笔。
从85年后，深圳外来人口越来越多。每年几十万的涌入者让住房成了最稀缺的。92年开始，再市场和利益的双重驱动下，村民把房子越加越高，越盖越密。握手楼、亲嘴楼、贴面楼也由此而来。
城中村特色——握手楼
而政府在城中村违建问题中，也是无疑带着“弱势政府”的尴尬，从92年完成特区城市化，造成原住民恐慌而引发第一轮违建后，政府并没有收回产权，而留下了博弈中的第一笔欠账。
到99年立法查违建，虽然明确自3月5日颁布决定起，以后的违法建筑一律查处，反到激起了一波搭“末班车”抢建风波。街头巷尾无不在窃窃私语，既然99年前建的能不算违建，那00年的也不远了。
城中村改造典范—水围村
终在去年，深圳旧改蠢蠢欲动，这是否意味着又有一批人一夜暴富？
福田区南华村棚改项目耗时15天签约率达99.5%；长年搁置的南山区南苑新村项目重启，整体签约率已超95%；光明中心区项目亦传来启动签约消息。
不过，尽管三个项目都可以归到“旧改”里，但细看可以发现，它们分别属于三种不同类型：棚改、城市更新改造（狭义旧改）、土地整备。
而如今的这三类“旧改”是否真的还能能带来财富？首先来聊聊大家最关心的钱的问题如果要按赔偿受益排个序，理论上可以这么排。
城市更新＞棚改＞土地整备
棚改：最高1:1.2+可增购10平米
城市更新：没有官方标准。按已成功的项目看，南山大冲项目补偿比例为1:1；罗湖蔡屋围项目补偿1:1；金地岗厦旧改项目赔偿比例则为1：0.98。
土地整备：没有官方标准。此前有买了光明区凤凰村房屋的买家透露，按光明科学城的补偿方案，无物业补偿，只能拿到仅7900元/平米的货币补偿。
这样来看，棚改的1:1.2比城市更新1:1和土地整备都要高，那为什么城市更新的获利更大？
原因在于：
棚改=建成回迁房+保障房+写字楼+商业的综合体
城市更新=建成含商品房的商业综合体
商品房的各方面标准自然要比回迁房高一些，价值也高一些。此外，并不是所有的回迁房都可以用于交易。这一系列因素就导致了人们心目中城市更新带来的财富高于棚改。
白石洲旧改
从改造难度看
旧改>土地整备>棚改
棚改=政府引导+国企实施+人才住房
旧改=政府引导+市场运作+公众参与
棚改实施过程中，因涉及到公共安全的相关利益，对于少数不服从改造的，都是可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；
旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
具体来看，棚改和土地整备都由政府主导，因此难度更小，速度更快。另一方面，棚改仅需“双95%”就可以由政府征收，有效解决“钉子户”难题（不同区标准不同，有的区甚至可以双“90%”）。
而城市更新方面，则要达到“双100%”方可动工，这意味着，只要有一户业主不同意签约，项目就很难开工。
正当城中村们充沛热情的欢迎下一个巨富降临时，深圳规土委的一则通知如一记惊雷在头顶引爆：2019年3月，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》正式出台，文件中前所未有地提出对深圳所有的城中村进行保护——深圳的城中村改造将以治代拆，在未来七年内会严格限制城中村的大拆大建，不再获批新的城中村旧改项目。未旧改了的城中村，不能再旧改；已经获批的旧改项目，在2020年不能启动的，也不能旧改。
这场轰轰烈烈的集体造富运动在深圳彻底终结了。
贰零壹壹年，在深圳30岁生日之际，南都整合了特区出生以来30多个城中村的旧改历程，出版了名为《未来没有城中村》的城市变革实录献给这个极速前进的城市。并断言，未来没有城中村。
八年后，号称全深圳最大的城中村白石洲终于在和开发商十几年的商讨谈判、辗转波折中走向了消亡。正如书中所预示的，深圳的城中村正一个个消失在泥头车轰鸣荡起的巨大灰尘中。
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2020-08-12
2020-08-09
2020-08-06
内容参考：水天一剑《深圳违建史》；湾区楼势《深圳｜靠旧改一夜暴富的时代，已经彻底过去了》；城市更新研究社《深圳旧改往事（1999-2005）》
图片来源：网络
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