2020年，在房地产下行的趋势下，房企的现金流变得更加的艰难，而异地购房则需要更加注重投资风险。
所以，今天我们就总结与整理了一套关于防城港这个特殊市场下的「楼市防坑攻略」。
首先务必搞清土地性质
首先，2020年防城港买房第一点需要注意的是：不论买什么项目，首先请务必搞清所购买项目的土地性质。
土地性质决定了上层建筑物的属性，也间接的决定房价。
购房先看项目的土地性质是否为住宅性质，因为住宅性质和商业性质土地价格天壤之别。只有住宅用地才值钱，而商业用地和工矿仓储用地开发商拿地成本是很低的，非住宅用地不怎么值钱。
至于商业地产的优劣势这里就不重复说了，百度上一搜一大堆。而在防城港能选住宅尽量选择住宅性质，退一步哪怕选商业公寓也行。但是在买之前至少要提前明确自己买的是什么性质，而不是到了签合同的时候才发现是商业地产，因为在防城港的市场中模糊概念混淆视听的营销手段太多了。
认真去扒开发商
其次，搞清楚土地性质之后，认真去扒开发商的历史。看开发商从前开发过什么项目，业主口碑是否成功，尽量选择大一点的房企。
到底什么才是大房企？开发商自吹自擂都说自己很大...
先看是否上市，再看全国或区域排名。
目前防城港比较大的上市房企项目或有上市房企背景的项目包括：
恒大·御景半岛/悦澜湾【中国恒大（3333.HK）】
碧桂园·滨海城/梵高的海【碧桂园（2007.HK）】
龙光·阳光海岸【龙光集团（3380.HK）】
蓝光恒泰·雍锦湾【蓝光发展（600466）】
晨华·公园府【蓝城集团-绿城中国（3900.HK）】
除了统计上市房企之外再看房企体量排名：
全国100强：彰泰·观江海【彰泰集团】
广西10强：恒力·海悦城【恒力集团】
以上列出这些房企，才能真正意义上说是在当今市面上一等一的大房企，而以上的项目也才是在防城港由上市房企开发、合作或有上市企业背景的地产项目，和全国和区域真正能排上号的项目。
虽然不能说，大房开的产品100%比普通房开的产品要好，毕竟有些良心的普通房开产品是可以碾压大房开的。
但是在防城港这个由外地购房者主导的楼市中，市场自身现在缺乏群众口碑体系，并且市场相对不规范，所以这种市场更容易成为黑心开发商和黑中介的温床。
所以，在这种市场之下还是尽可能的去相信品牌的力量，毕竟品牌房企做事相对规范且更怕维权，如果出现问题，一次成功的维权甚至可以让品牌地产的股价与市值产生波动；
而非品牌房企一旦出现问题，业主手中维权的筹码其实是很少，即使是维权普通房开的维权事件关注度很低，没有品牌舆论的效应维权带来的社会影响也是很低，所以普通房开市面上维权很少。
不过维权少不代表其产品优于经常被维权的大品牌，而是普通房开维权没有效果，业主们吃哑巴亏也都认了。
展示面能否感受到服务
其次，大致的选房逻辑说完了，就开始说一些细节了。
比如：展示面。
到售楼部买期房，最能让购房者直观的接触到未来产品的途径，就是开发商做的展示面。
在早些年，防城港本地在售的楼盘，很少有提前做展示面的，但是近两年注重展示面的项目开始变多了。园林，样板间，物业服务，在开发商前期的展示面中都能直观的让人感受和体验。
可能有人说，展示面有很多地方到后期都是货不对版。
不过，这并不是重点，重点是让你看谁有展示面，谁没有展示面。展示面这是一个房企对产品的态度和对客户的尊重，如果连样板间都没有都不想花钱做的开发商，就别谈用功用料后期能否对版了，首先，这样的开发商到底有没有钱把房子盖起来，我都要先保持一下怀疑。
开发商把房子卖给谁了？
其次，购房时候还需要看的细节，就是一个项目的业主群体。
防城港是一座外地人主导的市场，海湾新区外来购房者是市场中的主角，但是我们不要忽略掉本地的购买力。
虽然说，本地刚需在目前的市场中占比很少，但是请仔细关注一个项目中，本地刚需以及政企刚需客户的占比。
如果一个项目99%的产品都是卖给外地人，这就要注意了。一般来说常驻本地的人口消息渠道比外地人灵通得多。所以，本地群体占比过于少的项目，能不碰尽量还是不碰，一个项目如果本地人或常驻防城港的外地人都不买的话，最好别去充当接盘侠了。
关注媒体曝光细节
另外，选房的时候可以关注媒体曝光的一些细节。
但凡是重视品牌和产品的开发商，通常都会不定期的有主题活动，增强购房者和业主的体验与参与感，以及增加媒体的曝光度，在人心中树立起自己的品牌形象。
多关注主流媒体对开发商的曝光量，以及开发商活动的事件、频率和营销画面的美感，以上这些细节是可以体现一个开发商实力与品牌的地方。
而与之相反的是，一部分开发商只会一味的提高佣金刺激渠道。
远离高佣盘
最后一点，远离高佣盘和功利心较强的房产中介。
众所周知，防城港卖房需要渠道的推广，成交开发商肯定会给渠道公司相应的提成（俗称佣金）。但是佣金比例过高，或远高于市场整体标准的楼盘尽量远离。
为什么？
首先，佣金越高的项目，房价可操作空间就越大，可操作空间太大这就会造成一个结果，不同的业主之间可能买入价的差距过于悬殊，这会导致未来进入二手房市场中，你的出让成本可能与其他人的成本差距过于悬殊。
不过，如果说房价上涨了，那么这一点差距就感觉不会很悬殊了；但是反正如果房价如果涨幅不大，这部分差距还是相当明显。
其次，高佣盘就意味着这个项目不好卖，楼盘自身有缺陷，或开发商自身缺乏操盘经验，缺乏完善的市场营销模式，所以才加高佣金刺激渠道，甚至过于依赖渠道。
另外，关于佣金这件事也能顺带出一个话题，就是渠道中介的功利心。
远离功利心强的中介，因为中介佣金制度的存在，这就会导致中介会主观倾向高佣楼盘。由于一般楼盘的品质都和中介的推荐力度成反比，所以，在中介极力推荐某盘的时候，不妨也去看看他最不想推荐的楼盘到底是长什么样。
一正一反来对比一下中介说话的真实性，如果感觉明显是在反向推荐就需要注意了。同时，也更要注意不能贪小便宜吃大亏。
以上内容就是楼市观总结的2020年防城港买房的防坑攻略，如果对此文还有什么补充，欢迎在评论区里留言。
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