三亚凤凰机场内的地产广告牌
今年夏天，天南地北的旅客飞往海南，只是这一次目的地不再只是售楼处，还多了一个免税城。
6月1日，海南正式迈入自贸港时代。零关税制度开启海南经济的想象空间，嗅觉最敏感的投资客一夜之间引爆流量，带动海南找房热度翻涨。然而，他们低估了海南去地产化的决心。
近年来，海南开启“打地鼠”式调控，冒头一个打一个。自2017年以来，官方多次表态不做房地产加工厂。“五限令”先后落地，涉及新房二手房交易的各个环节。8月3日，海口市住房和城乡建设局再发通知，严厉打击房地产捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等违规行为，调控再度升级。
开发商广告牌依然随处可见，走出三亚凤凰机场，万科森林公园、雅居乐清水湾、保利C+列队欢迎着从全国各地飞来的人们。海南楼市调控第三年，想借自贸港利好重回巅峰的房企们，在这片布满“红线”的热土上，艰难过冬。
No.1
克制的本地人与激进的投资客
自贸港利地落地，并没有给李进（化名）的生活带来多大转变。他是一名土生土长的海南人，在三亚开车送货，网约车火起来后转行做专职滴滴司机。几年前海南楼市火爆时，李进从机场一车车地送乘客到各个售楼处；自贸港落地后，乘客目的地换成了免税城。投资概念的轮换对他来说没有多少的区别，不过是换了个目的地。“这里冷下来了那边又热起来，整体温度还是差不多，海南一直都是这么热的。”
谈起楼市，李进多少有些遗憾。2016年初，他与朋友看了位于陵水的山海间，他相中一套约100平米的三房，单价约为9000元/平米，总价约为 90万。以三成首付计算，加上交易税费，他需要准备35万左右的现金。一盘计算后他还是放弃了，理由是35万可以给把家里的自建房装修得很漂亮了，如果拿来买商品房，交首付之余还需要继续供房，不划算。
此后房价一路高涨，让李进追悔莫及。2016年至今，山海间的房价已经翻了一倍。李进算了一笔账，以每平涨幅一万元计算，100平米的房子能升值100万元。
“如果早点买房就好了。”交流中，他不断感慨没有早点上车。但当被问及现在会不会去买房时，李进当即回答不会。理由有两个，一个是买不起，另一个是不敢买，房价已经涨到山顶，他怕进场就是“站岗”。
对泡沫的恐惧根植在这片土地上。在海南呆上一定年头的人，看待房地产市场都更为保守和克制。
90年代初，老许一家三兄弟从广东湛江到海口做采石场生意，一个地方的资源采完了就换一个地方，打一枪换一个地方。不稳定的工作让老许不敢轻易做大手笔的投资，更重要的是，彼时海南正经历楼市泡沫破灭期，一夜之间走下神坛的故事成为一代人的阴影。
当年海南建设大发展时，全国资金涌进岛内，房地产市场成为最大的名利场。海南房价不断攀升，三年内飙涨四倍。违背规律的发展形成了巨大的泡沫，终于在1993年被刺破。一时间，全省600栋楼房烂尾，18834公顷土地因过度开发闲置，房企或倒闭或逃离，“天涯，海角，烂尾楼”成为海南的三大景观。
经历了泡沫的老许一家，始终保持对市场的敬畏。一家老小一心只想着在海南赚钱回家盖房子，对于在海南安家一事漠不关心。2000年初，因为老板拖欠工程款，便将手头一套三房以8万元低价卖给老许，那是他在海南唯一的住房。谈到是否会再买房时，老许淡淡地说：“（房子）够住就好，安稳最好。”
本地人在故土岁月静好，投资客却在异乡买红了眼。
2009年，《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，新一轮投资热随之掀起。彼时，海南商品房市场，来自岛外的购房者占比超过85%。该数值在2017年达到高峰，链家旅居的数据显示，2017年海南岛外客户购房占比高达88%。其中，东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。
在雅居乐清水湾，马路牙子烧烤、瓜娃娃串串、哈利路亚地产等充满异地风情的店家随处可见。本地人说，这里一到冬天这里就开始堵车，全国各地的车牌都能看到。大多数人选择在海南过冬，冬天飞来，夏天飞走。
购房者买入海南的理由各有不同，但气候是所有考量因素里的公约数。
锋面News在走访时发现，部分京津冀的购房者将是否能看海放在首个考虑因素，楼盘距离海边远近亦是重要权衡标准。一名楼盘销售人员笑称，没有一个北方人能躲得过海景房的诱惑。北方人看到海时眼睛都亮了，瞳孔张越大，购房几率越强。
“没有一个北方人能躲得过海景房的诱惑。”
蓝天碧海的诱惑吸引着向往海岛生活的人们，也令外地投机客蜂涌而至。自2017年起，海南开始严厉围堵外地人投机炒房，成效明显。国家统计局数据显示，今年1-6月海口新房同比上涨2.9%，涨幅收窄；二手房同比跌2.9%。三亚新房同比上涨4.1%，涨势稳定；二手房环比上涨0.2%，同比跌幅3.5%。
数据来源：国家统计局，海南楼市
在多重楼市限令下，自贸港利好的刺激不如预期，海南全省二手房的跌势在七月延续。房天下研究院数据显示，海南7月二手房参考均价15059元/平方米，同比去年同期下降2.25%。其中海口7月二手房参考均价14855元/平方米，环比6月下降0.06%，同比去年同期下降1.54%。
No.2
4000家房企面临生死大考
2020年，曾开创预售制先河的海南，成为首个实施现房销售的省份。
3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确自文件印发之日起，海南省新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
全面实行现房销售，被视为海南去地产化的重要举措。官方数据显示，2019年海南全省GDP达5308.94亿元，同比增长5.8％。其中房地产对GDP贡为25.16％，而2018年则为34.92％。
海南正在经历“壮士断腕”的阵痛期，房企销售额降至冰点，4000家海南房企面临着面临生死大考。
2018年，海南全省销售金额同比下降23.2%。2019年，销售金额则继续下探38.8%。短短三年内，海南销售额已经腰斩。
以雅居乐（HK.3383）为例，年报数据显示，2017年至2019年，雅居乐海南及云南区域的销售额占比分别为23%、19%和15%；对应的销售额分别为206亿、196亿和177亿，逐年下降。另一家房企富力地产（HK.02777）的日子也不好过，2019年富力海南的销售额约为43亿元，同比2018年下滑27%。
与此同时，官方管控力度持续升级，多家房企被点名批评并责令整改。
今年3月20日，海南省自然资源和规划厅公布了融创海南月岛项目整改情况。融创海南月岛项目被责令停止施工，并罚款5001.604万元。5月9日，中央第三生态环境保护督察组表示，部分自然保护区内还在顶风违规新建项目。中国恒大（03333.HK）的海花岛项目、富力地产的红树湾项目，再度被点名批评。
现房制度对房企现金流带来巨大挑战，限购又在需求端大幅削减资金来源，那句“活下去”成了海岛房企当下最朴实的愿望。求生欲支配下，降价促销、裁员缩编和打擦边球等操作频频发生。
一家海南本地房企的营销负责人对锋面News表示，2019年以来海南市场外地投资客减少了30%以上，再加上疫情影响成交基本上进入速冻状态。调控并没有放松的迹象，在这种情况下公司不得不节衣缩食，变相裁员和减少营销费率等手段都用上了，但收效甚微。
求生路上，打折促销已是海南房企的营销标配。来自三亚乐居网的数据显示，7月和泓海棠府、三亚景园城、陶然湾·黄金泉等项目直接下调价格。而富力、孔雀城、碧桂园、蓝光等企业则拿出100套6.18折特价房参与线上卖房，还推出购房优惠、大额补贴、家电礼券、锦鲤抢购、免息分期、明星直播等手段促进销售。
开源之外，还要节流。以重仓海南的融创中国（HK.01918）为例，截至2019年12月31日，融创在海南的总可售建筑面积为531.27万平。去年10月，融创将海南区域与广深区域合并组成华南区域，海南区域大幅裁员。
最严限购下，部分开发商为了促进成交甚至铤而走险，打起了“擦边球”。一名新盘营销人员表示，外地人若想到海南购房，本科以上学历可交8000元手续费办理落户，一个月左右便可获取购房资格；由于限购条件要求外地人购房需要满足连续交2年社保和个税，购房者也可以通过交社保和个税的方式获取资格。如果采取第二种方式，也可以先签约缴纳全款，等符合购房资格后再过户，急需卖房的开发商和二手房业主都愿意接受这种形式。
调控紧跟而来，在8月3日海口市住房和城乡建设局发出《关于打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知》中，明确表态将进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护消费者合法权益，严厉打击房地产捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等违规行为。通知要求，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得预售，不得以认购、预定等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得开展任何展销活动。
顶着巨大压力，房企要如何活下去？
在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，调控将进一步提高行业集中度提高，房企竞争越来越激烈，注重房屋品质，客户的认可是企业立身之本。在行业环境严峻下，开发商不能仅依赖增量市场，需寻求转型创新。
事实上，调控倒逼房企转型，多元化投资已是标配，文旅、游艇和教育均是试水的方向。王小嫱认为，开发商转型产业地产是可行的，通过整合资源、引入资本、规划运营打造产业集群，寻求新的利润板块是值得肯定的。但隔行如隔山，发展独立产业，尤其是与地产无关的产业如游艇产业、户外运动等，可行性不大。
No.3
自贸港+最严限购=？
早年楼市“崩盘”的教训历历在目，海南官方对于楼市的调控力度一直领先全国。
2017年开始，海南连续出台多个规范楼市的政策，如停止批建套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅。2018年4月，海南省省委书记刘赐贵强调，坚决“不做房地产加工厂”。此后，限购令出台，外地人购房必须满足至少两年社保，需要限售五年，缴纳七成首付，且一个家庭只能购买一套住房。
今年开年，受疫情重创的海南市场没有迎来放松机会。3月，楼市调控进一步升级，对本地居民限购3套住房，并提出发展安居型商品住房。而这显然是为了迎接自贸区利好落地所做的铺垫。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最严调控政策有利于保证购房市场的稳定，也为海南自贸港的建设发展提供了较好的环境。在海南省人才落户等政策下，户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固“房住不炒”精神等角度出发，对本地户籍限购，能有效堵住通过成为“新海南人”而炒房的路径，从各个口子堵住投机行为。
“最直观的变化是咨询的多了，但有资格买房的少了。”一名海南地产中介对锋面News表示，在自贸港政策落地的后，他接到不少外地客户的来电，咨询购房政策、落户条件和楼盘价格的都有。
58安居客房产研究院南部分院监测数据显示，自6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》发布后的一周，海南找房热度环比涨超1倍。而从6月的第二周开始，找房热度呈现缓慢下滑态势，热度逐渐回归平稳。
当自贸港利好遇到最严调控，又会产生什么样的化学反应？
王小嫱对锋面News分析称，限购政策抑制了外地投资客的购房需求的释放。海南本地人群购房需求仍在，但本地人群的购买力有限，且较高的房价导致海南的租售比相对较低，整体而言当下海南的房地产投资风险较大。自贸港方案落地后，能促进海南房地产市场的活跃度，但对房价的影响不大。一方面，目前海南的房价处在高位水平，三亚、海口的房价高于一线城市广州，上升空间有限。另一方面，如果出现暴涨现象，政策将会干预调控。
对于下半年海南楼市发展，58安居客房产研究院南部分院分析师李静则表示，二季度受《总体方案》发布的影响，海南楼市出现短暂的热度攀升，但在海南严厉的调控政策之下，自贸港的利好很难在房地产行业得以长期释放，而房价也难有大涨空间。随着购房躁动逐渐平复，购房者情绪回归理性，预计三季度海南楼市会再次回归平稳，而海南房子最终也会回归居住属性。
END
本文由锋面News与腾讯新闻联合出品
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撰文 / 刘婷
图片 / 刘婷
编辑 / 仰镜伊
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