段劲 | 环顾前世今生人才公寓为啥叫好不叫座？|住宅|开发商|锦城|锦江

成都高新区的人才公寓『熙悦府』在8月4日还是半推半就地出来了，但是只有一小群人在关注，大家把原因归于一是所谓的人才覆盖面太狭窄，二是这样的价格确实关注不起来。

圈内讨论『熙悦府』项目的并不多

根据成都住建局发布的销售公告，高新区人才公寓高投『熙悦府』一共400套，其中100㎡以上的套三套四户型占了87%，而两室一厅80㎡和一室两厅的60㎡分别只有26套。

再从价格上来看，清水均价为24198元/㎡，装修均价2000-2500元/㎡，惠前均价已经达到了2.6万，甚至高于临近的美城悦荣府（2.2万，据绿中介，下同）、美城云庭（1.9万）、嘉祥瑞庭南城（2.1万），略低于天府五街神盘朗基天香（2.5万-3万+）。

如果按照《成都市人才公寓租售管理办法》，把人才公寓的优惠政策算进去，也就是一定面积范围内的价格打折：A、B类可以有120㎡可以85折优惠，其余面积原价；C类90㎡，D类60㎡。

在『熙悦府』，我们以最常见的D类以及最便宜的D2、D3户型（60㎡）为例，最终惠后总价为（24198+2000）x60x0.85=133.6万，折合单价约2.27万元/㎡。

这么看总价貌似倒也不高，那么如果我们的D类人才们想买个稍微改善一点的三室两厅一卫呢？比如C1户型，108平米，72套（比100平B2、B3户型的30套多，抢中概率稍大）。

最终惠后总价为：（24198+2000）x60x0.85+（24198+2000）x（108-60）=259.3万，折合单价约为：24014元/平米。

不是250万，数字上还是很吉利的，但数据上不太友善。是不是有人理解为人才都比较有钱？学而优则富？

从客群体的角度出发，但很显然并未就此达成一致。其实早在7月底，就有网友在问政四川上投诉『熙悦府』的高价政策。

网友关于『熙悦府』的价格投诉

该网友声称接到『熙悦府』项目销售通知，楼盘均价2.6万+（后面证实确实如此），据此质疑人才公寓的定价逻辑问题。

该匿名网友认为，『熙悦府』地价12896元/㎡，预估建安成本3500元/㎡的话，清水毛利率达到了31.68%，而同为国资控股下的锦江区人才公寓『锦城峰荟』毛利率仅为24.82 %。如果按照『锦城峰荟』的定价原则，『熙悦府』清水应该定在21811元/㎡，而不是现在的24198元/㎡，超出率为10%，绝对值为2400元/㎡左右。

至于是否是产品设置定位不同，该网友觉得是已经体现在了“地价上”。

高新区管委会在3天后给出了答复：“人才公寓出售价格由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定”，我公司结合高新区同区域周边在售项目情况，综合考虑公司运营成本、修建成本、市场价格等诸多因素制定销售价格，本项目价格不存恶意高价现象。项目周边高新南区范围内住宅二手房普遍成交单价在2.5-3万/平米。项目整体容积率低，住宅布局上所有楼栋均采用纯板式设计。

总之一句话：市场定价，周边也贵，产品力强——合理合法。

其实还有一句潜意识的话刚到嘴边又咽回去了：人才公寓的优惠不是在预售定价上，而是在85折的优惠政策上。

人才公寓并非免费住宅，是为了吸引人才前来成都安居乐业而提出的适当的优惠措施之一，这一点切勿本末倒置。在市场行情下，给予一定的价格折扣优惠，已经有了相当大的诚意，以上述的『熙悦府』108平户型举例，预售单价26198减去惠后单价24014为2184元/㎡，乘以108㎡则是23.58万的大礼包。

按照2019年成都市高新区人均可支配收入51287元来计算，大概相当于一个人不吃不喝4.6年的收入，这理应算作是对人才的惠民政策。

2019年成都高新区人均可支配收入位列全市第一

如果罔顾市场准则，一味地极限压低价格，那么到底多低才算低呢，免费还是倒贴？即便不核定这个具体的度，那么价格过低的人才公寓也会衍生出一些弊端。

一方面从财政压力增大，从政府的土地财政收入来说是一大缺口流失，而这些收入很大一部分程度上是用于市政建设、民生改善。当然也不要觉得这点钱对政府来说不痛不痒，大家都是纳税人，人才们享受到极度的优惠那么其他普通人就要多承担或者损失一些，从这个角度来看也有失公允。

另一方面，过低的价格，会导致产品设计、建筑质量大打折扣，再加上承建单位（虽然是国企，但也不是慈善机构）的利润降低，也会影响到后续的项目热情。久而久之，人才公寓名存实亡，建筑质量堪比安置房标准，多年后市场认可度不高（有价无市），最终还是损害人才公寓业主们的利益。

最后一方面，假设政府优惠力度一再加大，建筑质量也超水平发挥，那么这种楼盘必然会成为价格倒挂严重的网红盘。众所周知，成都网红盘的一大特色就是摇号人数多，陪跑概率大。那么人才公寓+网红盘的特色就是陪跑概率大，再加上一点：滋生腐败。

评定人才的方式多种多样，流程繁琐，防堵困难。现在的人都过于聪明，所以一旦把蛋糕放在露天，一定会有苍蝇伺机而动。

除去腐败问题，单就通过正常的合法合理的渠道获得人才资格认定，继而蜂拥而来的合法人才们，都会严重拉大摇号的分母，而此时真正的刚需人才们，可能连上车的机会都没有。

人才公寓并非新兴事物，其实这个事已经在政府层面已经捣鼓很久了，早在2017年的8月，时任市房管局局长的夏先义就在一场新闻发布会上隆重表示：未来5年，成都将新建人才公寓和产业配套住房35万套。

人才公寓不是40年产权的商业性公寓，而是正儿八经的70年大产权住宅，是为这些“聪明脑袋”消除后顾之忧的定心丸。

2017年的成都，成都ZF已察觉人口流入增速乏力的问题，彼时西安抢人大戏动作不断，成都不仅面临中东部的虹吸，还要面临西安、重庆的釜底抽薪。所以抢人，从学历落户到人才优惠的方方面面去抢人，成为了当务之急。

成都常住人口统计，2018年以后有明显提升（来源：中商产业研究院大数据库）

成都的人才安居计划也应运而生。首先是人才安居方式的多样性，包括人才购房支持、人才公寓租赁和购买、产业新城（工业园区）配套住房租赁、自建人才公寓或倒班房租赁等方式。

其次，符合人才认定的“蓉漂”们租住5年，租住满5年后，可申请按入住时的市场价格购买所住公寓，并且购房后5年内不得出售。最后，未来5年，成都将新建人才公寓30万套、产业新城（工业园区）配套住房5万套。

说干就干，当年9月开始，就陆续有人才公寓用地的拍卖。2017年9月14日，位于青龙场与三圣乡的两宗住宅类用地成功拍出，标志着成都新建人才公寓正式登上历史舞台，也就是后来的成华区『梧桐栖』和锦江区『锦城峰荟』。

短短一年之后，成都人才公寓用地就有33宗之多，开发体量达到了260万方，几乎全面覆盖了主城+近郊远郊。除了人居、中房、城投、高投等亲儿子，也不乏万科、保利、旭辉、金地、金科等大牌参与到人才住房配套中来。

事实上，通过梳理成都土拍信息，据不完全统计，截至2020年初，单就成都纯人才公寓的地块，就有58宗之多。

人才公寓地块汇总（不完全统计）

其中2017年16宗；2018年28宗；2019年13宗；2020年估计是感觉前期消化不良，只有1宗地。

根据中国指数研究院土地星级划分，1星-5星分别代表了地块周边配套从荒漠到完善。其中1-2星有21宗，多集中在高新东区（现为东部新区）的三岔湖等区域，此外还有东部新区简州新城、金堂淮州新城、郫都安德以及新津普兴等地块。其中三岔湖区域就有14宗地，可见东部新区吸引人才的强烈信号。

3星表示配套一般，有8宗，如大邑县、高新西区合作街道、金堂、崇州、青白江、双流永安镇（怡心湖还要往南）还有新都木兰等地块。

4星就挺好的了，一共有14宗地，像成华区动物园版块的青龙街道海滨湾社区就有三宗地，也就是面世的『梧桐栖』。另外高新西区电子科大、金牛天回（成都国际商贸城附近马上问世的『梧桐集』）、郫都城区、青白江城区、双流城区和3宗怡心湖（偏公兴）地块。

此外还有天府新区正兴街道的两宗地，介于锦江生态带和天府公园板块之间，有的人爱不释手，有的人嫌弃万分。

至于5星级，那就很哇塞了，几乎没有什么槽点。

4宗是锦江区三圣乡板块，也就是后来的人居『锦城峰荟』，高新区新川板块的龙灯山社区也贡献了3宗地，天府新区在锦江生态带和兴隆湖各有一处地块，武侯区在机投、青羊区在外光华（马厂坝）分别贡献了2宗地，此外高新区还有大源地块（也就是『熙悦府』），然后成华区在龙潭寺核心区也有一块地。

其实还有一些，比如温江永宁（人居万新峰荟）、龙泉驿青龙湖、东山片区（城投锦澜悦山）等等区域的人才公寓，只不过是不完全统计漏了。

从楼面价来看，单价最低的只有900元/㎡，大多集中在5000元/㎡以下（占比60%），5000-10000档的有18宗，占比31%，楼面价在10000元以上的，只有5宗：武侯机投2宗、高新区新川大源各1宗，天府新区锦江生态带1宗。

反映在另一指标“溢价率”上，只有7宗地有溢价，其余全部底价成交。整体来看，人才公寓的拿地价格并不高，它除了吸引人，还有稳定房价预期和抑制地价的作用。

大家或许还记得成都土地市场在2017—2018年异常火爆，动辄溢价50%+，各区域楼面价纷纷破万，万人摇号屡见不鲜，而此时的人才公寓频繁0溢价，超低拿地价，可以说给了人才一丝希望，给了市场一丝冷静。

从数据层面，可以说地块之多，覆盖面之广，开发类型之丰富，声势之浩大，在成都楼市里前无古人。但与如此高调迅速拿地形成鲜明对比的是，人才公寓开发周期明显过长。当其他普通开发商拿地后1年左右即可预售相比，人才公寓足足等了2年半。

直到2020年3月4号，成都首个人才公寓锦江区『锦城峰荟』才成功面市，但未能一鸣惊人，反而一波三折。

『锦城峰荟』有四宗地，合计1468套全部梭哈，清水均价15285元/㎡，精装交付，精装价格区间在2600-3300元/㎡。这样一来，单价最低也要1.78万/㎡了，对比周边二手房均价（1.5-2.5万/㎡），可以说有高有低，剪刀差也确实有，但不太明显。这个时候就必须打出产品牌了。

容积率2.5，绿地率25-30%，在『锦江城市花园』这类以高密著称的三圣乡，确实也是一大卖点，但很显然人居没有过于卖力。

整整40天的报名时间过去，得到的结果是C类人才6名，D类人才401名，即便全部买定离手，去化也只有27.7%，这一数据在业界看来，并不理想。

4月16-18日连续三天是选房吉日，项目一共通知了410组（含3组补选人才）人才选房，实际选房351套，未到46组，放弃13组。也就是说，实际卖出去351套，去化为23.9%。

想必是过于严苛的人才标准限制了报名的人数，于是一个月后的5月13日，『锦城峰荟』项目按照相关规定，按批次顺序向“1.因工作调动调入成都市且家庭在成都市无自有住房的单位及驻蓉部队人员；2.符合住房限购条件，经锦江区政府认定的急需紧缺人才；3.符合住房限购条件的毕业3年以内的全日制本科及以上学历的大学生”发售。

其中第3点里的毕业3年内的本科大学生，符合限购条件即可报名，可以说条件已经放得很开了。

这一次效果也还不错，卖出去了436套。但还是有剩啊，没事，继续放宽资格即可。

6月5日，项目发布后续房源销售公告，称“具有本科及以上学历且符合成都市商品住房限购政策要求的购房人”均可购买，此时仅剩616套了。

而这一次，足足吸引到了4555组购房者，中签概率仅为13.52%。在这616套房源里，以134-190㎡的大户型居多，充分说明了『锦城峰荟』的价格、区位、品质还是深受认可，早期遇冷不过是限定过严的人才们囊中羞涩。

至此，『锦城峰荟』基本清盘。值得注意的是，虽然报名条件两度放松，但是在价格上一直没有退缩（本有的85折政策除外），这其实也是在保护第一批次人才们的合法权益。

与『锦城峰荟』“顺销”多次，资格一再放开才勉强清盘同病相怜，成华区城投置地『梧桐栖』则是出师未捷身先“死”，在人民网地方领导人留言板上数次被质疑预售价格过高。

『梧桐栖』是7月17日贴出租售公告的，总共三宗地，180亩里一共1967套房源也是全部推出。容积率2.0，绿地率30%，理论上比『锦城峰荟』还好些。

网友关于『梧桐栖』价格的投诉

但是五天后就遭到投诉，主要原因在于清水均价15285元/㎡+装修均价3080-3780元/㎡，综合价格达到了18365-19065元/㎡。乍一看，相比三圣乡『锦城峰荟』的单价贵出了千元左右。

网友认为，从拿地价格来说，『梧桐栖』单价7100左右，『锦城峰荟』则是7800左右；从地段来说，『梧桐栖』虽然处于三环内，但是其周边城市基本面较差，距离地铁等配套过远，而『锦城峰荟』处于三圣乡核心地段，且有学区、地铁、商业等相对完善的配套；从装修品质来说，『锦城峰荟』的地暖，中央空调，新风系统齐全，而『梧桐栖』也比不上...

城投置地很快也进行了回复：1、坚持政府主导，市场化方式运作，参考同区域、同品质商品住房市场价格确定。2、小区位于主城区三环内，容积率仅2.0，是三环内为数不多的品质低密大盘，年内即可交房，采用了泛会所的设计理念。3、项目距离地铁17号线二期（在建）机车厂站距离项目1.6公里，还有远期规划的16号线，周边还有人人乐、永辉等超市。4、装修材料品质较高，价格差异较大。

『梧桐栖』距离现有地铁站直线距离

可以说都没回答到点子上，难怪网友评价了一星，也未能得到我个人的理解。

其实有投诉说明人才们才对项目是真爱，早在『梧桐栖』“取证”前四天，温江区的人才公寓『万新峰荟』就已面世，但从未收到投诉。

一方面为11050元/㎡的精装单价好像没多少槽点，另一方面永宁这个地段对大多数人而言也提不起兴趣。

所以我们通过对目前锦江、成华、温江、高新的四个盘试水后发现，人才公寓有一定的共性，又有一定的特性。它并非也万不可指望着是慈善分配，而是兼顾市场化又带有一定优惠政策的抗打产品。

从楼面价来看，普遍不算贵，大多在万元以下。因此开发出来的产品价格不会贵得离谱，至少不会成为区域内的贵妇盘、CEO盘，这给它设置了上限。与此同时，在下限方面，不会给人以捡漏的网红盘既视感，开发商们会综合参考周边新房和二手房的市场定价，使得它处于一个居中（或者中上）的价格段，这个价格段是精装交付，其中精装标准区间非常具有灵动性，是开发商们价格调节的重要因子，这里也着实体现着“良心”二字。

但一味地设置在中上段位，而忽视区域本身的劣势，继而在价格上不接地气，也是需要开发商尽量避开的雷区，否则，容易两败俱伤。

同时，购房者们将不同开发商的成本核算体系置于同一评判标准，也有所失衡，让开发商难以解答。

从产品力来看，人居和城投等开发商明显在用心打造，使得成都的人才公寓对标甚至引领区域内的优质商品房，这一点值得肯定。正如我前文所说，一个劣质的产品，必然是短视的行为，最终损害的是人才们的切身利益。当人才公寓从低容积率、高绿化率、洋房别墅等产品多样性、改善型的方向发展，后期的马太效应将更加突出，更利于人才公寓的良性循环。

从优惠政策而言，按照2020年1月16日公布的《成都市人才公寓租售管理办法》，D类人才可享受购房款15%的政策性优惠（面积不超过60㎡）。粗略来看，一平米可综合优惠约2000元，一套房可以节省20万元左右的总房款，已经不算少了。

从全国层面来看，已有多个城市将“人才公寓”作为抢人大战的卖点。南京对人才公寓的优惠政策是公积金贷款可以放宽至限额的2倍（南京房价居高不下，可以说是非常有心了）；呼和浩特则把价格定为“区域市场价格的50%”（城市太小，热度不高）；武汉对大学生租住提供补贴，外加共有产权（主要是租，意义不大）；此外北京、广州、苏州、福州、青岛、郑州也都有类似的“人才公寓”政策，但大多聚集在租住或者较为宽泛的政策面上。横向比较下，南京和成都实质性的优惠最为让人心动。

其实锦江、温江、成华、高新之后，成都的人才公寓其实还有很多，好戏才刚刚开始。后面的这些楼盘，想必会一步步重演投诉的戏码，再一步步重现『锦城峰荟』的多次放开政策。最终归于平静，最终被市场认可。