一边是销售额增长乏力，一边是短债大幅增加，景瑞控股只能将希望寄托于信托等外部融资渠道。
今年5月20日，景瑞控股（01862.hk）旗下地产公司宁波梅山保税港区腾业企业管理有限公司（下称“宁波梅山”）以总价5.89亿元竞得松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块，折合楼面价24493元/㎡。
该项目为景瑞控股今年以来为数不多的拿地项目之一。据记者统计，2020年景瑞控股在公开招拍挂市场上拿地仅3宗，分别落子太仓、萧山和松江，共计耗资约20亿元，未到达其既定30-40亿的上半年投资计划。
近日，记者了解到景瑞控股正在为松江项目寻求资金，其中上海爱建信托有限责任公司（下称“爱建信托”）通过发行“投资类集合信托计划”为其募资3.18亿元，双方约定爱建信托将优先于银行开发贷退出，收益为7.8%外加超额收益。
官网显示，景瑞控股于1993年成立于上海，旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台，以房地产资产管理为核心业务，截至2019年，景瑞控股规模不足300亿元。
01
信托融资“输血”
7月10日，上海爱建信托发行了一款“爱建共赢景瑞上海松江项目集合资金信托计划”，募资规模3.18亿元，用于认购有限合伙企业优先级LP份额。此外，景瑞控股或其关联方出资3.2118亿元，认购有限合伙企业劣后级LP份额。
该信托计划指出，有限合伙企业总规模不超过6.3918亿元，除却318万元用于支付相关费用，剩余的6.36亿元向“宁波梅山保税港区景凯投资管理有限公司”受让其对平台公司“宁波梅山”的股权投资及股东借款。
值得注意的是，在上述信托计划中约定，爱建信托将作为优先级股权，享有优先分红的权利，而项目公司母公司作为劣后级股权获得剩余收益，承担更大风险。这在业内看来，是典型的涉嫌“明股实债”的操作手法。
“银行开发贷会在18-24个月，退出时间在我们后面，还款顺序（依次是）信托资金本息、银行贷款、景瑞本息、超额收益”，一位爱建信托工作人员告诉记者，甚至银行开发贷退出也在该信托计划之后。
上海松江项目具体指的是景瑞控股今年5月份所拿地块项目。5月20日，景瑞控股旗下宁波梅山以总价5.89亿元竞得松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块，折合楼面价24493元/㎡。
“没有额度了，项目比较好，这周只有2300万，已经被约完了”，7月20日，上述爱建信托工作人员告诉记者，据该工作人员透露，松江项目将于今年10月份开工，2021年3月预售。
松江项目引入爱建信托并非个例，据上述爱建信托工作人员透露，在今年3月份，景瑞控股南京项目亦是同样的操作方法，募资规模为4.8亿元。南京项目具体指的是南京浦口G35地块，系景瑞控股2019年7月入股招商蛇口旗下南京悦盛房地产开发有限公司所得。
此外，记者注意到，2020年6月11日，用益信托网披露一款名为“AQ540号（景瑞重庆）集合资金信托计划”显示在售。也就是说，短短几个月时间，景瑞控股多次通过信托渠道融资，且涉嫌“明股实债”的操作手法频繁出现。
为何频繁以涉嫌“明股实债”手法信托融资？《中国科技投资》记者致函景瑞控股，截至发稿，对方未予以回应。
频繁借信托渠道融资背后，景瑞控股的短债大幅增加。根据年报，截至2019年末，景瑞控股未偿还借款为190亿元，较上一年增加3.04亿元，其中一年以内到期借款则由上一年的66.83亿元增加至93.98亿元，占未偿还借款总额的49.5%，同比增长了13.8个百分点。不过，2019年景瑞控股持有在手现金137.5亿元，能覆盖其同期短期债务。
02
销售额增长乏力
公开资料显示，景瑞控股于1993年成立于上海，2015年提出向多元化定制化生活服务提供商战略转型，并在2016年提出向“大资产管理”的模式转型，以求加速轻资产发展，此后形成了优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台。
如今五年过去，景瑞控股转型成效并不佳。根据2019年年报，景瑞控股营业收入为132.85亿元，较上一年增长17.9%；而期内净利润为12.85亿元，同比减少1.4%，出现增收不增利的现象。此外，毛利率也同比下降2.4个百分点至20.2%，而据克而瑞数据，2019年50家典型上市房企的加权平均毛利率为29.9%。
在总营收中，其物业收入为123.66亿元，占比93.1%，较上年还提升了0.4个百分点。也就是说，转型5年后，房地产业务销售收入仍是景瑞控股最主要的收入来源，其他几大多元化业务模块规模依然较小。
一个需要注意的现象是，景瑞控股的销售额在2019年出现停滞。根据年报，2019年景瑞控股完成合约销售额251.6亿元，同比下降0.3%，未能完成其当年280亿元的规模目标。
进入2020年，叠加疫情的因素，景瑞控股的销售额更是雪上加霜。根据景瑞控股近期披露的经营报告，2020年前7月，景瑞控股实现96.58亿销售额。若以上一年251亿销售额为参考，仅完成38.48%。若按上一年280亿目标来算，则完成34.49%。
也就是说，对于现阶段的景瑞控股来说，一边是大幅增加的短债债务，另一边是增长乏力的销售额。知名地产分析师严跃进认为，销售数据增速受影响，会给企业资金方面带来压力，从实际情况看，各类融资方面的动作，最终都需要一个强健的销售业绩做支持。
此外，严跃进指出，销售数据表现不好，说明节奏是比较慢的，这是此类企业所需要关注的内容。“实际上和其拿地节奏较慢有关，或者说企业需要快马加鞭，否则业绩拉升是有阻力的”，严跃进对记者说道。
据媒体报道，2019年末，景瑞控股的总土地储备为471万平方米。在今年业绩会上，景瑞控股创始人、联席主席兼首席执行官闫浩曾说，今年景瑞的全年投资计划在90亿至110亿左右，其中上半年拿地金额在30-40亿元。
不过，据记者不完全统计，2020年以来至发稿前，景瑞控股仅耗资不到20亿元拿地，拿地仅3宗，其中就包括上述信托计划中的募资用款项目松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。
未完成上半年投资计划是何原因？是否因资金紧张而主动减少拿地？《中国科技投资》记者致函景瑞控股，对方未予以回应。
内容来源：中科财经
作者：杨春霞
热门跟贴