撰文｜张斯文 编辑｜LEE
8月10日，2020年《财富》世界500强排行榜发布。榜单显示，今年上榜的中国房地产企业数量达已经多达50多家，其中碧桂园排名连续四年提升，成为国内房企第一名。
但根据《蓝筹企业评论》对过去五年内地房地产开发公司总体表现所做的评价，《财富》房地产前十排名中，碧桂园的综合表现不像单一收入指标显示的那么优秀（《财富》杂志的排名只依据当年的营业收入总额），而中国恒大、绿地控股、融创中国、世茂房地产和华夏幸福甚至排不进“长跑冠军企业”的前十名。
《蓝筹企业评论》的研究综合了房地产企业的营收、净利润的规模、增速，资产规模和效率指标情况，同时对这些指标过去5年的变化进行了综合研究，这样做的目的就是给出企业经营的长期业绩表现进行评估，以找出称得上“长跑冠军”的企业。下面是综合得分排名前十的企业：
龙湖集团排名第一
由于营收和净利润规模以及增速有着不错的表现，在《蓝筹企业评论》房企排行榜中，龙湖集团脱颖而出排在了第一位。
龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涉及地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓四大主航道业务，并试水养老、产城等创新领域 。2009年，龙湖地产于香港联交所主板上市。
龙湖集团的营收2018年突破千亿大关，并且2019年依然保持了两位数的增速。根据wind数据，龙湖地产2018年营收为1163.13亿元，同比增长60.79%；其2019年营收为1513.4亿元，同比增长30%。同期净利润分别同比增长28.88%、12.93%，到2019年达到183.37亿元。
从财务杠杆角度来看，排名靠前的龙湖集团、华润置地连续五年低于行业平均值，这也说明这两家公司的财务杠杆具有很大弹性，能够利用债务扩张的空间较大。
在人均效率方面，2019年龙光集团的人均创收和人均创利两项指标上都排名第一，这一结果充分解释了龙光集团过去一年股价的强劲表现。综合得分第一的龙湖集团在这两项指标分别排名第二和第三。
新政点燃龙光股价，华发资产质量相对较差
股价是最能反映一家公司真正实力的重要指标。
2015年至今，从排名前十的房企股价走势来看，前几家公司的股价走势与排名大致相同。龙光集团涨幅475%排名第一，龙湖集团涨幅290%排名第二，碧桂园涨幅240%排名第三。
龙光集团在股市中炙手可热，除了前述人均效率表现出色以外，还得益于蛰伏大湾区16年所建立的土地储备优势。截至到2019年12月底，龙光集团价值8000亿元的土地储备中，超过八成位于大湾区。
2018年10月，龙光集团股价触底，随后经历一波大幅上涨，于2019年4月10日结束，这期间龙光集团的股价从最低6.8元/股涨至最高14元/股。
这段时间，最大的利好刺激便是国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》中明确说要把大湾区建成世界级城市群，而对比日本，美国，澳洲等发达国家的世界级城市群。
背靠“金山”的龙光集团同样也是一家努力的公司。克而瑞证券在研报中说到，2019年龙光地产核心净利率17.9%，同比增长0.6%；另外，三费占比较上年下降1.3%，达到7.3%，体现出龙光地产成本管控能力具有过人之处，这正是提升推动公司净利润高速增长的主要原因。
同在粤港澳地区的华发股份却走出了与龙光地产由于路线选择不同，也形成了不同的结局。从华发股份年报来看，华发股份在珠海大本营的营业收入比例为19.07%，为第四大收入来源。
但显然，华发股份在全国范围内扩张步子似乎迈大了，从而积累了相当的低效率资产。从《蓝筹企业评论》的评分来看，华发股份资产综合得分51.58分，排名前十大公司中最低，总资产规模2341.11亿元，排在中倒数第二位，并且连续5年来均排在后几位。
华发股份并没有发挥资产规模小的优势。相反，其总资产报酬率在中常年垫底，并且连续四年低于行业平均值。因此，从资产角度来看，华发股份的规模小，资产获利能力也最差。
碧桂园盈利一般，新城控股业绩释放
相比之下，刚刚获得全球房企业第一的碧桂园，盈利能力却是它的短板。
从毛利率看，碧桂园近五年有三年排在末位，2017年、2018年稍好但也仅排在第九位。碧桂园的毛利率5年来一直低于行业平均值，近两年差距在5%以上。这也导致碧桂园2019年的营收是龙湖集团的3倍，但净利润却只有龙湖集团的2倍。
和碧桂园迥然不同的是，另一家此前遭受争议的公司业绩正在得到释放。
2020年6月17日，新城控股前董事长王振华因猥亵女童一审被判5年让这家房地产公司的前景蒙上一层阴影。
从股价表现上来看，王振华获罪的风险早已被消化了，新城控股的股价因为这项判决而崩盘，从6月18日截至8月12日盘中，新城控股这期间的涨幅为12.77%，同期上证指数涨幅为12.71%。
从股价表现来看，没造成恐慌证明了市场接受了王振华之子王晓松。自2019年7月3日晚，王振华被捕之时，新城控股紧急召开董事会，新城控股董事兼总裁、王振华之子王晓松被全票选举为董事长。
从业绩角度看，外界对新城控股的未来也是看好。
Wind数据预测，2020年新城控股的营收依旧会保持40.64%的高增长率，营收总规模将达到1200亿元。即将加入千亿豪门的新城控股近五年来营收已经增长2.6倍，2019年其总营收达到858.47亿元。不仅如此，去年的新城控股还取得了近五年来营收最快速增长，增长率为58.58%。
对房地产企业的“长跑能力”做过评估以后，我们发现，长跑冠军的投资回报是有可靠保障的，而仅仅在规模上获胜的企业则难有同样的保证。
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