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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥您好，我想在回龙观或天通苑买房，但不知道他们的未来趋势会是怎样？是会跑赢大盘还是会贬值。或者说，投资其中哪类的房子可以跑赢大盘？谢谢。

回答：

1、 是否会跑输或跑赢大盘，那就先要搞清楚什么是大盘？

所谓大盘，就是一定范围内的商品价格涨跌平均值。那这个平均值由什么决定？肯定是由处于中间位置的，数量最多的普通商品决定的。

以股市来说，大盘指数是由茅台或垃圾股决定的吗？不是，是由其中处于中等位置的，相对稳定各种股票决定的。

那问题就来了，天通苑和回龙观在北京楼市中处于什么位置？有什么特殊的之处吗？没有，什么都没有，既不是CBD也不是棚户区，就是普普通通的平民居住生活区。

所以，什么是大盘，它们就是大盘，就是形成大盘趋势的重要组成之一！回龙观天通苑的价格，一定是跟随大盘上下浮动的，走不出独立行情。既不会被抛弃，也不会被追捧。那也就没有什么跑输跑赢的一说，随行就市而已。

2、 它们的未来会怎样？

不会怎样，还是随着北京的发展而同步进行而已，同样走不出独立的行情。打个比方，把北京比喻成中国，那天通苑回龙观就是其中众多的二三线城市而已，除非有重大利好，否则就是随着整体的经济形势走，整体好就上涨，整体弱就下跌，自己是无法做主的。

3、 能走出独立行情的一般都是具有能创造或聚集大量财富的产业区，因为其自身有造血能力，甚至能影响到周边。
比如金融街、中关村、望京、亦庄等地，都有着成熟的，且规模巨大的产业区。在不完全依靠大盘的情况下，自己也能独立运行，所以才能走出自己的趋势。

在2017年至今的楼市调控中，全北京各个板块都有下跌，只是跌幅不等而已。但看看金融街板块，不仅没有下跌，连波动都很小，甚至走出了逆势上涨的价格。

可天通苑和回龙观有这些产业吗？没有，这里只是居住生活区，不是创造财富的地方，没有自身造血的能力。所以还是这句话，它们的未来不会差，也不会好到哪里去，就是普通的行情。

4、 但是，每个区域中又有各种不同类型不同档次的房源，这倒有可能在区域之内走出独立行情。

比如高品质的楼盘，一般都是区域内最抗跌的，这是由主流居住人群决定的。这些业主的收入和积蓄都相对较高，抗风险的能力也就相对较强。市场的轻微波动，很难影响到这些人明确的目标和计划。所以高品质的楼盘才相对抗跌。

5、 建议，如果投资者两个区域，可以重点考察其中的高品质房源。其整体的涨幅未必超过平均值，但抗跌性却会相对较强，能给投资提供稳定的保障，也就是保值性更强。

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