前两天刷到一条新闻，《石家庄最大烂尾楼盘登上热搜，竟成网红拍照圣地！投资170亿，已烂尾5年多！》

烂尾项目有个好听的名字---「祥云国际」。当年，开发商本来要把它打造成“东方威尼斯，世界水公园”。

多年以后，不知买了这个项目的人看到「最大烂尾」、「投资170亿」、「网红拍照地」是何心情……

很久以前，我就一直建议身边的人，别买一手房。

为啥？因为咱们国家实行的是「期房预售」制度。开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还贷的时候，房子还没建好呢！一旦赶上开发商资金链断裂，项目极易烂尾。

烂尾后，继续供贷款吧，怕是在供空壳。不供这边又是黑名单，又是银行起诉。

此前我在《买房不易，维权更难，如何避开高危开发商》中给大家分享过回避烂尾楼的技巧。

今天我们梳理下，买到烂尾楼后到底该怎么办？

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要想找到解决方案，首先咱们要知道，房子为什么会烂尾？

一般来讲，烂尾有两种情况：主动式烂尾、被动式烂尾。

主动式烂尾，说白了就是开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多，这时他就会主动停止楼盘的开发和建设，形成了烂尾楼。这往往发生在楼市萧条，房价下跌时。

被动式烂尾，要么是因为开发商资金链断裂，项目缺乏后续建设资金；要么是开发商涉及其他债务纠纷、违法建设等。可以看出，这并非是开发商自己想停工，只是迫于无奈。

总的来看，只要项目烂尾了，几乎就是开发商不会再继续花钱投资了，要么是不想投了，要么是没能力投。

像本文开头的石家庄烂尾楼，就是属于被动烂尾。

2016年11月，依据有关法律，石家庄市中院指定联邦集团清算组为管理人。

经评估，「联邦地产」（文中烂尾楼祥云国际开发商）负债总额超过180亿元，

但集团总资产仅为约105亿元，已经严重资不抵债。「联邦地产」向石家庄市中院申请破产重整。

2017年，「中科建设」供应链管理发展（上海）有限公司开始介入「联邦地产」的「破产重整」。「中科建设」接盘「祥云国际」。

2018年3月，「中科建设」成为「联邦地产」唯一股东，并承诺先期投入30亿元资金解决联邦债权债务。

但是，「中科建设」接手「祥云国际」的两年时间里，确实处理了一些债务，但是却进展缓慢，迟迟不能交付。

据祥云国际业主说，「中科建设」“没钱”。

2019年1月，「中科建设」由于金融借款合同纠纷，被东亚银行、永隆银行、兆丰国际商业银行、彰化商业银行、创兴银行、中国信托商业银行、玉山银行、马来亚银行等8家银行诉讼。

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那业主该怎么办呢？

首先，如果开发商的账户里还有钱，或者是能有其他方法支付，业主应该快速向法院起诉讼要求退房，这样自身权益可以得到最大程度保障。

但从以往的案例看来，烂尾楼开发商有能力退还房款的情况极其少见。

更多的时候，业主只能选择等待接盘侠或者自救。

1）等接盘侠

那么什么时候接盘侠会来呢？必须是卖掉烂尾楼剩下的房子，减去剩余的建筑成本，再减去的之前的巨额债务，起码要不亏钱。

一般来讲，这需要房价暴涨来实现。

假设某烂尾楼盘价值1个亿，开发商欠债3个亿，中间有2亿的窟窿无人愿意填坑，导致烂尾楼问题始终无人处理。

这个2亿的窟窿怎么解决？没办法解决，死结、无解。

但是只要房价涨了，一切都好说。

房价翻一倍，楼盘就价值2个亿，再翻一倍，就价值4个亿。原来是2亿的窟窿，现在是1亿的利润，这个时候就会有人愿意来接手了，谁接手谁赚钱。很多烂尾楼都是这么被消化的，大家皆大欢喜。

所以，那些开发商欠债不太多，地段比较好的烂尾楼，最后能成功复活。

像上文的「祥云国际」，在石家庄中华大街与南二环交汇处西南角，北侧毗邻石家庄的城市新窗口——石家庄新客站。位置还算不错。

但之前我们在《一套房都没抢到！这个二线城市这么火？》中谈到，石家庄经济增长乏力，土地供给过剩，房价大涨概率很小。「祥云国际」未来很难有新接盘侠进场。

所以对于这个项目的业主来讲，只能天天烧香，希望石家庄经济大发展，或者货币大放水带动房价上涨。

2）业主自救

说完了就地卧倒等救援，咱们来聊聊业主的自救。

自救包含两种情况。

以开发商为主体进行自救；业主自行组织自救的「五自」方式。

自救主体是开发商这种情况最为普遍，毕竟开发商已经取得了房地产开发的各项资质和用地、规划、施工许可证书，有合作的施工团，有一定的政府关系，只是由于各种原因出现了资金链断裂的情况。

对于这种烂尾楼，如果业主急求交房，那么就可以由业主出资、由开发商去规划部门报施工方案，然后到建委去办好新的施工许可证后继续施工。

施工结束后，由开发商去办大确权。然后给业主办理分户产权证。整个自救流程就结束了。

如果抛开开发商自救，流程就会比较麻烦。业主要自行组织「自救委员会」、「自己筹钱」、「自己联系施工方」完成后续工程、「自行监督」、「自己与政府协商基础设施建设」。可以看出，这对业主组织能力要求非常高。

最后的话：

总的来看，买到烂尾楼，没有太好的办法，更多情况下都是等房价大涨，有人愿意接盘。

所以，我的建议是，无论是刚需还是投资客，最好买二手房，尤其是中小城市的朋友。

另外，2016年以后，各家开发商都追求高周转，房屋质量都不太好，这是别买新房的又一原因。