上篇研究聚焦城市经济活力,解读城市租赁价值。本篇将深入拆解各城市租赁市场,从需求端、供给端和供需关系的角度,解读租赁试点16城,通过17个细分指标,客观评价各城市租赁市场活跃度。

2019-2020年城市经济活力指数

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指数数据说明:

1. 数据来源:国家统计局及城市统计年鉴公开数据、易居企业集团·克而瑞监测数据,同时参考企业年度公开数据。

2. 统计时间:自2019年1月1日起至2020年6月30日。

3. 指标解释:本次测评主要从租赁用地成交累计总量规模、租赁用地成交量、集体建设用地成交量、含自持住宅用地自持比例部分、个人租赁房源挂牌、分散式活跃房源数量、新开门店房源量、新房成交量、新房成交均价、二手房成交量、办公人口、月供与租金差、租金薪酬比等17个明细指标。

1

哪个城市租赁需求最旺盛?

——一线地位难以撼动

庞大的外来人口是城市快速发展的奠基石,受住房供给条件、户籍、支付能力、限购政策等多重限制,其居住选择往往以租房为主,为城市租赁市场导入了大量的外部租赁需求。

同时,随着家庭关系的复杂化、自有住房与工作地之间的距离矛盾等多重因素,户籍常住人口的租赁需求也不容忽视。城市在经济结构优化升级中,第三产业在单位数量、从业人员、资产、营业收入等多方面均占有很大优势。因此,第三产业从业人员规模可以较为准确的反应城市内部的整体租赁需求。

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数据来源:各城市政府统计年鉴

一线城市三产人口规模和外来人口占比同时居高位,内外部衍生的租赁需求旺盛。其中,北京三产人口超过1200万,高居全国首位,本地户籍人口内生租赁需求高;而深圳本地人口相对较少,承接大量来深务工的外溢人口,高房价、高限制等的购房压力,推动外部租赁需求增长。

而新一线城市重庆、成都,近年来三产发展迅猛,城市消费结构升级为服务业发展提供了广阔市场空间,三产人口规模迅速扩大。相对一线过高的房价,川渝购房压力较小,购置新房承担了部分租赁需求。此外,城市居住生活满意度较高,人口外溢不明显,外来人口占比较小,外部租赁需求相对凝滞。

2

品牌公寓最喜欢进驻哪个城市?

——北上拥有绝对优势,杭州表现亮眼

公寓企业对城市进驻的选择,底层逻辑是看好城市的租赁需求来提供租赁供应,两者相辅相成。一方面,充足的租赁需求刺激企业进驻城市,另一方面,企业扎堆入驻,为城市带来源源不断的住房供应。

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数据来源:CRIC城市租售系统

整体来看,品牌公寓集中集中扎根在住房需求大、频率高、租金承担能力强的一线城市。截止至6月底,北京已进驻品牌公寓数量分别高达89家,居重点城市首位。租赁住房供应持续稳定。

二线城市中,宁杭也凭借长三角区域的优势地位,产业经济发达、产业人口体量大,衍生了巨大的租赁住房需求,吸引了一批长租公寓企业纷纷进驻。其中,杭州具有较为明显的新兴产业发展优势,汇聚了大量互联网科技产业,并作为中国互联网基地,吸引了大量海外和国内人才,潜在租住人群较大。此外,杭州靠近上海,受上海租赁市场化的影响较大,且存在较多的人才流动。品牌公寓很容易将上海和杭州合并运营,以提升区域覆盖率和运营效率。

3

新增供应规模优势花落哪城?

——杭州以绝对优势实现双高

品牌公寓进驻城市反应企业对当地租赁市场的前景态度,真正的落地还是要关注企业拿房的底层资产,而新开门店和新增房间数,是城市住房租赁供应规模的原始积累。

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数据来源:CRIC城市租售系统

半年度,一线城市的集中式公寓受疫情影响较小,整体保持稳定的开业规模。其中,沪深新开门店分别高达28、24家,两城平均每月新增房间超2000间。主要原因在于,一线城市整体经济活力高,产业结构不断升级,知识密集型产业为重点发展方向,抗风险能力强,行业受疫情影响较小,成为长租公寓企业拓店的较佳选择。同时,城市更新的纵向业务聚焦,推动长租公寓企业在城市更新的过程中深度参与,构建更完整的业务链条。

二线城市中,杭州表现有尤为亮眼,新开门店近8000间,实现了拓店和新增房源的双高增长。杭州一直是各家公寓企业的必争之地,政府着眼于大力推动住宅租赁市场的发展,政策红利以及强劲的内生市场需求,促使长租公寓加快在杭州的规模布局。此外,上半年,随着政府主导下的未来社区试点项目的逐渐落地,为杭州租赁市场提供了强有力的租赁供应。

4

未来租赁供应力度哪家强?

——沪杭发力各有侧重

除却当前的存量房源的市场供应,租赁市场是否可持续发展,还要看后续租赁供应能够继续跟进。随着租赁用地的投放开工,未来各城市的住房租赁供应也将得到保障。

租赁核心八城纯租赁土地可转换住宅

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数据来源:CRIC城市租售系统

上半年,租赁试点16城中仅有4城挂牌了租赁用地,投放速度明显放缓。其中,一线城市坚持推出租赁住宅用地,上海预计新增超1.8万间,但整体规模缩水严重,环比下跌30%。

二线城市中只有杭州在供地环节坚持推出租赁用地,随着城市产业发展和人才引进需求增长,杭州提出未来3年新增租赁住房用地占商品住宅比例约30%的计划,重点推出人才专项用地,吸引人才落户。在利好政策加持下,上半年出让纯租赁住房土地可转换住宅套数近7千间,超过广深之和,政策力度之大,可见一斑。

5

疫情下租金如何反应租赁市场?

——一线涨幅不及预期,恢复仍需时日

市场需求会跟随经济环境波动而迅速反应,而租赁市场的房源供给则存在一定的滞后性,在两者不匹配、供需结构矛盾突出等影响下,租金变动是市场内在自动调整的直接结果。

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数据来源:CRIC城市租售系统

上半年,受疫情影响,租赁16城个人房源租金涨跌分化较大,其中9城租金上涨,7城下跌,但整体涨幅不及预期

一线城市分化较大,北上租金同比微涨,而广深跌幅较大。上半年经济形势低迷,就业环境艰难,失业率上升,受城市战略定位和产业发展影响,北上以知识密集型产业为主,办公人员流失率较低,租赁市场需求相对坚挺。而广深实体商业在疫情期间受挫明显,人员外流,且毕业潮延迟到来,就业季租赁需求释放不达预期,租金同比下跌,距离租赁市场恢复到往日水平仍有一段时间。

二线城市中同比涨幅最大的是武汉,2020年上半年住宅租金价格同比增长9.6%。受疫情影响,当地大量劳动力直到4月份疫情出现明显好转才陆续流入其他城市,导致3-4月份武汉租赁房源供给紧张,供不应求下租金价格水涨船高,随着疫情逐渐褪去,武汉租赁市场进入平稳增长期。

6

各城租房压力有多大?

——北深租金薪酬比超35%

房租价格水平,一定程度上可以体现这个城市的消费水平和经济发展情况。而租金薪酬比,就更能直观表现出这个城市的生存压力和城市居民的幸福感。

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数据来源:CRIC城市租售系统

一线城市随着外来人口规模不断扩大,土地资源和社会公共资源极度稀缺,薪资上调的速度追不上房租上涨的尾巴,居住成本一路走高,租金薪酬比超35%,居住压力不言而喻。

非一线城市,如长春、合肥、武汉、长沙、川渝等,在不断合并周边县市后,版图随之扩大,城市扩容带来产业结构调整和制造业升级,经济增速一直保持稳定增长,招聘需求旺盛,薪资水平涨幅较大。低房价分流租赁市场,稳定了城市的租金水平,租金薪酬比维持低位,居民生活幸福度较高。

7

房价影响下的租赁基本面如何?

——超半数城市月供租金差上浮

随着房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高。月供租金差始终是横亘在买房或租房之间的一根刺。然而从数据上看,半年度,房价涨幅整体大于租金上涨,城市租赁基本面稳步向上。

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数据来源:CRIC城市租售系统

租赁试点16城中,超半数城市月供租金差均有不同程度的上涨,如长沙因拔高限价,使得该指标涨幅高达30.6%。受疫情影响,这些城市的新房和租赁市场需求均出现一定的萎靡,新房价格和住宅租金一度下跌。但二季度后,新房市场开始发力,快速复苏,供应带动成交迅速升温,拉开了月供与租金之间的差距,部分购房需求会外溢至租房市场,城市租赁基本面表现向好。

然而深圳、北京、厦门等外来人口流入型城市,受经济大环境波及,房产投资热度遇冷,同时,部分城市楼市宏观调控政策趋严趋紧,新房市场受限,价格下跌。同时,开发商迫切回笼资金,实施折扣营销,高房价背景下新房价格下跌。然而租赁住宅租金下调有限,这些城市的月供租金差呈现环比下跌趋势。

8

各城市租赁房源供需是否平衡?

——城市分化较大,南京武汉差距明显

城市租赁房源的供需关系,是衡量市场健康度的重要指标之一。市场租赁房源供不应求时,势必提升城市租金水平,推高住房消费成本。而供过于求,则是城市发展动力不足的表现,超出城市经济发展的实际水平的房源供应,带来了土地资源的闲置和浪费。两者均不利于租赁市场健康发展。

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数据来源:CRIC城市租售系统

南京受长三角经济带影响,省内各城市经济发展相对均衡,且上海对南京的辐射较大,形成人口盆地集聚效应,每年净流入人口数量相对较小。但巨大的房源存量,使得个人租赁房源挂牌量处于高位,市场供需关系趋于缓和,租赁市场较为平淡。

而一线城市中,上广深的租赁供应供需相对平衡,这得益于城市对住房租赁市场的大力培育,如上海通过新建、配建、存量转化等多种渠道筹措租赁住房,广深积极改造城中村项目,开展人才安居工程,力推公共住房政策,大大缓解了城市租赁需求紧张度,有利形成良性的租赁市场。

非一线城市中,厦门、杭州、武汉供需比均低于0.1,其中武汉供需关系最为紧张。武汉地处华中核心区域,对省内及周边城市人口吸附力较强,净流入人口数量每年环比增加。2020年上半年,受突如其来的疫情的影响,外溢的务工人员被滞留,占据了部分原本入市的租赁房源,导致武汉租赁住宅市场供应大幅缩水,市场供需关系趋于紧张。

小 结

北上广深杭作为国际化的大都市,吸纳优质社会资源的能力继续增强,源源不断的人才流入持续推动城市租赁市场的住房需求。政策加持下,长租公寓企业多方布局有力支持了住房租赁的长期稳定供应,供需健康发展下,租赁市场呈现较大的活跃度。

未来,大经济体对人才流动的虹吸效应会持续发力,租赁市场的需求强度依然坚挺。随着机构化房源的快速增长、个人房源对市场的结构性补充以及多渠道增加租赁住房供应的政策落实,一线城市的租赁市场整体呈现健康发展的态势,二线城市的供需也逐渐趋于平衡。不同量级各城市间的租赁市场活跃度将呈现较大分化。

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