如果深圳必将扩容，刚需请尽快抓住真正的“零深首站”！|地铁|惠州|惠阳|扩容|深圳|牧云溪谷

8月，箭在弦上。

要知道，在深圳人眼里，大部分关于深圳城市未来的设想，都只是天马行空，但有一点除外，那就是关于“深圳扩容”。

这是一个实实在在的现实主义命题。

1980年8月26日，深圳经济特区诞生。再过10多天，就是深圳特区成立40周年了。深圳是中国改革开放的试验田，创造了不少城市奇迹。

回顾过去四十年，可以用两组数据来描绘概括深圳的发展，第一个数据是深圳经济总量的变化：1980年的时候深圳GDP总量仅2.7亿，到2020年预计达到2.7万亿，在过去四十年不到的时间里面，增长了1万倍。

第二个数据是城市人口的数据：2019年深圳常住人口达到1344万人，而深圳的实际居住人口早已超过了两千万，从过去四十年来看，也增长了40倍以上。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，之所以会屡屡谈到深圳的扩容的问题，就是因为深圳的经济体膨胀得太厉害了，深圳需要新的空间去承接它的经济、它的人口。

自媒体朱罗纪同样认为，尽管每一年，关于深圳扩容的传闻都会盛行，但必须要承认，深圳扩容的背后，存在强大的民意，支撑理据看起来也一直非常充分。

官民两界共识性的观点都认为——扩容到东莞、惠州，乃是解决长期以来困扰深圳高成本问题的最有效途径。因为深圳在四个超大城市中，本身规模最小，这使得深圳比中国乃至亚洲的任何一个超大城市都更快地走到了扩张与外溢并存的大门口。

归根结底，四十而不惑，深圳不想也不能“香港化”，也及早地认识到了土地资源不足、高房价等问题带来的严重后果。深圳的年轻人，需要机会和空间，深圳的刚需，也应该有机会和空间。

2020年，所有人都在期待一个更颠覆以往、突破想象极限的“大深圳”的到来。

在最火热的楼市被密集调控按下之后，“深圳扩容”之说，或将进入“实战”阶段。

01、

擅长“搞事情”的深圳，

这一年不可能没有爆点

1980年8月26日，仅仅2000字的《广东省经济特区条例》，在经过一年多的讨论和13次之多的修改后，终于在五届全国人大第15次会议上被批准公布。

一个时代自此开启，码头现、高楼起、凤飞来、百业兴。

特区深圳最大的不同，本质上是其擅长于“搞事情”，过去4个十年已经证明了这一点。在每个十年的铿锵履历里，高歌猛进的深圳，烙印下的城市版图一个接一个崛起。

有学者指出，下一个10年，深圳则注定要“破圈”，深圳的格局需要更加“大盘化”。

别忘了，2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

到了2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布。

2020年，正是深圳特区第5个10年周期元年，也是粤港澳大湾区元年、先行示范区元年，大胆一点地猜测，这一年，不可能没有“爆点”。

2月28号，深圳市委市政府发布《关于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》中提到，要加快编制深圳都市圈规划。

规划范围很明确，以深圳为中心，规划3+2城市群，向周边延伸50公里，总面积达到15800平方公里，覆盖东莞市中心、惠州主城区的1小时交通圈——一个面向世界、决定深圳未来30年的湾区都市圈雏形开始发轫。

4月3日，国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，信息量非常大。

换句话说，国家非常重视中心城市的生产力，会通过土地要素予以保障，对一些面积小、功能大的中心城市如深圳来说，是一个毋庸置疑的重磅利好。文件中虽未提及深圳字眼，但有不少声音认为，今年作为深圳特区成立40周年，深圳扩容的一次重大契机，合情合理。

在刚刚过去的7月29日，东莞市府发布了关于暂停滨海湾新区范围内各类建设行为的通告。惠阳区府发布了《惠州市惠阳区人民政府关于废止建设用地规划控制和土地盘整的通告》。

尽管算不上扩容大礼包的实际行动，但依旧让无数人又产生关于扩容的无限暇想。

8月4日，国家发改委批复了一项雄心勃勃的大规划：粤港澳大湾区城际铁路建设要发力了！

这份最新计划涉及总投资约4741亿元、13个城际铁路和5个枢纽工程项目，总里程约775公里，规划近景相当励志：到2025年，大湾区铁路网络将全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈。未来所有珠三角的城际铁路，都叫粤港澳大湾区城际铁路！

值得关注的是，深圳在此次的城际铁路规划中，侧重于打通东部，深圳人比较关心的深大城际、深惠城际都“实锤”了！

按部就班，层层推进，箭在弦上之时，下一步便是“实战”：深圳会不会成为第一个非省会城市扩容者？

02、

如果扩容，

深圳需要谁？谁又需要深圳？

如果扩容一说已经呼之欲出，那么对深圳而言，下一步便是思考一个“我需要谁、谁又需要我”的问题。

实际上，激荡40年，逢山开路、遇水架桥的特区深圳，早已印证了这样一个道理：土地，是城市之母。

从牌面上看，

第一，东莞面积2460平方公里，而惠州区域面积11347平方公里，在大湾区城市中土地面积排第2位，约占整个粤港澳大湾区面积的1/5，几乎是广州、深圳、东莞面积之和，也是临深当中有最多可供开发土地的城市。

过去10年的城市更新实践已经验证，深圳根本没能力提供与住宅开发量相匹配的中小学校、大小医院——这些都需要相当庞大的占地。土地的缺乏，只会更加恶化深圳日益严重的“大城市病”——交通拥堵、住房紧张、房价高企、产业外迁、空气污染，尤其是高成本，在居住上是高房价，在企业是高厂租。

再者，网易记者查询资料得知，深圳近几年的年均人口增量在40-60万之间，刚性购房需求有增无减。有统计数据显示，在临深片区置业的深圳人已经达到500万人。

惠阳与深圳相壤，且已经规划了较为完善的交通网络。目前，惠阳已经承接了大量深圳外溢居住需求，正成为深圳刚需的首选。

另有统计显示，2019年惠州的深圳购房者比例高达54%。深圳的刚需需要惠州，且远高于湾区其他城市。

第三，如果我们从大湾区各个城市的发展上看，谁更需要深圳？

是惠州，特别是惠州临深。

要想在交通建设、产业提升、公共服务、城市发展等多个领域全面联动和共享，，只有当深圳与惠阳、大亚湾几个片区真正实现一体化、拧成一股绳之后，才能更好、更快地对于其余粤东、粤北地区城市进行辐射和协动。

这盘棋有多大？

要知道，深圳所提出的“东进战略”，是一个站在国家层面的长远规划，“立足深圳、着眼全省”是东进定位。换句话说，东进战略的实施，从一开始就不只是一个龙岗、一个坪山那么简单。

早在2016年，惠阳在两会会议上便已提出：全面学习深圳、对标深圳，且主动对接深圳“东进”。

你细品。

更重要的是，藏在桌下的，往往才是最大的底牌。

深圳房价太高了，深圳生活太累了，而被誉为“粤东门户”的惠州，这么多年来一直承担的角色，依旧是深圳和深圳人的那个“后花园”。

深惠联合，实际上一直以来都是非常得重要而独特的战略布局，深圳如果是所有人追逐梦想的摇篮，那惠州临深，就是所有人停泊靠岸的港湾。

对多少深圳人来说，“日未出而作，日落久未息”，挤过龙华线的地铁，两年搬过三次家，一年到头的收入还抵不过房价一个月涨幅……快节奏，拼青春，而心里头无非只是想换个大点的、环境好的房子住，能从单间变两房，从租房到置业。

特区四十年了，深圳的年轻人，需要机会和空间，深圳的刚需也应该有机会和空间。而惠州，特别是无缝对接深圳的惠阳，可以是这样的空间，也是一个值得的机会。

要知道，“深圳一房，惠州三房；深圳三房，惠州别墅”。深圳如若扩容，不仅有了各项资源的共享，更重要的是，给了多少深圳人在当前错综复杂的经济形势下，另一种生活的选择与可能性——往东走，那里有向往的生活！

03、

刚需请抓住，

深圳扩容利好的零深首站！

问题来了：深圳扩容越来越近，作为刚需，应该观望，调整，还是入场？

春江水暖鸭先知，市场监控数据显示，7月24日，位于深圳东部的牧云溪谷项目六期·云禧开盘并获热销，项目推出建筑面积约72-153㎡的二至五房产品，整体均价20000元/㎡。

有观点分析指出，对于扩容的预期、交通的互联互通，再加上东部的低房价，以及惠阳新区比较严厉的限价所造成的价格倒挂现象，好品质的楼盘价格很低，因此在东部的居住价值处于大幅提升的阶段，越来越多的深圳人开始关注东部、选择东部，东部临深成为大家一个新的选择方向。

自媒体朱罗纪认为，如果深圳“扩容”，那么临深地区就类似于深汕合作区一样，短期内房地产的价值会得到迅速而显著的提升。

退一万步讲，即使深圳不扩容，深圳的刚需在临深地区买房，企业在临深地区买 /租写字楼，都是不可阻挡的趋势。

接下来，聪明的钱都要入圈，这是深圳楼市新逻辑，也是新风口——那就是挖掘绝对优质的“零深”首站！

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，“零深”与“临深”最大的区别，就在于应该是地理+交通的零距离，与配套+品质的零差距。

其中，“零距离”的优势则足以成为深圳扩容的最大筹码！

网易房产近日通过市场数据收集以及实地探访发现，当前在扩容的期盼利好下，越来越多的深圳人今年直接将目光锁定了一个真正的“零深”项目——牧云溪谷，被业内誉为目前临深市场上最好的项目，将是深圳的扩容一线，更是深圳人的一线生活。

从地图上便一目了然的是，牧云溪谷项目正位于龙岗大道和长山路交汇处，与深圳的距离和行政分割几乎让不少深圳人表示“傻傻分不清楚”，如此一步之遥踏入深圳的优势，也让邓志旺博士评论该项目为“和深圳在空间上就是无缝对接的”。

另一方面，记者了解到，项目毗邻的有深圳地铁3号线延长线六联站与地铁21号线吉坑站，代表深圳进一步“东进”的地铁3号线东延段已于今年4月正式获批，目前正在全面开工建设当中，预计2025年通车。

地铁21号线则是与11号线类似的快线，未来将快速连接坪地片区与南山前海，牧云溪谷距离地铁21号线的站点——吉坑站也仅有几百米的距离。

而与21号线具有异曲同工之妙的，还有8月4日刚刚“实锤”了深惠城际。要知道，深惠城际同样发自深圳前海，然后穿过深圳以后到达龙岗、坪地，然后再经过牧云溪谷所在的惠阳新圩，终点为惠州北站。

有业内专家评论：深惠城际连接了深圳和惠州的主要的城市中心，极大地拉近了惠州和深圳的距离，这条线也非常重要，而且城际线的速度很快，所以它的通勤效率还会更高一些，“并且，深惠城轨在新圩设立的站点，也在牧云溪谷项目不远处，未来牧云溪谷所在的这个位置，因为有了地铁和城际的双加持，会直接让人感觉不出来城市之间的边际在哪里。”

我们常说，“城市联动，交通先行”，那扩容又何尝不是？

单从交通价值上看，牧云溪谷项目作为绝对的零深首站，当前“一步入深圳”。而在今年的特区四十周年关键节点下，如果这一步，将由深圳来迈出——不难联想，谁拥有着面向深圳的最大筹码，谁将成为深圳的“扩容一线”，已是一目了然。

回到项目本身探讨。

资料显示，牧云溪谷项目项目位于龙岗大道旁，属于“深圳国际低碳城”第一辐射圈，是一个建面约400万㎡的全栖综合大盘，打造了有山湖别墅、高端住宅、星级精品酒店、私家会所等产品业态，至今已打造深耕长达七年时间，一至四期目前已全部入伙，五期·云锦预计今年年底交房，刚刚推出的六期·云禧产品共1941套住宅、730户商业，定位为百万大城现代时尚的高品质住宅区。

榕江集团营销策划中心营销总监李霞向记者表示：“其实牧云溪谷的成交客户也给了我们一个很大的启发，就是当大湾区出来的时候，向临深片置业已经成为一个全国性的趋势，未来相信在牧云溪谷一定会有来自全国各地的越来越多的客户把家安置在这里，把自己的孩子、家人放在这里，带着他们愉快地生活。”