三四线房价上涨的根本原因|一线城市|三四线城市|商品房|房价|棚改|楼市

受新冠疫情影响，2020年已有近百座城市出台了相对应的房地产 “ 救市 ” 政策，而其中三四线城市占了重头。政策 “ 一日游 ”的事件更是引起各方对于三四线楼市的关注。本文旨在通过多维度分析全国三四线房地产市场的现状，探讨营销模式的转变。

过去三年间三四线房价上涨的根本原因：

棚改户货币化

伴随宏观调控政策的收紧，三四线房价普遍低迷。

为了抑制房价的过度上涨，中央政府于2010年4月前后相继出台了一系列严格的房地产调控政策，其中包括新国十条、新国五条、加息、限购等措施，在未见明显调控成果后，2011年调控政策继续加码，国八条出台，限购限贷再次升级；2011年6月开始全国房价普降。三四线由于人口不断流出，房价陷入长达五年的低迷期，住宅价格指数一度同比负增长，2016年初恢复正向增长。

2015年开始，我国棚改鼓励以货币化安置为主，有效推动了三四线楼市库存去化与房价上涨。

2015年6月，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》：并在其中明确提出“积极推进棚改货币化安置”、“缩短安置周期”。与此同时，国开行设立棚改贷（PSL）作为推行货币化安置的重要资金来源。在棚改资金有了保障的基础上，棚改开始以货币化安置为主，即以货币补偿的方式代替实物补偿。

棚户区居民拆迁后一方面具备了天然的购房需求，另一方面，地方政府发放的补偿款也成为了撬动居民存款的杠杆，进一步刺激了需求，从而极大地推动了三四线城市去库存，最终实现房价上涨。

三四线楼市的现状：

基本面支撑不足，

部分三四线楼市房价泡沫较大

根据全国50个典型城市数据，我国房价收入比于2011年后逐步下滑，直接原因是2010年后发布的一系列组合调控政策有效抑制了房价，2015年后伴随调控放松房价收入比快速反弹，直至2017年到达高点，随后房价收入比再次伴随宏观调控政策下跌，由于近年来楼市多强调平稳调控，因此2017年以来房价收入比下降幅度相对较为平稳，但整体仍维持在较高水平。

从2019年50城房价收入比增速的排名来看，排在前五位的城市分别是南通、苏州、宁波、沈阳和洛阳，增速分别为14.9%、9.3%、6.3%、5.8%和4.2%，说明相对于收入来说，这些城市2019年的房价涨幅过大。增速排在末五位的城市分别是青岛、三亚、武汉、宜昌和天津，增速分别为-10.3%、-9.5%、-9.1%、-8.9%和-8.8%。而西安增速比到了-2.6%。

三四线城市库存去化周期普遍偏长

2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%，同比增长4.1%。总体上看，2月份房屋预售证审批和发放工作停滞，各大城市新批项目不多，客观上会限制新增供应数据，最终使得库存数据出现环比下跌。

总体上看，对比去年同期水平，一线城市总体上持平，三四线城市略有增加，而二、三线城市库存增加最为明显。

空置率较高，处于严重积压状态

本次调查报告结果显示，目前一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%。业内普遍认为，按照国际标准，商品房空置率的合理区间为5%-10%，危险区间为10%-20%，若空置率处于20%以上则证明商品房处于严重积压状态。参照国际标准，三四线城市空置率已达到了严重积压的警戒线，三四线楼市透支市场需求的情况较为严重。

三四线楼市基本面支撑不足：人口流出严重

目前，我国已基本完成了人口从乡村到城市的迁移，正在进入城市化的中后期，人口向都市圈城市群迁徙，三四线城市人口持续流入一二线大城市，1982-2017年，一二线城市人口年均增速高，人口净流入多。其中，2001-2010年、2011-2017年三线城市人口年均增速分别为0.50%、0.44%，基本持平于全国0.57%、0.52%的人口增速，四线城市人口年均增速均为0.14%、0.38%，明显低于全国平均水平，人口流出严重。

返乡置业潮消失

市场需求进一步降低

近年来，返乡置业面积呈现递增的趋势。2019年，返乡置业成交金额达到3000亿元，成交面积超过4000万平方米，相较2017年的2000万平方米近乎翻一番。由于三四线城市整体本就呈现人口流出趋势，与此同时，部分一二线城市近年来陆续完善了人才落户机制以吸引更多人口流入，三四线城市房地产市场原生需求不足。