北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，我在北京，中介给我推荐了一套永安里地铁附近的房（长安6号），房子是2010年的大产权，精装修，45平米只要255万，这种房不是公寓，能落户能贷款还带学区。自己也上网查了，确实是70年大产权，民水民电，目前月租金能到7000多。请问这套房的前景如何？谢谢。
回答：
1、 说句你可能不爱听的话，你已经把自己洗脑了。你并不是来咨询的，而是来找支持的。你在潜意识里已经决定了要投资，只不过是来我这儿走个形式罢了。
但你既然问了，那我就写几句。并没打算说服你，面对巨大利益的诱惑，无人能被说服。我写的仅供参考
2、 先说地段。这里可是CBD啊，寸土寸金，现在五环外都动不动六七万了，在这里竟然有5万多的2010年高品质二手房，还是70年产权的小户型，合理吗？
再提醒一下，这里可是CBD啊，从楼顶上扔块板儿砖下去，能砸着八个搞投资的。总价才255万，月租金就达到7000，租售比380。如此高的回报率，这帮搞投资的是眼瞎了还是学雷锋把机会让给别人啊？
你这种情况在投资里很多，无论房产还是股票，尤其是玩收藏的，动不动就能在地摊儿上捡到国宝。人们总觉得自己的眼光好，能发现别人忽视的投资机会，也就是捡漏儿。但实际上呢，在成熟且放开的市场里，哪有漏儿可捡？你看到的别人早就看到了，只不过人家不屑弯腰而已，觉得不值。
3、 其实你已经调查的很详细了，下了功夫。但都是冲着怎么赚钱去的，所以忽视了风险。
问一句，既然调查了这么多，为什么不看看房产证啊？或者说是根本没仔细看。
你说这种房不是公寓，那请再看一遍房产证，那上面写的是什么？100%就是“公寓”。因为你的注意力都在“70年”上面了，所以忽视了关键的信息。
4、 人们对公寓有个刻板印象，认为都是50年的，也有40年的。但实际不对，还有70年的，用地性质为住宅的公寓。
这种产品大多出现在2008年之前，因为那还是房地产野蛮生长的年代。但这套房是2010年的，似乎时间不对。但实际上这项目的土地是90年代就拿了的，是因为其他原因给耽误了，所以上市晚了。
在2000年左右，北京的写字楼严重不足，很多公司都是租酒店的房间办公。而普通百姓们有没有炒房买房的概念，所以房地产行业并不好干。于是，很多开发商就打起了写字楼的主意。
最早引领时尚的就是潘石屹，打造了Soho现代城，居家办公一体，开盘价高达13000，赚翻了。后来就引来了无数的开发商跟风，都把70年产权的住宅地块盖成了写字楼模样，当做写字楼卖，价格高还卖得快。
5、 最开始，因为土地性质就是住宅，所以房本上也就写成了“住宅”，70年。后来房管部门为了监管，细化了指标，规定住宅和公寓的标准。其中最主要的就是采光和消防安全，达到采光标准的才是住宅，达到安全标准的就是公寓。
于是，70年的公寓产品出现了。而且在那个年代，开发商是愿意把产品设计成公寓的，所以主动的申请，目的是显得档次更高。甚至在同一栋楼里，都能同时出现两种产品，比如这长安6号就是，下半部的产权是50年商办，上半部是70年公寓。这种怪现象只能出现在当时那个野蛮生长的年代。
6、 70年的公寓和住宅其实没什么区别，当然除了价格。因为在贷款、落户、学区、水电费上都一样，就是没有燃气罢了。但是，公寓就是公寓，无论怎么说这种产品都是畸形儿，有可能因为制度改变而受到影响。
长安6号是2010年开盘的，当年开盘价高达4万多，而十年过去了，今天却才5万多，这算升值吗？2010年北京的均价是2万5左右，现在已经是6万了，长安6号的升值率怎么比？而且这种公寓产品，公摊大物业费高是通病，这都影响其价格和流动性。
总结：如果是想靠租金收益赚钱，那投资这个项目没问题，租售比确实高。但如果是想靠房价涨幅来获得收益，那还是算了吧。毕竟这种不伦不类的产品风险太大，市场已经用价格说明了一切。但至于是否投资，还是要自己决定！
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