有人晴天有人雨！
没有哪一个镇区的楼市，如茶山般割裂。
这要从4年前说起。
茶山土拍史上，有两个高光时刻，都发生在2016年9月。
当年9月7日，鲁能以溢价率506%，成交楼面价12119元/㎡高调拿地，这个地王保持14天后，被时代打破。
9月21日，时代以溢价率411%，成交楼面价12517元/㎡，问鼎茶山地王。
两块地都位于茶山横江村内，属茶山滨江人居板块，保利、嘉华、金融街也纷纷布局于此。
2020年8月5日，茶山横江村（2020WR031）又一块商住地挂牌，房视君预料又将是一场争夺战。
东莞地铁R2线上，四舍五入茶山有两个站点：茶山站、东莞火车站。
上半年龙湖+金地拿下的东莞站TOD地块，就在茶山界内。
另外，茶山还有一条投资19.4亿市重点建设的桑茶快线：起于东城环城东路银贵路口，终于茶山环城路（新石大路），路线全长约12公里。
届时，主城区到茶山只需15分钟车程，主城区与西北部片区间联系将更加紧密，茶山将最大限度承接东莞生态园和东莞火车站人流、物流、资金流的辐射带动。
轨道/交通优势、靠近城区、品牌房企扎堆、大型人居板块已具雏形，按道理茶山不应像现在这般低调。
又或者说，茶山真如表面所示平静吗？
恐怕不是。8月6日，房视君将镜头对准茶山，实地探访，欲知茶山低调下的真实情况，请继续往下看……
现楼待售&预售火爆
1、目前镇区在售主力项目不多，且推售火爆，开盘即秒为常态。
2、茶山本地购买力出乎意料强劲，1/3为本地客。
3、城区和寮步客较多，为区域高价外溢，受地铁影响不大。
4、镇区内现楼待售较为普遍，开发商等候情绪浓厚。
新房直击
1、万润中心 R2线茶山站最近
这是离地铁站最近的项目，只有700米！
东莞大道→东城中路→莞龙路→方中路→新石大路，18公里，30分钟左右，从南城到踩盘的第一站：万润中心（万润金轨广场）。
房视君开车转入新石大路，看到不远处楼体上挂着万润中心的竖幅。但即使看到项目，营销中心也着实有些难找。
万润中心营销中心尚未开放，项目外侧空地旁有一个临时咨询中心。
距离东莞地铁R2线茶山站只有700米，是距离地铁站最近的住宅项目。沿着新石大路辅路，步行5分钟即到。
项目占地20157㎡，容积率3，总建面60471㎡，其中住宅用地占50%～70%，商服用地占30%～50%。
2015年被万润实业拿下，成交楼面价为2145元/㎡。
项目共有600多套房源，据销售透露，项目即将推出2号楼，仅有95套房源，均价20000元/㎡，毛坯交付。
“目前来了解的多是本地人，寮步、石龙、东城的也挺多。”
房视君在东莞住建局看到，该项目2号楼在2019年12月13日已首期首次备案，共有96套房源，均价为18628元/㎡。
7月31日项目还备案了3号楼，88套房源，均价为19557元/㎡。
与首期备案比，备案均价涨幅为5%。
2、鲁能公馆 终于等到你
又一中式大宅！
万润中心和鲁能公馆之间仅隔一条小路，紧靠新石大路，与茶山站的距离非常近，步行五六分钟即到。
也可在项目旁边乘坐公交，1站到R2线茶山地铁站入口，2站到东莞火车站。
这是房视君第二次去鲁能公馆。
5月初去时，营销中心内工作人员简单介绍了沙盘，并表示：“可能今年9月份开盘。”
从工作人员处得知，项目共有800多户洋房+400多户公寓。目前都是现楼状态。
从项目入户大门望进去，浑然一体的中式大宅气质已成，园林郁郁葱葱，品质上佳。产品已全部摆在台面，经过两三年时间检验，质量一目了然。
在“3年限购”的背景下，鲁能公馆买房即收楼即出证，比预售期项目，能整整节省2年左右时间，限购时间成本低，对客户而言是好事。
这次现场的物业工作人员表示：“销售团队还没入场，不清楚什么时候开盘，确定开盘信息会通知。”
（房视君到时候再告诉大家）
2016年鲁能以506%溢价拿下项目地块，楼面价12119元/㎡，当时茶山一手住宅网签均价仅为10852元/㎡。
由此可见鲁能对该地块，或者说对滨江板块和茶山发展抱有极大信心。
现在4年已过，整个东莞都在期待项目开盘。周边地产同行表示会在10月首开，我们拭目以待。
3、金融街金悦府 开盘即秒
金融街金悦府紧靠茶山地王项目时代荟。
房视君路过时看到时代荟营销中心正在拆除，得知该项目售罄。
金融街金悦府外立着一块桁架，写着：“请各位同行不要在此拓客。”看来茶山市场竞争也十分激烈。
房视君进到营销中心，看到现场十分热闹。粗略计算，大概有十组客户在场，销售很忙碌。
销售自豪地表示：“6月12日项目首开，当天4号楼124套全部卖完。7月31日5/6号楼加推，248套，现在也只剩下30套左右，目前均价在22000-23000元/㎡。”
销售说到，项目之所以买这么好：“一是因为品牌，一是因为品质。”
金悦府是金融街第三代高端产品线，有3不落原则“非核心地段不入、非稀缺资源不落、非文化大宅不建”。
销售表示：“我们中式园林的打造，放眼东莞，只有铜雀台能与之匹敌。”
东莞商品住房预（销）售新规规定，总建面30000㎡以上项目，每期申请预售建面须不少于30000㎡。
受新规影响，金融街金悦府下次需3栋楼一起备案，预计最快10月加推。
4、嘉华嘉誉湾 超低1.8容积率
滨江人居板块中，位置最核心！
滨江人居板块中，独揽最长水系景观！
滨江人居板块中，容积率最低！
滨江人居板块中，占地面积最大！
嘉华嘉誉湾，无疑是东莞城东滨江豪宅的标杆项目！
嘉华国际集团2018年拿地，占地面积8.8万㎡，总建面15.9万㎡，最大容积率仅有1.8，建筑密度仅有13%，奠定该项目的豪宅调性。
这是嘉华在东莞的第二个人居项目，石龙星际湾后，嘉誉湾在产品打造上更为升级。
项目西北-东南向600米，寒溪河流淌而过；项目东向，茶山城央公园零距离环绕。嘉誉湾三面环景，寒溪河、城央公园两大景观带包覆，独享片区内不可复制的生态资源。
房视君去踩盘时，刚好碰上落日：晚霞温柔撒在大片绿地上，空气里满是雨后青草的气息，绿道一路延伸，不远处就是寒溪河的波光粼粼。
无论是超大占地、超低容积率，还是一线江景、城央公园，嘉誉湾拥有豪宅产品标志的外在。
至于内在，建面约98-133㎡精装三四房，嘉华出品，值得期待。
在同类产品匮乏的茶山市场，嘉誉湾未开先火，将成为茶山下一个热点。
据可靠消息，该项目营销中心在近一两个月内将开放，首开应该在10月，大家尽情期待。
5、茶山碧桂园二期 镇中心唯一
茶山镇中心唯一在售项目，营销中心就在喜悦里商场外广场上。项目与商场之间隔着一排自建房和吉祥北路。
销售表示：“这一排自建房是员工宿舍，以后要拆的。我们是旧改项目，周边村落已列入茶山三旧改造规划内，3年后你再来，这里就不一样了。”
项目占地面积仅有1.48万㎡，总户数只有475套。
销售说：“项目开盘均价20000元/㎡，现均价21000-22000元/㎡带精装。尾货只剩70多套，目前诚意客户已有300多批，估计又是加推即秒。”
该项目客户来源，本地客占到30%、城区27%、寮步23%、其他20%。
6、茶山横江村 新挂牌一宗地
8月5号，茶山横江村挂牌一宗商住地，位于茶山滨江人居板块内。
一度被誉为东莞“新西平”的滨江板块，目前已有纳帕溪谷、保利锦城、时代荟、天恒美丽湾畔花园、金融街金悦府、德盛尚峰、伟隆国际花园、宇丰名苑、嘉华嘉誉湾、鲁能公馆、万润中心等超11个项目。
目前片区内在售主力项目仅有金融街金悦府、嘉华嘉誉湾、鲁能公馆、万润中心。
片区内在售洋房均价在20000-24000元/㎡之间。
片区内二手房，如宇丰名苑，目前单价在16391元/㎡左右；美丽湾畔花园，单价在18474元/㎡左右。
板块内土拍已有2年空窗期，线上新地块预计将成为房企争抢的新宠。
茶山镇横江村（2020WR031）
地块信息
占地面积：22686.58㎡
总建面：40835.844㎡
容积率：1.0
1.8
配建：无偿配建建面4084㎡安居房
起拍总价：41244万元
起始楼面价：11222元/㎡（剔除配建）
最高限价：61850万元
最高可售楼面价：16829元/㎡（剔除配建）
竞拍方式：最高限价+终次报价
地块位于茶山镇中心区新石大路南侧，距离寒溪河较近，距莞龙路3.5公路，东莞地铁R2线茶山站约1.6公里。
周边有茶山图书馆、茶山文化广场、茶山中学等配套，但目前商业配套还不够浓厚。
居住氛围浓厚，周边分布有多个成熟楼盘如美丽湾畔、纳帕溪谷、伟隆国际等。
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目前茶山仍是东莞地铁R2线上的低洼镇区，而开发商高价拿地扎堆滨江人居板块，且总体推货节奏较慢，似乎在等一个契机。
这个契机，是否会是即将开拍的横江村地块？
但对刚需客而言，这段时间或许正是一个机会。
9月8日，我们拭目以待。
东莞房视：你觉得茶山爆发的契机会是什么？
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