警惕！购房合同暗藏陷阱！泉州多个真实案例披露！这些套路要小心|交房|商品房买卖合同|定金|房产证|购房合同

7月27日，浙江省海宁市政府发布一则《关于进一步规范商品房销售的补充通知》（以下简称《通知》），其中提到“在合同签订前给客户认真阅读合同内容不少于十分钟”。

在签订合同时，购房者往往因为现场人员多、环境喧闹，很难静下心来逐字逐句地看清楚，再加上置业顾问的催促，很多人就直接签了草草了事，却不知如果后期出现问题，自己的合法权益难以得到保障。

该条新规，理论上是为了留足时间让消费者发现合同中的陷阱，但实际上合同在制定之初已经经过打磨，面对好几页密密麻麻的字，一般人短时间内不可能将其中陷阱一一找出。
当前泉州各类维权事件层出不穷，维权者的很大一部分诉求是开发商不遵守合同约定，导致业主利益受损，所以要求开发商给个说法。而开发商方面，很多早就在制定合同时留好了退路，即便对簿公堂也不慌。
购房合同中究竟隐藏多少猫腻？那么今天，就结合泉州购房者的具体案例来聊聊——购房合同究竟应该怎么看，开发商究竟有哪些套路，购房者如何保护自己的权益……
（PS.以下关于购房合同里的“套路”及相关案例为小编不完全统计，欢迎大家补充~）

究竟买了个什么？

首先第一点，请大家记住，无论销售说得多么天花乱坠，落在纸上的东西才真的算数。

标准购房合同的前几条是关于房屋基本情况的描述，例如所在区位、所获土地使用权登记证书编号、土地规划用途、房屋楼栋号层数、阳台类型、公摊面积、套内面积、层高等，购房者应仔细确认。

购房者签约的时候特别要注意项目的规划用途，看清自己究竟买了个什么东西。因为商办产品与普通住宅有很大差异，在销售上较为弱势，开发商/销售一般不会主动告知。

案例

想买学区房，付款65万后方知是商住房

2019年3月，据海峡都市报报道，市民曾女士在城东某项目买了一套别墅。

“他们把房子描绘得很好，未来有很多很好的规划，还赠送面积，然后说房子很紧缺，要赶紧定下来”，曾女士说，在支付10万元定金，双方签订了《商品房认购书》，并支付55万元首付款后，才知道该别墅为商住性质，使用年限只有40年，还不能落户。

她向开发商要求退房之后，对方只答应退首付款，10万定金不能退，但过去近半年时间，开发商一直以“走流程”为由，55万元首付款迟迟未退还。

购房者在签订合同时，需要认真核对【产权年限】以及【房屋用途】两项。正常来讲，我国的【产权年限】只有三种，70年住宅、50年工业、40年商业，从产权年限可以判断出这套房的土地性质。

说了什么全都写下来

许多购房者在买房时，一定遇见过开发商承诺送面积、送车库、地下室、阁楼等等东西，谁知最后房子到手啥也没有。
这里需要告诉大家的是，在看购房合同时，要找找有没有以上“承诺”的条款，如果没有，之前的承诺90%是忽悠，不要抱有“开发商自己吃亏让利”的幻想。

如果有，请注意赠送的到底是个什么东西，面积多少？位置何处？层高如何？产权归属？是否符合法律规范？

案例

赠送面积未写进合同，因违建被拆除

去年，据海峡都市报闽南版报道，南安市水头镇滨海御景城二期业主购房时开发商口头承诺和户型图设计赠送的10来平方米区域，装修后却被认定为违建拆除了。

执法人员表示，如果有这些违建存在，规划设计条件核实是无法通过的，届时整个小区300多户业主将无法办理产权登记、转移及水电气等手续。

那么，就“赠送面积”来说，什么样的“赠送”才有效？合同条款如何保护自己的权益？律师提醒，比如那些开发商已经倒板、只需要隔起来、又不会影响公共利益的赠送部分，可以给指定的业主使用，如果写进合同更有利，但同样不能进行违法改造，否则也会被执法部门拆除。

同时，消费者完全可以要求开发商对购房合同进行修改、补充、明确。这是法律赋予公民的基本权利之一，任何推诿扯皮都是借口。

案例

开发商拒绝添加补充协议，退还定金

2019年12月，有网友在领导留言板上反映，其在购买惠安禹洲地产佐岸香筑时，要求开发商将承诺赠送的30平面积作为补充条款进行签约，但开发商拒绝添加任何补充协议，诉求人认为自身的合法权益无法得到保障，无法签订正式商品房买卖合同，以此要求开发商退还定金。但开发商告诉他未在约定期限内签合同将没收定金。

最终，诉求人的投诉已经依法受理，开发商退还预订商品房所付定金20000元。

明确期限/标准及责任，警惕开发商后路

1、明确规定交房期限及违约责任

延迟交房甚至烂尾是购房者最害怕出现的情况，不少开发商因资金链断裂或其他原因而延期交房的新闻屡见不鲜。他们为逃避自己的违约责任，常在合同文本的交房时间上做文章。

一是只注明所谓的竣工日期，没有交付验收日期，更不写明支付的违约金；二是合同中规定的交房日期含糊不清；三是既不标明房屋竣工日期，更不写交房验收日期，这方面的责任和义务压根就是空白。

提醒购房者在签订合同时，一定要将交付验收日期明白无误地规定为“×年×月×日前”，同时，还要约定开发商不能按时交房需承担的责任和违约金。

还需要注意交房节点的设置，这里涉及两个概念：

第一、法定交房条件，是指按照法规应该具备的交房条件，包括工程质量、规划、消防、人防、燃气管道、电梯等等专项验收合格文件，以上这些条件达成后，开发商才会获得竣工验收备案证明。
这一点反过来说，合同中的时间期限到了，而开发商出示不了竣工验收备案证明，那么即可判定违约。
第二、约定交房条件，是指在法定交房条件之上，买卖双方另外约定的交房条件，可以包括小区设施的建设情况、装修建材是否使用到位等等。
这一点同样建议设施明确的时间节点，以及递增的赔偿方案，如果出现延期，不用推诿扯皮，合同在手，开发商赔偿。

2、明确产权证（房产证/土地证）办理时间及违约责任

对于购房者而言，什么时候才能将产权证办理下来是一件很重要的事，然而，有些开发商在签订购房合同上仅约定将登记资料拿到登记机关备案的时间，对于在什么期限内办理出产权证没有明确，这样明显是对购房者不利的。

目前，泉州晋江的凯旋国际，北峰的中润嘉园，洛江区的中源领第二期、大江盛世B区、尚东国际C栋等小区纷纷被业主投诉交房后无法办理房产证。

因此，这就需要购房者在与开发商签订购房合同时约定好，比如，可与开发商明确约定由开发商代购房者办妥产权证，明确办理的期限，同时还要约定逾期开发商所需承担的违约责任。如果购房合同规定的办理相关证件的日期已过期，可以要求开发商赔偿损失。

案例

未按合同规定时间发放房产证，赔偿处理

近日，石狮恒大首府业主在人民网地方领导留言板上投诉该楼盘未按合同约定时间发放房产证的问题。诉求业主反映，根据购房合同上的约定，卖方应该在2018年12月31日后的540日内向买家发放房产证，现在日期已经过了。多次去售楼部询问无果，而且服务态度极差，不能给出明确办证时间，而且也没有按照购房合同上约定所描述的给予赔偿答复。

对此，据石狮市住房和城乡建设局调查了解，目前该楼盘尚未办理产权登记，无法为客户办理房产证。经石狮市住房和城乡建设局与开发商沟通后，开发商表示愿意就此问题与客户根据合同约定进行赔偿处理。

3、标明承诺的交付标准/配套设施

近日，随着交房潮的来袭，泉州由于货不对板引起的维权屡次上演！对于购房者的控诉，开发商常常以合同未写明来搪塞，使得购房者只能吃哑巴亏。

为避免此类纠纷，应把房屋交付标准详细写进合同。如果是精装房交付，涉及到的装修、橱柜等要规定交付的品牌和数量，至少也要添加 “不低于样板房的标准”的字样，防止精装房样板间“挂羊头卖狗肉”的情况。

此外，合同中每一张图纸上都要明确标注尺寸，而且不应该出现模糊的表述，比如“高级、高档、豪华”等等词汇，是绝对不应该出现的。

其次，关于小区配套也是维权的重灾区，开发商承诺的规划内容一定得写进合同。

这些写进合同的承诺，将成为购房者维权路上的有力证据，有利于相关部门督促整改。

案例

毛坯房标准与合同不符，责令整改

近日，有石狮某楼盘业主在人民网地方领导留言板上投诉该楼盘交付标准与合同不符的问题。诉求业主反映，根据合同他们所买的房屋内墙是批荡工艺，而开发商不按合同做批荡，而用的是省时低成本的一层薄薄的喷涂，两者效果根本不一样。

对此，据石狮市住建局实地调查了解，该楼盘交付的毛坯房标准确实与合同不符。对于合同内要求批荡工艺而现场实际采用喷漆的被投诉问题，石狮市住建局已责成该公司立即进行整改，严格按照合同要求整改到位。

购房合同中千万警惕四个字——“协商解决”。

所谓“协商解决”实际就是权责不清，后期真的遇见需要协商的情况，恐怕消费者与开发商之间的博弈，就好比业余爱好者对阵国家队，几乎没有胜算，很难不吃亏。
购房合同中没有“协商解决”四个字，每一项都权责到位，是最理想的状态。

写在最后：

从法律上而言，购房合同一旦签订了，便意味认同该条款，购房者一定要慎重对待，务必认真仔细阅读购房合同中的每一项条款，以免自身利益受损，同时可以要求开发商对购房合同进行修改、补充、明确。
希望买房路上的你，在以后面对开发商的套路时，能有理有据，从容不迫地进行反击~

以下为科普文

签合同时，需要注意以下事项：

第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

第三，买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。

第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。

第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。

另外，买房签合同注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成合意的话，合同就无法成立。而且就您关心的问题，也要在合同中体现。在合意的过程当中，任何一方都无权强制对方，任何一方都有不签订合同的权利。如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。

现实中也存在开发商因为资金链条断裂，可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷，而停工时间较长可能会形成烂尾楼，这对于购房者维护自身的利益非常不利。建议您在签正式合同之前，再实地了解一下项目情况。如果选择购买，一定要详细约定交房时间，以及相关的违约责任。

购房者交纳房款之后，开发商一般出具的是收据，正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。主要是因为商品房买卖合同中的约定不是最终的实际面积，在实际建造过程中会有或多或少的误差，所以，只有等到实际测量面积出来之后，该房屋的实际销售价格才会准确无误，一般就在这时候出具发票。

买房签合同注意事项最后,还要约定配套设施,如个人的门窗型号,是否一户一表等;公用的绿化、电梯等等。

买房签合同主要条款说明：

(1)关于房屋面积方面的条款。

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

(2)关于价格、收费、付款额同的条款。

价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。

买房签合同时要注意的几个细节问题：